Blackstone lleva dos años ejecutando una de las desinversiones inmobiliarias más rentables de la historia reciente del mercado español. El fondo estadounidense, que acaba de traspasar la cartera de Fidere al canadiense Brookfield por 1.050 millones de euros, está vendiendo simultáneamente, uno a uno, los inmuebles que mantiene en Testa Residencial, la mayor socimi de alquiler de España, con más de 8.300 viviendas en cartera. El mensaje que algunos denominados como portavoces del sector repiten —que los fondos huyen de España por falta de seguridad jurídica— no cuadra demasiado bien con estas cifras. Cuando el negocio ha sido redondo, se recoge y se va. Pero no se va del mercado: se lleva los beneficios y espera la siguiente oportunidad.

Blackstone lleva dos años desinvirtiendo en su cartera de alquileres

Los números hablan solos. En 2025, Testa Residencial ingresó 196 millones de euros por desinversiones. En 2024 habían sido 183,43 millones. En total, casi 400 millones en dos años de venta de activos residenciales. El impacto en la cuenta de resultados es el previsible: la cifra de negocio se mantuvo prácticamente plana, de 109,7 a 110,3 millones de euros, y las pérdidas se redujeron un 72%, de 54,5 a 15,23 millones. El ebitda mejoró un 2,8%, hasta los 72,4 millones de euros.

Lo que no mejora es la cotización. Las acciones de Testa han caído de 5,4 euros en 2022 a 2,8 euros en mayo de 2026, aproximadamente la mitad. La capitalización ha seguido el mismo camino: de 714 millones a algo menos de 376 millones en el mismo período. Y en cinco años, la compañía solo ha repartido dividendos en una ocasión, en 2023, por un valor de 10,68 millones de euros. En diciembre de 2025, la socimi refinanció su deuda —precisamente como consecuencia de las ventas— mediante un nuevo préstamo sindicado de 1.525 millones de euros con vencimiento en febrero de 2031 y posible prórroga hasta 2033. En marzo de este año, aprobó el reparto de 76 millones de euros a su accionista, a 0,58 euros por título.

¿Dónde están los activos inmobiliarios de Testa?

El porfolio de Testa Residencial no está repartido por toda la geografía española sino concentrado de forma muy deliberada en los mercados donde el alquiler residencial tiene mayor demanda y, por tanto, mayor capacidad de generar rentas altas. La Comunidad de Madrid acapara la parte más sustancial de los activos, pero la socimi tiene también presencia en San Sebastián, Barcelona, Palma de Mallorca, Valencia y Las Palmas de Gran Canaria, todas ellas plazas donde la tensión del mercado del alquiler es estructural y donde los precios han seguido subiendo con independencia del ciclo económico general.

A cierre de 2025, la superficie bruta alquilable residencial era de 726.770 metros cuadrados, a los que se suman los locales comerciales para alcanzar un total de 760.216 metros cuadrados. En 2024 esa cifra era de 830.180 metros cuadrados, lo que significa que en un solo ejercicio el porfolio se ha reducido en casi 70.000 metros cuadrados. No es una cifra menor: equivale a un barrio entero de tamaño medio. El valor de los activos inmobiliarios de la compañía se sitúa en 2.554 millones de euros, un 3% menos que los 2.621 millones de 2024. El 83% del porfolio corresponde a edificios completos donde Testa posee la mayoría de las viviendas, lo que facilita precisamente la venta unitaria sin necesidad de negociar con otros propietarios ni con comunidades de vecinos.

Locales y viviendas a la venta

La reducción del porfolio de Testa no es solo un dato contable: se traduce en inmuebles que salen al mercado de forma individualizada, tanto viviendas como locales comerciales. La socimi cuenta con 225 locales comerciales cuya superficie bruta alquilable suma unos 33.446 metros cuadrados, y el ritmo de ventas unitarias de viviendas que Blackstone viene ejecutando desde 2024 apunta a que esa tendencia no va a revertirse a corto plazo. La compañía dedicó 13,4 millones de euros en 2025 a mejoras y renovaciones de sus inmuebles, lo que en este contexto puede leerse tanto como mantenimiento ordinario como preparación de activos para su salida al mercado en las mejores condiciones posibles.

