La protección legal en la compra sobre plano no es la misma para todos los compradores

El Tribunal Supremo ha vuelto a trazar una línea que muchos compradores de vivienda desconocen: no cualquiera que entregue dinero a cuenta por una vivienda sobre plano tiene derecho automático a recuperarlo si la promoción fracasa. La Sala Primera acaba de exonerar a CaixaBank de devolver las cantidades anticipadas por varios compradores de la malograda promoción Trampolín Hills Golf Resort, al entender que no acreditaron que sus adquisiciones respondieran a una finalidad residencial. Una sentencia que no innova tanto como consolida una doctrina que el Alto Tribunal viene construyendo con paciencia y que debería conocer cualquiera que se plantee una compra sobre plano con ánimo inversor.

Una necesidad residencial está protegida, pero no la especulativa

La normativa sobre cantidades anticipadas en la compra de vivienda nació con una vocación concreta: proteger a quien entrega dinero para hacerse con un techo que aún no existe y que finalmente nunca llega a construirse. El legislador pensaba en familias que esperan su vivienda habitual, en quien busca una segunda residencia para veranear, en el que quiere un apartamento en la costa para los fines de semana. No pensaba —o al menos no era esa su intención— en quien entra en una promoción con la lógica del inversor, esperando revender antes de la entrega o rentabilizar el inmueble como activo financiero.

El Supremo lo recuerda con claridad: la protección legal no alcanza a cualquier operación inmobiliaria frustrada, sino únicamente a aquellas en las que la adquisición respondía a una necesidad habitacional. Ser consumidor, o haber comprado una sola vivienda, no garantiza por sí solo el acceso a esas garantías. Lo que importa es el destino real de la compra.

La historia de la compra fallida

El litigio tiene su origen en Campos del Río, un municipio del interior de Murcia donde se proyectó la promoción Trampolín Hills Golf Resort. Varios compradores entregaron cantidades a cuenta por viviendas sobre plano. La promoción nunca llegó a ejecutarse. La promotora entró en concurso de acreedores y acabó en fase de liquidación, sin posibilidad real de devolver el dinero recibido.

Los compradores dirigieron entonces sus reclamaciones contra CaixaBank, que actuaba como avalista colectiva de la promoción. Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial de Murcia les dieron inicialmente la razón. El Tribunal Supremo, sin embargo, ha corregido ese criterio de forma parcial: algunos de esos compradores no han conseguido acreditar que sus adquisiciones tuvieran una finalidad residencial, y esa falta de prueba les ha costado la reclamación.

 ¿Cuál es la protección que brinda la ley?

La regulación de las cantidades anticipadas en la compra de vivienda sobre plano tiene una historia larga. La Ley 57/1968 fue durante décadas el escudo principal de los compradores frente a promotoras que quebraban con el dinero de sus clientes en el bolsillo. Esa normativa fue posteriormente integrada en la Ley de Ordenación de la Edificación y completada por diversas reformas. Su mecanismo central es sencillo: cuando un comprador entrega dinero a cuenta por una vivienda que aún no está construida, ese dinero debe estar avalado o depositado en cuenta especial separada, de modo que pueda recuperarse si la promoción no culmina.

La protección es real y ha permitido recuperar cantidades muy significativas en miles de casos vinculados al estallido de la burbuja inmobiliaria. Pero el Supremo insiste en que esa protección tiene un sujeto concreto: el adquirente que busca satisfacer una necesidad de vivienda, no el que opera con lógica de mercado financiero.

A diferencia de otros casos, la carga de la prueba recae sobre el comprador

Este es quizás el punto más relevante de la sentencia desde el punto de vista práctico. Los compradores sostenían que era la entidad bancaria quien debía probar que sus adquisiciones tenían finalidad especulativa. El Tribunal Supremo lo invierte: cuando existen indicios objetivos que cuestionan el carácter residencial de la compra, es el propio comprador quien debe justificar adecuadamente el destino previsto para la vivienda.

Los indicios que el Supremo consideró suficientes para trasladar esa carga son reveladores. Varios compradores habían adquirido las viviendas junto a simples amigos, sin relación familiar. Algunos ya eran propietarios de otros inmuebles. Los contratos incluían cláusulas que permitían ceder libremente la posición contractual a terceros —una señal clásica de operativa inversora—. Los compradores residían en localidades distintas y alejadas tanto de la promoción como de cualquier zona turística relevante. Y, sobre todo, nadie ofreció una explicación convincente sobre el motivo real de la adquisición.

Ante ese cuadro, la Sala consideró insuficiente que los demandantes se limitaran a alegar, de forma genérica, que las viviendas estaban destinadas a su «uso y disfrute». Esa ambigüedad no neutraliza los indicios. Y sin prueba suficiente, no hay protección.

No es la primera sentencia, pero consolida la doctrina

El Tribunal Supremo no está inventando nada nuevo con esta resolución. Viene construyendo esta misma línea desde hace años, en sucesivos pronunciamientos que han ido perfilando el alcance subjetivo de la protección legal de las cantidades anticipadas. Lo que aporta esta sentencia es precisamente eso: un nuevo eslabón en una cadena jurisprudencial que cada vez resulta más difícil ignorar.

La doctrina consolidada puede resumirse en pocas palabras: la recuperación de las cantidades anticipadas seguirá siendo posible cuando la promoción fracase, pero los compradores deberán estar en condiciones de demostrar que la adquisición respondía a una finalidad residencial real. No bastará con haberlo comprado. Habrá que explicar por qué.

No es lo mismo comprar una vivienda para vivir que un bien de inversión

La sentencia tiene una lectura final que va más allá del caso concreto. En un mercado inmobiliario donde la vivienda se ha convertido simultáneamente en derecho básico y en activo financiero, el Supremo está recordando que la ley protege ambas realidades de manera diferente. Quien compra para vivir tiene un escudo legal. Quien compra para especular asume el riesgo de mercado sin esa red de seguridad.

No es un juicio moral sobre la inversión inmobiliaria. Es una delimitación jurídica que tiene consecuencias muy prácticas. Y que conviene tener clara antes de entregar el primer euro a cuenta por una vivienda que todavía no existe.