El Ayuntamiento de Vitoria-Gasteiz ha dado un paso decisivo en una de las apuestas urbanísticas más comentadas del año: el Gobierno municipal que lidera Maider Etxebarria ha aprobado en Comisión de Gobierno el proyecto de ordenanza que regulará la conversión de locales comerciales vacíos en viviendas y viviendas-taller en planta baja. No es una simple declaración de intenciones. Con esta aprobación arranca ya el trámite administrativo que debe llevar el texto al Pleno municipal para su aprobación definitiva y su posterior entrada en vigor, previsiblemente en los próximos meses. Y conviene decirlo sin rodeos: en una ciudad, y en un país, donde la vivienda asequible escasea mientras los bajos comerciales se multiplican vacíos, la medida tiene toda la lógica del mundo.

La defensa de la función social de la vivienda

El concejal de Modelo de Ciudad, Urbanismo y Vivienda, Borja Rodríguez, ha sido claro al presentar la iniciativa: se trata de una ordenanza pensada para “defender la función social de la vivienda” e “impulsar la regeneración urbana”. Suena a discurso institucional, pero detrás hay una cifra que da la medida del alcance real de la norma: hasta mil locales en planta baja podrían transformarse en domicilios en Vitoria-Gasteiz. Es difícil no aplaudir el enfoque. Durante años, cientos de bajos comerciales han permanecido cerrados, deteriorando calles enteras y restando vida a los barrios, mientras la demanda de vivienda no dejaba de crecer y los precios se disparaban. Que el Consistorio decida activar ese parque oculto en lugar de mirar hacia otro lado es, sencillamente, sentido común aplicado a la política de vivienda.

Una nueva ordenanza para responder a necesidades que ya no son las de hace veinte años

La norma no se limita a abrir la puerta a los cambios de uso. Introduce también la figura de la vivienda-taller, una fórmula que combina residencia y espacio de trabajo y que, según defiende el propio Rodríguez, “reducirá los desplazamientos urbanos”. Es un guiño interesante a un modelo de ciudad de proximidad que en Vitoria-Gasteiz, referente histórico en movilidad sostenible, tiene todo el sentido. Eso sí, la ordenanza no es un salvoconducto para transformar cualquier bajo comercial en cualquier vivienda: exige el cumplimiento estricto de las condiciones de habitabilidad, salubridad, accesibilidad y calidad recogidas en el Decreto 80/2022 y en su reciente modificación mediante el Decreto 55/2026. Además, protege expresamente las calles con mayor peso comercial —el Casco Medieval, el Ensanche, buena parte de Arriaga y las zonas aún sin consolidar de Salburua y Zabalgana— para evitar que la fiebre residencial vacíe de comercio las arterias que dan vida a la ciudad. Es, en ese sentido, una ordenanza bien calibrada: no todo vale, ni en todas partes.

Los locales se convertiran en vivienda protegida de carácter permanente

Uno de los puntos más relevantes, y más acertados, del texto es que los locales que se acojan a esta fórmula no se convertirán en vivienda libre, sino en vivienda protegida de carácter permanente. Deberán tener al menos siete años desde la licencia de primera ocupación, y una vez reformados solo podrán destinarse a domicilio habitual del titular, quedando expresamente prohibido su uso como segunda residencia. Los futuros compradores tendrán que estar inscritos en Etxebide, y el precio de venta quedará limitado a la horquilla de la VPO de régimen general: entre 109.000 euros para 45 m² y 198.806 euros para 90 m², con derecho de tanteo y retracto a favor de la Administración. Es, en la práctica, un mecanismo antiespeculación que blinda estas viviendas frente al mercado libre para siempre, algo que otras ciudades deberían tomar nota.

¿De cuántos locales podríamos estar hablando en España?

Vitoria-Gasteiz no está sola en esta reflexión, aunque sí va por delante. En Madrid, la Comunidad ha destinado 7 millones de euros a transformar 72 locales en viviendas sociales; Valladolid ha incluido la conversión de locales comerciales en su Plan de Vivienda y Suelo 2026-2030. Sin embargo, no existe todavía una cifra oficial que cuantifique el potencial de este tipo de transformación a escala estatal. Si Vitoria, una ciudad de en torno a 250.000 habitantes, calcula que hasta mil locales podrían reconvertirse, resulta razonable pensar que, extrapolado al conjunto de España, el potencial se cuenta por decenas de miles de inmuebles comerciales infrautilizados. Es una oportunidad que el resto de administraciones, empezando por el Gobierno central, debería empezar a mirar con mucha más ambición.

¿Qué pasará con los locales que no se acojan a esta fórmula?

Aquí conviene ser honestos: la ordenanza no obliga a nadie. Es un mecanismo voluntario que abre una posibilidad legal allí donde antes había trabas urbanísticas, pero no fuerza a ningún propietario a transformar su local. Quienes no se acojan seguirán teniendo su bajo comercial disponible para uso comercial, o simplemente vacío, como hasta ahora. Es aquí donde cabe una crítica constructiva: si el objetivo es realmente activar el parque de locales cerrados, quizá haría falta acompañar la norma de incentivos fiscales o de plazos que animen a los propietarios más reticentes, porque la buena intención normativa, sin estímulos económicos, corre el riesgo de quedarse en un cambio de reglas que pocos utilicen.

¿Cuál es el objetivo final de esta ordenanza?

En el fondo, el objetivo declarado por el Ayuntamiento es doble: aumentar la oferta de vivienda asequible sin necesidad de construir sobre suelo nuevo, y regenerar el tejido urbano de barrios donde el comercio de proximidad ha perdido fuelle. Es una apuesta que combina sostenibilidad urbana con política social de vivienda, y que, bien ejecutada, podría convertirse en modelo para otras ciudades españolas con problemas similares de acceso a la vivienda y locales vacíos. Vitoria-Gasteiz vuelve a situarse, una vez más, un paso por delante en materia de planificación urbana. Ahora falta ver si el resto del país toma nota.