El Govern ha actualizado el mapa de las zonas de mercado residencial tensionado de Cataluña, y la nueva propuesta amplía de nuevo el perímetro de municipios sometidos a las medidas de contención del alquiler. La cifra pasa de 271 a 302 localidades, tras un proceso de revisión en el que se mantienen 118 municipios de la declaración original, se incorporan 53 nuevos y se retiran 22 que, según los datos manejados por la Generalitat, ya no cumplen los requisitos legales para seguir en la lista. El resultado es un mapa más extenso en número de municipios, pero paradójicamente más reducido en población afectada, lo que da una idea de la complejidad —y de cierta arbitrariedad estadística— con la que se está gestionando esta herramienta desde su puesta en marcha en 2024.

Altas y bajas en el mapa del alquiler tensionado de Cataluña

El dato que más llama la atención es que, pese a sumar 31 municipios más que en la configuración anterior, la población cubierta por la regulación se reduce de los casi siete millones de habitantes hasta los aproximadamente 6,17 millones. La explicación está en el tamaño de las ciudades que salen del listado frente al de las que entran. Entre los municipios excluidos figuran capitales de comarca y ciudades de peso demográfico como Lleida, Reus, Granollers, Mollet del Vallès, Figueres, Banyoles, Berga, Canovelles, Cervera, Guissona, Montmeló, Parets del Vallès y Tortosa. En conjunto, estas 22 localidades que abandonan la declaración suman más de 630.000 residentes, una cifra que por sí sola compensa con creces el aumento de población que aportan los 53 municipios de nuevo ingreso, con apenas 255.700 habitantes entre todos ellos.

La Generalitat justifica estas salidas apelando a una mejora de las condiciones de acceso a la vivienda en estos municipios, que atribuye a la regulación de precios y a las políticas públicas desplegadas en los últimos años. Es una lectura que conviene tomar con cierta cautela: que un municipio deje de cumplir los umbrales legales no equivale automáticamente a que el problema de acceso a la vivienda se haya resuelto, sino a que, según los indicadores oficiales, ha dejado de cumplir de forma estricta los parámetros que activan la intervención.

Los criterios de la Generalitat

Para permanecer o entrar en el listado de zonas tensionadas, la normativa estatal exige que un municipio cumpla al menos uno de dos criterios. El primero es que los hogares destinen más del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda y los suministros básicos. El segundo es que los precios de compra o alquiler hayan crecido, durante los cinco años anteriores, al menos tres puntos porcentuales por encima del IPC. Es un mecanismo pensado para capturar tanto el esfuerzo económico real de las familias como la evolución relativa de los precios, aunque su aplicación práctica —como demuestra este vaivén de altas y bajas— depende en gran medida de qué años se tomen como referencia y de cómo evolucionen variables externas como la inflación general.

Nuevas incorporaciones con una situación que cambia

Las 53 nuevas incorporaciones dibujan un mapa geográfico bastante disperso, aunque con algunas concentraciones significativas. Las comarcas gerundenses son las que más municipios aportan a la lista, con 16 incorporaciones. Le siguen Catalunya Central, con nueve; el Camp de Tarragona, con siete; Barcelona y el Penedès, con seis cada uno; el Alt Pirineu i Aran y el ámbito de Lleida, con cuatro respectivamente, y las Terres de l’Ebre, que aporta una sola localidad.

Entre los municipios que se estrenan como zona tensionada están Martorell, Sant Andreu de la Barca, Tordera, Vila-seca, Constantí, Cardona, Sallent, Navarcles, Bàscara, Llagostera, Sant Joan de les Abadesses, la Jonquera, la Pobla de Segur, Ribera d’Urgellet y Montferrer i Castellbò. Se trata de un grupo heterogéneo que combina municipios del área metropolitana de Barcelona con localidades del interior y del Pirineo, lo que confirma que la presión sobre el alquiler ya no es un fenómeno exclusivamente urbano o costero, sino que se extiende también a zonas rurales y de montaña donde hasta hace poco no se percibía como un problema estructural.

Para los propietarios de estos nuevos municipios incluidos, la consecuencia práctica es inmediata: la renta de un nuevo contrato no podrá superar, con carácter general, la del último alquiler vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicadas las actualizaciones legales correspondientes. Si la vivienda pertenece a un gran tenedor, se añade además la obligación de respetar el índice estatal de referencia, aplicando siempre el importe más bajo entre ambos límites.

¿Cuál será el procedimiento a seguir antes de la declaración formal?

La propuesta actual no es todavía definitiva. Antes de su aprobación, deberá superar un periodo de información pública y alegaciones, en el que ayuntamientos, colectivos y particulares podrán presentar observaciones sobre la inclusión o exclusión de determinados municipios. Una vez resuelto este trámite y aprobada de forma definitiva por la Generalitat, el documento se remitirá al Ministerio de Vivienda, que deberá publicarlo en el Boletín Oficial del Estado. Solo a partir de esa publicación entrarán en vigor los cambios sobre el terreno, por lo que propietarios e inquilinos de los municipios afectados —tanto los que entran como los que salen— tendrán que esperar a que se complete este recorrido administrativo antes de que las nuevas reglas les apliquen de forma efectiva.

¿Qué implica la declaración de zona tensionada?

Conviene recordar que la primera declaración catalana entró en vigor en marzo de 2024 con una vigencia de tres años. Ante su vencimiento previsto para marzo de 2027, la ley permite prorrogarla anualmente siempre que se acredite que persisten las dificultades de acceso a la vivienda. En la práctica, esto significa que el mapa de zonas tensionadas en Cataluña no es un instrumento cerrado, sino que se revisa y se ajusta con relativa frecuencia, generando incertidumbre tanto para propietarios que ven cómo su municipio entra o sale del listado, como para inquilinos que deben conocer en cada momento qué límites de renta se aplican en su zona. Esta actualización constante, si bien responde a la voluntad de mantener la herramienta ajustada a la realidad del mercado, también plantea un reto de seguridad jurídica para todos los actores implicados en el sector del alquiler catalán.