El servicio de estudios de BBVA ha publicado su informe Situación España con una corrección al alza que no debería sorprender a nadie que lleve un tiempo mirando el mercado inmobiliario con los ojos abiertos. La entidad esperaba un incremento del precio de la vivienda del 10,2% para este año. Ahora lo revisa hasta el 12%. No es un matiz: son casi dos puntos porcentuales más de encarecimiento para un bien de primera necesidad en un país donde ya resulta difícil encontrar a alguien menor de cuarenta años que pueda plantearse comprar una casa sin que le tiemble la voz.
Para 2027, la previsión se modera hasta el 5,7%, frente al 6,8% anterior. Quienes lean esto como una buena noticia tienen una definición de «buena noticia» que no comparto. Seguirá siendo una subida muy por encima de la inflación y, según advierte el propio Rafael Doménech, responsable de Análisis Económico de BBVA Research, el precio de la vivienda seguirá creciendo por encima de los salarios. Así que la brecha entre lo que gana la gente y lo que cuesta vivir no se cierra: se agranda, aunque un poco más despacio.
La renta disponible sube, pero el problema es la oferta
BBVA Research explica el encarecimiento con una lógica que, a estas alturas, resulta casi cansina de tanto repetirse: la renta bruta disponible de los hogares crece, los cambios demográficos y sociales siguen generando nuevas unidades familiares —en torno a 200.000 al año— y la oferta de vivienda en las zonas donde esa demanda se concentra sigue siendo insuficiente. Esa combinación presiona los precios hacia arriba con una consistencia que ya quisieran para sí mismos muchos activos financieros.
Lo curioso —o lo desesperante, según se mire— es que el informe también menciona el Plan de Vivienda 2026-2030, aprobado en abril por el Gobierno con 7.000 millones de euros. BBVA Research lo califica de «avance relevante», pero a continuación deja caer que su presupuesto «solo permitiría aumentar el parque en apenas 33.000 unidades» y que «sus efectos tardarán en materializarse si no se acometen reformas ambiciosas». Dicho de otra manera: el plan existe, tiene nombre bonito, tiene dotación económica y tiene nula capacidad para resolver el problema en el horizonte temporal en que ese problema está destrozando las finanzas de miles de familias.
¿Dónde vivirán los 200.000 nuevos hogares que se formarán el año que viene?
Es la pregunta que nadie en el Gobierno parece estar respondiendo con la urgencia que merece. Se formarán aproximadamente 205.000 nuevos hogares en 2026, según las estimaciones de BBVA Research, y una parte significativa de ellos se concentrará en zonas donde ya hay escasez de oferta. El déficit residencial que arrastra España podría alcanzar las 800.000 unidades el próximo año. No es una cifra abstracta: son 800.000 situaciones en las que alguien necesita una vivienda y el mercado no tiene una que ofrecerle a un precio que pueda pagar.
La inversión en construcción residencial crecerá, sí: BBVA Research estima subidas del 5,7% en 2026 y del 6,7% en 2027. Pero ese ritmo no cierra la brecha. La construcción no está acelerando al mismo ritmo al que crece la demanda, y mientras eso no cambie, el diagnóstico seguirá siendo el mismo: demasiada gente buscando demasiadas pocas viviendas en los lugares donde la gente quiere —o necesita— vivir.
Lagarde sube tipos, y el crédito se encarece un poco más
Por si el panorama no fuera suficientemente complicado, este jueves el Banco Central Europeo previsiblemente aprobará una subida de 25 puntos básicos en el tipo de depósito. BBVA Research ya lo tenía incorporado en sus previsiones: espera esa subida en junio y otra más en la primera mitad de 2027, con un tipo terminal del 2,5%. El euríbor, que era del 2,2% en febrero, ya estaba en el 2,8% en mayo. Con estas subidas adicionales, la hipoteca variable media se encarece y la hipoteca fija —cuyo precio también se mueve en función de las expectativas sobre los tipos— tampoco baja.
La combinación de precios al alza y financiación más cara tiene un efecto conocido: expulsa a compradores del mercado. Los que más ajustados estaban ya se han ido. Los que siguen en él empiezan a ver cómo los números dejan de cerrar. BBVA Research menciona un deterioro de la confianza de las familias, provocado precisamente por el temor a una mayor inflación —estimada en el 3,8% para 2026— y por el repunte del euríbor.
Menos crecimiento en 2027 puede templar algo la situación
El informe rebaja en tres décimas la previsión de crecimiento del PIB para 2027, hasta el 2,1%, por el impacto del precio de la energía derivado del conflicto en Oriente Próximo. Menos crecimiento económico, en principio, atenúa algo la presión sobre la demanda de vivienda. También lo hará, en parte, el propio efecto del precio: cuando comprar resulta demasiado caro para demasiada gente, la demanda retrocede por agotamiento, no por solución.
Pero que la moderación llegue por ese camino —por el empobrecimiento relativo de los potenciales compradores— no es ningún éxito de política económica. Es simplemente que el mercado, a base de encarecer el acceso, acaba reduciendo el número de participantes. Los que se quedan fuera no desaparecen: siguen necesitando donde vivir, lo que traslada la presión al mercado del alquiler, que lleva años en una situación que ya habría justificado medidas mucho más contundentes de las que se han tomado.
Mientras tanto, los políticos con capacidad de actuar sobre la oferta —suelo, licencias, colaboración público-privada, agilización de procesos— siguen en un debate que avanza más despacio que la grúa de cualquier obra de vivienda pública. Y el reloj no para.
