La LAU protege a los inquilinos de los contratos camuflados

Cada vez son más los propietarios que recurren a una artimaña tan extendida como injusta: disfrazar un alquiler de vivienda habitual como si fuera un contrato de temporada, con una duración inferior a los doce meses, para esquivar la protección que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al inquilino. La norma obliga a garantizar cinco años de duración mínima cuando el arrendador es persona física, ampliables por prórrogas anuales hasta tres años más, y siete años cuando se trata de una persona jurídica, como ocurre en el caso que analizamos hoy. Durante ese periodo, la renta solo puede actualizarse conforme al IPC, algo que a muchos propietarios les resulta insuficiente cuando el mercado del alquiler se dispara. La solución, para no pocos, ha sido maquillar el contrato: llamarlo «de temporada» aunque la realidad demuestre que el inquilino simplemente necesita un techo permanente. Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de A Coruña pone freno a esta práctica y deja claro que la ley no se puede burlar con una simple etiqueta en la primera página del contrato.

La acción de la Audiencia de A Coruña

El caso enfrentaba a una sociedad propietaria con un inquilino de origen argentino que había firmado, en noviembre de 2023, un contrato de 11 meses y 15 días para «comprobar» si se adaptaba a la vida en la ciudad antes de decidir si se mudaba de forma definitiva. Cumplido el plazo, el hombre no abandonó la vivienda y la propietaria inició un desahucio por expiración de contrato. El Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de A Coruña dio la razón a la empresa y ordenó el desalojo, pero el inquilino recurrió y la Audiencia Provincial revocó la decisión. Los magistrados fueron tajantes: firmar un contrato de esa duración para «conocer la ciudad» no guarda relación racional alguna con el plazo pactado, ni justifica por qué ese periodo concreto sería el adecuado para tal propósito.

La importancia de la sentencia

La resolución, fechada el 26 de febrero, tiene un alcance que va mucho más allá del caso concreto. Recuerda que los artículos 2 y 3 de la LAU separan los arrendamientos de vivienda de los de uso distinto —entre los que se encuadran los de temporada— pero que la duración pactada, por sí sola, nunca determina la naturaleza del contrato. Citando doctrina del Tribunal Supremo, la Audiencia insiste en que lo decisivo no es el tiempo que dure el alquiler, sino la finalidad real que lo motiva. Así, un contrato de 11 meses puede perfectamente ser un alquiler de vivienda habitual si detrás de él no hay una necesidad puntual y transitoria, sino la simple intención de vivir allí de forma estable.

La importancia de la justificación temporal

Aquí reside la clave que todo inquilino debería conocer: un alquiler de temporada solo es válido como tal cuando responde a exigencias circunstanciales del arrendatario, como unas vacaciones, un desplazamiento laboral puntual, una estancia académica o un traslado profesional con fecha de caducidad. En el caso analizado, «querer probar la ciudad» no cumple ese requisito, porque no explica por qué el plazo debía ser exactamente de 11 meses y 15 días y no otro. La Audiencia detectó además otros indicios reveladores: la renta se pagaba en mensualidades completas sin prorratear los días excluidos, la fianza se depositó como si fuera un contrato de un año completo, el inquilino asumía obligaciones «exóticas» para un alquiler de temporada —como dar de alta los suministros o contratar un seguro— y el contrato incluía una cláusula de renuncia a los derechos de tanteo y retracto, propia de los arrendamientos de vivienda. Todo apuntaba en la misma dirección: se trataba de una vivienda habitual disfrazada.

¿Por qué los propietarios hacer falsos contratos temporales?

La respuesta es puramente económica y, en muchos casos, abiertamente abusiva hacia la parte más débil de la relación contractual. Al camuflar un alquiler habitual como de temporada, el propietario evita la obligación de mantener el inquilino cinco o siete años en la vivienda y puede subir la renta con libertad al finalizar cada contrato corto, sin las limitaciones que impone el IPC. Es una estrategia que prioriza el beneficio inmediato del arrendador por encima de la estabilidad y los derechos del inquilino, aprovechando además que muchas personas desconocen la diferencia legal entre ambos tipos de contrato.

 ¿Qué puede hacer el inquilino?

Si un inquilino sospecha que su contrato «de temporada» en realidad esconde una vivienda habitual, puede impugnarlo ante los tribunales cuando el propietario intente desahuciarlo por expiración del plazo. Como demuestra esta sentencia, los jueces analizan el conjunto de circunstancias reales del contrato —forma de pago, fianza, obligaciones asumidas, cláusulas incluidas— y no solo lo que dice el papel. Contar con asesoramiento legal desde el primer momento resulta fundamental para reunir pruebas de que la ocupación respondía a una necesidad permanente y no transitoria.

La evolución normativa de estos contratos para mayor control

Esta sentencia se suma a una tendencia jurisprudencial cada vez más consolidada que busca frenar el uso fraudulento de los alquileres de temporada, una práctica que se ha disparado en los últimos años como vía de escape a los límites de precios y a las prórrogas obligatorias de la LAU. Los tribunales están endureciendo el escrutinio sobre estos contratos, exigiendo pruebas objetivas de la necesidad temporal alegada, lo que anticipa que cada vez será más difícil para los propietarios utilizar esta figura como subterfugio para eludir sus obligaciones legales frente a los inquilinos.