El modelo es el mismo que aplica Brookfield con la cartera de Fidere: reformar, revalorizar y vender. Para los inquilinos actuales, la diferencia entre vivir en un edificio gestionado por una socimi de alquiler y vivir en uno donde el nuevo propietario quiere vender piso a piso es enorme. En el primer caso, el contrato de arrendamiento tiene cierta estabilidad. En el segundo, el horizonte se estrecha con cada renovación. Los 8.354 pisos y 225 locales que Testa mantiene en cartera a cierre de 2025 son, en buena medida, el inventario del que Blackstone irá desprendiéndose en los próximos ejercicios. Unidad a unidad, a precio de mercado.

Otros fondos de inversión también están haciendo caja

Blackstone no es el único. La venta de la cartera de Fidere a Brookfield se enmarca en una tendencia general de desinversión que afecta a varios de los grandes fondos presentes en el mercado residencial español. Nuveen ha traspasado dos promociones que suman más de 600 pisos en Alcalá de Henares y Los Berrocales, en Madrid, además de activos en Valencia, por unos 180 millones de euros. En el mercado hay también carteras de Cerberus (3.300 unidades), Culmia/Oaktree (unas 3.000 viviendas) y Avalon/Ares (alrededor de 3.500). A esto se suman operaciones ya cerradas como las de Vía Célere o Neinor con Aedas.

El relato oficial de algunos operadores y portavoces del sector —que los fondos se van porque España no ofrece garantías— choca frontalmente con esta realidad. Los fondos no se van: recogen beneficios y observan qué oportunidades ofrece el mercado a continuación. Es el viejo axioma bursátil: que el último duro lo gane otro.

 Viviendas que fueron públicas salen a precio de mercado

Y aquí es donde el negocio financiero deja de ser una cuestión abstracta y se convierte en algo con consecuencias muy concretas para personas reales. Una parte significativa de las viviendas que Blackstone ha vendido en esta operación son las mismas que adquirió, entre 2013 y 2019, a la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo (EMVS) del Ayuntamiento de Madrid, entonces presidido por Ana Botella. Precio de compra: alrededor de 128,5 millones de euros por 1.860 viviendas protegidas, a unos 68.000 euros por unidad.

Esas mismas viviendas forman ahora parte de la cartera de Fidere, vendida a Brookfield por 1.050 millones de euros en total. El fondo canadiense no tiene intención de seguir gestionando alquileres: su modelo consiste en reformar los pisos y venderlos a un precio medio de 295.000 euros por unidad. Para los inquilinos actuales, que en muchos casos llevan años pagando puntualmente alquileres que empezaron rondando los 600 euros mensuales y han subido hasta superar los 1.100, la llegada de Brookfield se traduce en burofaxes y plazos para marcharse. Quienes tienen contratos que vencen en 2026 han sido notificados de que no habrá renovación. Quienes quieren quedarse se enfrentan a subidas de hasta 500 euros adicionales al mes y a la exigencia de acreditar ingresos mínimos de 3.000 euros mensuales. Los afectados lo llaman «desahucio silenciado». No les falta razón.

El Real Decreto-ley 8/2026, que habría permitido ampliar contratos y limitar subidas en el contexto de la crisis derivada del conflicto en Oriente Medio, fue rechazado en el Congreso. Las administraciones que en su día vendieron el patrimonio público —o que lo heredaron vendido— no aparecen ahora cuando toca proteger a quienes viven en esas casas. El Ayuntamiento de Madrid vendió barato. Blackstone compró, revalorizó y vendió caro. Repartió 492 millones en dividendos extraordinarios y se fue. Brookfield ha llegado con un plan de negocio y un maletín de burofaxes. Y los vecinos que llevan años en esas casas descubren que la vivienda pública que en su día se construyó con dinero de todos ya no está disponible para ellos ni a ningún precio razonable. El negocio del siglo, en efecto. Aunque, como suele ocurrir, depende mucho de qué lado del contrato estés.