Hubo un tiempo, no tan lejano, en el que limitar la compra de vivienda, señalar zonas tensionadas o hablar de la función social del parque residencial era sinónimo de bolivarianismo de manual. Que se lo digan a quienes llevan desde 2023 anunciando el apocalipsis del mercado cada vez que el Gobierno movía una ficha. Pues bien, el apocalipsis viene ahora firmado desde Bruselas, con membrete de la Comisión Europea, y el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana acaba de abrir el trámite de consulta pública para que ciudadanos, organizaciones, expertos y agentes económicos opinen sobre él. Hay plazo hasta el 4 de noviembre de 2026.

La norma en cuestión es la propuesta de Reglamento para salvaguardar la asequibilidad y la disponibilidad de la vivienda, conocida como Affordable Housing Act, que presentaron el pasado 9 de septiembre la vicepresidenta Teresa Ribera y el comisario de Energía y Vivienda, Dan Jorgensen. Y trae alguna medida que deja en pañales a las que aquí se tacharon de extremistas.

Las claves de la Ley Europea de Vivienda Asequible

El reglamento pretende dar a los Estados miembros un marco común para justificar actuaciones que garanticen el acceso a la vivienda y fijar criterios compartidos para identificar mercados tensionados. Hasta aquí, nada que no suene a la Ley de Vivienda española. La novedad llega después: Bruselas abre la puerta a que las administraciones prohíban la compra de vivienda por no residentes y de segundas residencias en las zonas donde los precios se han desbocado. No es una obligación, insisten desde el entorno de Ribera, sino un paraguas jurídico. Pero el paraguas lo abre la Unión Europea, que no es precisamente una asamblea de okupas.

Eso sí, el listón para activarla es alto. Para declarar una zona bajo presión residencial, el precio medio de la vivienda debe ser igual o superior a ocho veces la renta mediana disponible, ese ratio debe haber crecido en los diez años anteriores y las proyecciones deben confirmar que la tensión no remitirá en los tres siguientes. Todo a la vez, y demostrando además que la compra por no residentes ha hecho daño constatable. La medida deberá revisarse como mínimo cada cinco años. Curiosamente, el filtro europeo es más exigente que el español, que se conforma con un esfuerzo familiar superior al 30% de la renta. Y Bruselas se cuida mucho de no entrar a topar alquileres: restringir la compra, sí; tocar la renta, no.

Un paso adelante europeo en el reconocimiento de la vivienda asequible

Según el Ministerio, la propuesta supone reconocer la vivienda asequible como un reto compartido por todos los Estados miembros. Traducido: el problema ya no es una rareza española achacable a la mala gestión de unos o la ideología de otros. Es estructural, es continental y lleva años creciendo mientras algunos repetían que bastaba con dejar actuar al mercado. El mercado, por lo visto, actuó.

Tampoco es casual que la coordinación haya recaído en Ribera, exvicepresidenta del Ejecutivo que lleva meses defendiendo en Bruselas exactamente esta línea. La norma llega como un espaldarazo a lo que ya marcaba la ley de 2023, y deja en una posición incómoda a quienes la presentaron como un experimento radical sin parangón en Europa. Ahora resulta que el parangón es Europa.

El problema de la vivienda se extiende por toda la UE y preocupa

La Comisión no habla de oídas. Calcula que la Unión necesita movilizar 150.000 millones de euros adicionales al año durante la próxima década para atender sus necesidades residenciales. Por eso el texto obliga a cualquier administración que active restricciones a presentar, en paralelo, un plan real para construir o movilizar vivienda, con especial atención a la social y asequible. Bruselas reconoce sin rodeos que las restricciones por sí solas no resuelven la escasez. Un baño de realismo que conviene aplicar en todas direcciones: ni la prohibición es la panacea, ni la inacción era una política.

El paquete incluye además una recomendación fiscal, no vinculante, para gravar la vivienda vacía y premiar a quien la saque al alquiler de larga duración. Lo de siempre: dependerá de cada comunidad y cada ayuntamiento, y en España ya sabemos lo desigual que puede ser eso.

Un compromiso con la participación, la transparencia y el diálogo con la sociedad

El Ministerio presenta la consulta como una muestra de su apuesta por la participación en la definición de la posición española. El trámite se enmarca en el Estudio de Impacto de la Propuesta Legislativa Europea (EIPLE), el instrumento previsto para que España pinte algo en la elaboración de normas comunitarias antes de que lleguen ya cocinadas.

¿Qué se pretende obtener con la consulta?

Las aportaciones podrán abordar la subsidiariedad de la iniciativa, sus efectos sobre las competencias públicas, su impacto real en la asequibilidad y sus repercusiones económicas y sociales. Todo ello servirá para el EIPLE y para fijar la postura española en la negociación, que no será sencilla: el Partido Popular Europeo ya ha anunciado que se opondrá frontalmente a restringir las segundas residencias, y el sector turístico se frota las manos con la letra pequeña.

Lo que queda por delante

El reglamento tendrá que pasar por el Consejo y el Parlamento Europeo, y de aquí a su entrada en vigor puede cambiar bastante. Pero algo ya ha cambiado: el debate sobre quién puede comprar vivienda y dónde ha dejado de ser una ocurrencia española para convertirse en política europea. Habrá quien tenga que buscar un adjetivo nuevo, porque “extremista” ya no le vale.