Los precios siguen subiendo, las compraventas también, y la sensación general es que el mercado de la vivienda en España vuelve a entrar en terreno de tensión. Tras años de altibajos, el sector inmobiliario parece vivir una segunda juventud… aunque no precisamente para todos. Los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana del primer semestre de 2025 confirman una realidad inquietante: el acceso a la vivienda continúa deteriorándose mientras los precios se disparan tanto en venta como en alquiler. Quienes tienen patrimonio inmobiliario ven crecer su valor trimestre tras trimestre; quienes no lo tienen, observan cómo se aleja cada vez más la posibilidad de comprar o alquilar sin destinar la mitad del sueldo.

Seis trimestres consecutivos al alza

Según la estadística sobre transacciones inmobiliarias publicada por el Ministerio, la compraventa de viviendas —nuevas y de segunda mano— alcanzó las 379.777 operaciones hasta junio, lo que representa un incremento del 8,4% respecto al mismo periodo del año anterior, cuando se registraron 350.202. Solo entre abril y junio se cerraron 195.737 operaciones, un 3,1% más que en el segundo trimestre de 2024 y el mejor dato para un segundo trimestre desde 2022. Con este nuevo incremento, el mercado suma ya seis trimestres consecutivos de crecimiento. Sin embargo, la subida interanual es algo más moderada que la del primer trimestre, cuando las transacciones aumentaron casi un 15%. Aun así, el balance es inequívoco: la demanda se mantiene fuerte, pese a los tipos de interés elevados y a un mercado del alquiler que no ofrece alternativa asequible.

Detrás de estas cifras hay varios factores. Por un lado, el ahorro acumulado durante los años de tipos bajos aún sostiene cierta capacidad de compra. Por otro, la vivienda sigue siendo vista como refugio de inversión frente a la inflación y la volatilidad financiera. Pero también pesa la especulación y la concentración del parque en manos de fondos e inversores, que empujan los precios al alza incluso en zonas donde la demanda residencial real no justifica tales incrementos.

Compraventas por Comunidades Autónomas

La estadística ministerial muestra un crecimiento generalizado en casi todo el territorio. Solo Canarias registró un descenso, con un 1,24% menos de transacciones (13.569 operaciones). En el resto, el aumento ha sido la norma. Destacan Castilla y León (+18,26%), Cataluña (+14,61%), Región de Murcia (+12,74%) y Galicia (+12,74%). En términos absolutos, Andalucía continúa liderando el mercado con 74.238 compraventas en los seis primeros meses del año, seguida de Cataluña (59.526) y la Comunidad Valenciana (58.823).

Estos datos reflejan dos realidades paralelas: por un lado, la consolidación del eje mediterráneo como motor del mercado inmobiliario español; por otro, el dinamismo creciente de regiones tradicionalmente más tranquilas, como Castilla y León o Galicia, donde los precios aún resultan más accesibles pero empiezan a mostrar signos de presión. La combinación de compradores nacionales que buscan oportunidades fuera de los grandes núcleos y adquisiciones de extranjeros en zonas costeras está modificando el mapa inmobiliario del país.

La segunda mano lidera las ventas y las subidas de precio

El motor principal del mercado sigue siendo la vivienda usada. De las 379.777 transacciones registradas hasta junio, 348.413 correspondieron a viviendas de segunda mano, un 8,71% más que el año anterior. En cambio, la vivienda nueva alcanzó las 31.364 operaciones, con un crecimiento más moderado del 5,61%. El resultado no sorprende: la oferta de obra nueva continúa siendo escasa, concentrada en áreas metropolitanas o proyectos de lujo, mientras que la segunda mano ofrece mayor disponibilidad, aunque con precios cada vez más tensos.

El problema es que este incremento de la demanda en segunda mano se traslada directamente al precio. Según los portales y tasadoras, los valores por metro cuadrado se han encarecido en torno a un 6-8% interanual, con picos superiores en capitales como Madrid, Barcelona, Málaga o Valencia. En paralelo, los alquileres registran incrementos récord que ya superan el 10% en algunas ciudades, lo que expulsa a buena parte de la población joven y de rentas medias hacia la periferia o directamente hacia la imposibilidad de emanciparse.

El mercado se recalienta y el acceso se complica

Aunque los titulares hablan de recuperación, lo que se esconde detrás es un mercado cada vez más desigual. Los compradores solventes, los fondos y los extranjeros con alto poder adquisitivo continúan alimentando las estadísticas, mientras que las familias que necesitan vivienda habitual se enfrentan a condiciones cada vez más restrictivas. El euríbor se mantiene en niveles elevados, las hipotecas son más caras, y los salarios siguen sin acompañar el ritmo inflacionario del sector.

Las políticas públicas de vivienda, pese a los anuncios y los planes en marcha, no logran revertir la tendencia. Los programas de vivienda asequible y los incentivos fiscales para la rehabilitación avanzan con lentitud frente a un problema estructural que requiere medidas de calado: incremento real de la oferta pública, control de precios en zonas tensionadas y freno a la especulación.

Mientras tanto, el ciudadano medio —ese que necesita una hipoteca para vivir bajo un techo propio— observa cómo la vivienda vuelve a comportarse como un bien de lujo. Y eso tiene consecuencias no solo sociales, sino también económicas: reduce el consumo, frena la movilidad laboral y perpetúa la desigualdad generacional.

Mirando al futuro: ¿cuánto más puede subir?

La gran pregunta es hasta cuándo puede sostenerse este ciclo alcista. Los expertos coinciden en que el crecimiento actual empieza a ser insostenible. El Banco de España y varios servicios de estudios alertan de una desconexión creciente entre precios y rentas, un escenario que recuerda demasiado al de 2007, aunque con diferencias estructurales. No hay un exceso de crédito como entonces, pero sí un déficit crónico de oferta y una concentración del mercado que alimentan el riesgo de burbuja.

En este contexto, el aumento de transacciones puede interpretarse más como un reflejo de la falta de alternativas que como un signo de salud. Si no se actúa con decisión, los próximos trimestres podrían mostrar una ralentización de las compraventas acompañada de una nueva subida de precios, una combinación explosiva para la economía familiar española.

Porque sí, el mercado inmobiliario sigue creciendo, pero no todos pueden seguirle el paso.