Un juez de Barcelona ha anulado por primera vez en España las cláusulas que un fondo inmobiliario, Azora, impuso para aplicar una subida “abismal” de alquiler a una inquilina. El magistrado da así la razón a las tesis de la vecina de Granollers Sílvia Torres, representada por el Col·lectiu Ronda y con el apoyo del Sindicato de Inquilinos.
La sentencia anula nueve de las diez cláusulas denunciadas por Torres en el contrato que le impuso Azora al considerarlas abusivas y fraudulentas y contrarias a la ley y a los derechos de los inquilinos. Entre ellas destaca una cláusula que el fondo aplica habitualmente, según fuentes jurídicas, a sus 13.000 pisos en España, denominada “bonificación de la renta” y que permitió a Azora imponer una subida de alquiler de hasta el 30% en el contrato de Torres: de 690 a casi 1.100 euros desde enero de 2020.
La cláusula que usaba Azora para aplicar este incremento se califica de “abismal” en la sentencia y resultaba de aplicar un porcentaje de “bonificación” durante un período 36 meses sobre el verdadero precio del alquiler. Se trata de una de las cláusulas más polémicas de los contratos de Azora y que ahora el juez considera abusiva al permitir que el precio del alquiler “no sea fijado de forma clara y transparente para poder ser comprendido por un consumidor medio, pudiendo provocar confusión en el arrendatario”.
Además de la falta de transparencia, la sentencia declara nula la cláusula al entender que “la bonificación trata de evitar la aplicación de la norma legal” y rehuir la obligación de que durante los siete años de contrato la renta mensual respecto a la inicial no pueda superar el incremento del IPC.
Otra de las cláusulas fraudulentas es la que obliga a la inquilina a asumir un seguro de impago, lo que responde al interés del arrendador, «rompiendo el justo equilibrio» entre las obligaciones de ambas partes, según la sentencia. El texto defiende que el arrendador tiene herramientas para verificar de forma previa a la firma, y también que el riesgo de impago «es inherente a cualquier contrato de arrendamiento».
También contraviene la normativa vigente la cláusula que establece que el contrato ha sido negociado individualmente entre propietario y inquilina, algo que no es cierto: Torres no pudo siquiera acceder al texto antes de firmarlo.
Otras cláusulas ahora anuladas autorizaban a Azora a aplicar una penalización del 300% del precio diario del alquiler en caso de demora en la entrega de las llaves, acudir a la vivienda a realizar visitas periódicas o retener la fianza si había mínimos desperfectos. También se dejan sin efecto las cláusulas que obligaban al inquilino a renunciar a sus derechos en caso de interrupción de suministros por causa ajena y que tampoco le permitían reclamar en caso de resolución del contrato o exigir la devolución de gastos derivados de incumplimientos contractuales de Azora.
Una sentencia que afecta a miles de inquilinos de fondos buitre
Este juicio es un precedente ante unos abusos inmobiliarios que no afectan sólo a Torres, sino a miles de arrendatarios de Azora y de otros fondos buitre, propietarios de buena parte de los pisos de alquiler a raíz de su entrada en el mercado de la vivienda después de la crisis de 2008. Sin ir más lejos, Azora tiene un entramado empresarial con más de 13.000 viviendas de su propiedad en todo el país y gestiona unas 20.000.
En declaraciones a la Agència Catalana de Notícies (ACN). Montse Serrano, abogada de Col·lectiu Ronda responsable de la demanda, ha considerado la sentencia como “un hito de gran trascendencia, ya que aporta luz sobre el abuso y los desequilibrios en perjuicio de inquilinos que Azora y otros grandes propietarios y fondos de inversión inmobiliarios incorporan de forma sistemática y masiva los contratos de arrendamiento”. La letrada ha enmarcado el caso en las dificultades que presenta el mercado de alquiler en España, donde en los últimos años las viviendas propiedad de fondos buitre se han incrementado de forma exponencial después del estallido de la burbuja.
La abogada ha recordado que es la primera vez que un juzgado en España condena la inclusión de cláusulas abusivas y que generan desequilibrios entre arrendadores y arrendatarios en los contratos de alquiler impuestos por el fondo inmobiliario Azora, compañía matriz de las empresas Lazora, EncasaCibeles y Témpore Properties. Azora tendrá ahora veinte días para apelar a la Audiencia de Barcelona la sentencia.
Serrano ha destacado “no solo la contundencia y claridad de la argumentación empleada por la juez a la hora de condenar estas cláusulas, sino el hecho de gran relevancia jurídica que supone que sea la propia Azora quien reconozca que se trata de contratos de adhesión, donde no existe ninguna posibilidad por parte de las personas consumidoras de negociar, oponerse o matizar el contenido del contrato que se les impone”.
“Es evidente –ha proseguido la abogada– que se está ante un conflicto en el que el desequilibrio de fuerzas es más que sustancial, entre una empresa propietaria de 13.000 pisos en todo el Estado y quien debe aceptar que se vulneren sus derechos porque necesita un sitio donde vivir”.
La letrada ha elogiado además “la valentía y la firmeza de Sílvia Torres en defensa de sus derechos como arrendataria y consumidora y la inmensa valía de la labor de apoyo y asesoramiento que realiza el Sindicato de Inquilinos e Inquilinas”. “Sin ella y el Sindicato, hoy no se abriría esa puerta tan importante”, ha apostillado.
Una victoria «histórica» y «rotunda» contra el tercer fondo buitre con más viviendas de España que marcará un precedente para todos los inquilinos. «El resultado de este juicio puede cambiar el futuro de miles de familias«. Así es como el Sindicat de Llogateres y el Col·lectiu Ronda han celebrado la sentencia que condena a Azora por imponer cláusulas abusivas y fraudulentas a una inquilina de Granollers (Barcelona) a la que querían subir la renta un 30% a medio contrato.
Las organizaciones han anunciado que en las próximas semanas desplegarán una campaña para informar a la gente afectada por cláusulas similares y llevar sus casos a los tribunales. «Hace un tiempo nadie se hubiera atrevido a cuestionar un contrato así porque son cláusulas firmadas por ambas partes, pero existen normas esenciales, como la LAU, que no se pueden infringir«, ha afirmado la abogada del caso, Montse Serrano.
