Unas medidas que ante la situación en nuestro país defiende el Ministerio de Vivienda
El Gobierno español lleva meses defendiendo en Bruselas la necesidad de dotar a las administraciones de herramientas para frenar la compra de vivienda con fines distintos al de residencia habitual, así que la publicación del reglamento llega como un espaldarazo a la línea que ya marcaba la Ley de Vivienda de 2023. No es casual que Ribera, exvicepresidenta del Ejecutivo español, haya sido la encargada de coordinar este trabajo desde su nuevo cargo comunitario. Pero no todo el mundo lo ve con los mismos ojos: el Partido Popular Europeo ya ha trasladado que se opondrá frontalmente a la restricción de la compra de segunda vivienda cuando el texto llegue al Parlamento, alegando que la experiencia europea demuestra que limitar las segundas residencias no equivale, automáticamente, a conseguir vivienda asequible. Un debate que, conviene no olvidarlo, todavía tiene largo recorrido: el reglamento deberá pasar primero por el Consejo y después por el Parlamento Europeo antes de convertirse en norma aplicable.
¿Cómo se aplicaría la norma?
Aquí está la parte más técnica y, probablemente, la que va a generar más litigios interpretativos en los próximos años. Para que una administración pueda declarar una zona bajo lo que el reglamento llama «presión residencial» (area under housing stress), tiene que acreditar tres condiciones de forma acumulativa: que el precio medio de la vivienda sea igual o superior a ocho veces la renta mediana disponible de la población de esa zona; que ese ratio haya aumentado durante los diez años anteriores; y que las proyecciones confirmen que la tensión no va a remitir en los tres años siguientes. Solo si se cumplen los tres requisitos a la vez —y si la administración demuestra además que la compra por no residentes ha causado un impacto negativo constatable— podrá activarse la restricción. La delimitación territorial puede ir desde un distrito o un municipio hasta una comarca entera, pero siempre ceñida al ámbito estrictamente necesario, y la medida deberá revisarse como mínimo cada cinco años, con retirada inmediata si el mercado se distensiona antes.
Incidencia también en los sistemas tributarios
El paquete no se limita a las prohibiciones de compra. Bruselas acompaña el reglamento de una recomendación, esta sin carácter vinculante, que invita a los Estados miembros a revisar su fiscalidad para incentivar que las viviendas vacías vuelvan al mercado de alquiler de larga duración. La idea es sencilla sobre el papel: gravar la desocupación prolongada y premiar fiscalmente a quien pone en alquiler residencial estable un inmueble que llevaba años cerrado. El problema, como suele ocurrir con estas recomendaciones, es que dependerá enteramente de la voluntad de cada Gobierno regional y local ponerla en marcha, y España ya sabe lo desigual que puede resultar la aplicación de este tipo de incentivos entre comunidades autónomas.
Las diferencias con la Ley de Vivienda
Conviene detenerse en un matiz que se está perdiendo en buena parte de la cobertura mediática de este anuncio: el criterio europeo es bastante más estricto que el español. La Ley de Vivienda vigente en España desde 2023 permite declarar una zona tensionada si el esfuerzo familiar supera el 30% de la renta o si los precios suben tres puntos por encima del IPC. El filtro que impone la Comisión, en cambio, exige ese umbral matemático de ocho veces la renta mediana, un listón notablemente más alto y que deberá basarse en los datos publicados en el portal oficial Mapadomo. Hay otra diferencia de fondo, y esta más ideológica que técnica: Bruselas deja fuera de este marco regulatorio cualquier medida que regule directamente los alquileres bajo contratos de arrendamiento residencial. Es decir, la Comisión evita de forma expresa entrar a topar rentas, algo que sí forma parte del debate político español desde hace años. El mensaje entre líneas es claro: restringir la compra, sí; intervenir el precio del alquiler, no.
Las reacciones de los sectores implicados
Las primeras reacciones ya han llegado, y no sorprenden. Además del rechazo anunciado por el PP europeo, el sector de los alquileres turísticos se ha apresurado a señalar que la norma juega a su favor en algunos frentes: la Asociación de Apartamentos Turísticos de Barcelona (Apartur) subraya que la Comisión fija «condiciones muy estrictas» para justificar cualquier restricción a este tipo de vivienda, lo que a su juicio evidencia las «carencias» del decreto-ley catalán que ampara la eliminación de los pisos turísticos en Barcelona y que consideran «incompatible» con el derecho comunitario. Habrá que ver si esta lectura se sostiene cuando el texto se someta a la negociación real en el Consejo y el Parlamento, porque de aquí a que entre en vigor puede cambiar bastante.
Como contrapartida habrá que presentar medidas que incrementen la oferta
La Comisión es consciente de que restringir la demanda sin tocar la oferta es, en el mejor de los casos, un parche. Por eso el propio texto lo dice sin rodeos: «las restricciones por sí solas no pueden resolver las causas estructurales de la escasez de vivienda a largo plazo». Cualquier administración que active una prohibición de compra estará obligada a presentar, de forma paralela, un plan real para construir o movilizar más vivienda, con especial atención a la vivienda social y asequible. Bruselas calcula que la Unión Europea necesita movilizar 150.000 millones de euros adicionales al año durante la próxima década para dar respuesta a sus necesidades residenciales, una cifra que pone en perspectiva lo insuficiente que resulta, por sí sola, cualquier medida restrictiva por brutal que parezca sobre el papel.
Queda por ver si esta ambición legislativa sobrevive intacta al paso por el Consejo y el Parlamento Europeo, donde ya se anticipa una batalla dura. Pero una cosa es segura: el debate sobre quién puede comprar vivienda y dónde acaba de dejar de ser exclusivamente español para convertirse, oficialmente, en un debate europeo.
