El Gobierno ha vuelto a meter la mano en el alquiler, y esta vez por partida doble. Los Reales Decretos-ley 28/2026 y 29/2026 dibujan un tablero distinto para caseros e inquilinos: tocan precios, duración, gastos, renovaciones y hasta la fiscalidad. El RDL 29/2026 está en vigor desde el 8 de octubre, mientras que el RDL 28/2026 lo estará el 15 de noviembre. Ambos tienen todavía pendiente la convalidación por la Diputación Permanente, así que el mercado vuelve a moverse con un ojo en el BOE y otro en la aritmética parlamentaria.

Cuáles son los principales cambios que se introducen con los dos decretos

El primer golpe llega por la actualización de las rentas. Entre el 8 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027, los contratos vigentes cuya renta supere el máximo del índice de referencia de precios no podrán actualizarse. Donde sí se permita, la subida se hará conforme al IRAV con un tope del 2%, y a partir de 2028 nunca podrá superar ese índice. La medida alcanza a todos los contratos sujetos a la LAU, con independencia de cuándo se firmaran.

A ello se suma una prórroga extraordinaria de dos años para los contratos en situación de prórroga que venzan antes del 31 de diciembre de 2028. El inquilino solo tiene que estar al corriente y haber pagado puntualmente las últimas ocho mensualidades. El propietario no tiene nada que decir: deberá aceptarla sea o no gran tenedor y esté o no la vivienda en zona tensionada.

En qué afecta a caseros y a inquilinos

El RDL 28/2026 cambia las reglas del final del contrato. Una vez cumplidos los cinco años de arrendamiento (o siete si el casero es una empresa), el propietario que no quiera seguir tendrá que avisar con seis meses de antelación, frente a los cuatro actuales. El inquilino mantiene sus dos meses de preaviso. La asimetría es evidente, y buscada.

Si nadie comunica nada en plazo, el contrato no se prorroga un año, sino cinco más si el propietario es persona física y siete si es persona jurídica. Un despiste en el calendario puede convertirse en un lustro de contrato. Y ojo, porque la reforma alcanza también a contratos ya vigentes, no solo a los firmados desde el 15 de noviembre.

Los propietarios asumen además nuevas cargas: se amplía la prohibición de repercutir honorarios de gestión inmobiliaria en renovaciones o modificaciones, se limita el traslado del IBI y de los gastos comunitarios en edificios sin división horizontal, y en reparaciones que afecten a la habitabilidad, la salubridad o la seguridad, el casero tendrá 15 días para responder al presupuesto del inquilino (cinco en contratos de temporada). Si no lo hace, el arrendatario podrá repararlo y descontarlo de la renta.

La polémica indemnización

Aquí está el plato fuerte. El propietario que ponga fin al contrato con una comunicación válida tendrá que indemnizar al inquilino. La cuantía será la mayor entre doce mensualidades, calculadas sobre el valor superior del rango del índice estatal de precios para ese inmueble, o una mensualidad por año de residencia. Traducido: como mínimo un año de renta, y más si el inquilino lleva más de doce años en la vivienda. El pago se hará, por regla general, al entregar las llaves.

Se exceptúa el caso en que el propietario necesite la vivienda como residencia habitual. Aun así, la medida convierte la recuperación del piso en una operación con un coste considerable, y es previsible que más de un pequeño propietario se lo piense dos veces antes de volver a alquilar. La pregunta de siempre sigue en el aire: ¿más protección para el que ya tiene contrato o menos oferta para el que lo busca?

También cambian los alquileres temporales y de habitaciones

El Gobierno cierra la vía de escape que muchos encontraron en los contratos de temporada. Pasan a ser arrendamientos de vivienda temporal, con una duración de más de 31 días y, en general, un máximo de 12 meses. Encadenar dos contratos temporales seguidos puede hacer que el alquiler se considere habitual, salvo que se justifique documentalmente que la necesidad temporal persiste.

En el alquiler por habitaciones, la suma de las rentas no podrá superar el límite aplicable a la vivienda completa. Se acabó trocear el piso para multiplicar ingresos. En Cataluña, estas reglas conviven con la normativa autonómica, que sigue vigente.

Los incentivos fiscales

La zanahoria llega tarde y con letra pequeña. Los contratos firmados desde el 1 de diciembre de 2026 podrán acogerse a deducciones de hasta el 100%, siempre que el propietario no sea gran tenedor y rebaje la renta más de un 5%. Es la parte amable del paquete, aunque frente al peso de las obligaciones nuevas cuesta verla como algo más que un gesto.

Ajustar los contratos al nuevo escenario legal

Con normas en vigor, otras a punto de llegar y todas pendientes de convalidación, revisar los contratos ya no es opcional. Actualizaciones de renta, prórrogas, plazos de preaviso y gastos repercutibles afectan directamente a la rentabilidad del inmueble y a la seguridad del inquilino. En un terreno que cambia cada pocos meses, el asesoramiento inmobiliario especializado deja de ser un lujo para convertirse en la mejor forma de no llevarse sustos.