El mercado inmobiliario español sigue marcado por una tendencia que ya es estructural: la fuerte presencia de compradores extranjeros en las zonas de costa e islas. Según los últimos datos, en 2024 las compraventas protagonizadas por extranjeros en provincias costeras crecieron un 2,5 %, impulsadas sobre todo por residentes (+3,2 %) y, en menor medida, por no residentes (+1,9 %). Pero más allá de los porcentajes, lo relevante es el impacto profundo y duradero que este fenómeno está teniendo en el mercado de la vivienda en España: una presión constante sobre los precios y una oferta que no se recupera.

Destaca la intensidad del crecimiento en la Costa Norte

Aunque tradicionalmente los extranjeros han preferido las costas mediterráneas y las islas, en 2024 destaca el fuerte crecimiento de la demanda internacional en la Costa Norte, con un espectacular +20,1 % anual. Se trata de una zona hasta ahora menos tensionada, pero que ha empezado a despertar el interés de compradores con mayor poder adquisitivo que buscan naturaleza, tranquilidad, temperaturas más suaves y precios aún «razonables» en comparación con la saturada Costa del Sol o las Islas Baleares.

Este desplazamiento geográfico anticipa una dinámica ya conocida: donde llega el comprador extranjero, sube el precio medio, se reduce la oferta disponible y la población local se queda fuera del mercado.

Los nacionales de Reino Unido siguen en primera posición

Un año más, los británicos encabezan el ranking de compradores extranjeros, seguidos de cerca por los alemanes. Francia, que en los últimos años había mostrado una presencia destacada, pierde peso frente a Marruecos, especialmente gracias al incremento de operaciones por parte de residentes en España.

También crecen notablemente las compraventas por parte de ciudadanos de Países Bajos y Polonia, dos nacionalidades que han ganado visibilidad en enclaves como Alicante, Almería o Murcia. En paralelo, se consolida la presencia de compradores extracomunitarios procedentes de Estados Unidos, China y, desde el estallido de la guerra de Ucrania, de países del Este como Ucrania, Rusia y Lituania.

El atractivo de España como lugar para establecer una segunda residencia, teletrabajar o simplemente invertir en un activo seguro y con buena rentabilidad, sigue funcionando como un imán en el contexto europeo.

La cuota de compradores extranjeros en Islas y Costa Mediterránea

A pesar del auge del norte peninsular, la mayor concentración de compradores internacionales sigue estando en las Islas y en la Costa Mediterránea. En Baleares y Canarias, los extranjeros representan ya el 34 % del total de operaciones; en Cataluña, Comunidad Valenciana y Andalucía, esa cifra ronda el 28 %. Frente a eso, en la Costa Norte el porcentaje se mantiene en un 6 %, aunque como ya hemos señalado, con una tendencia creciente.

Este peso del mercado extranjero no es neutro: afecta directamente a los precios. En zonas como Mallorca, Ibiza, Marbella o Jávea, el mercado ha quedado completamente fuera del alcance de la población local, lo que contribuye a una creciente tensión social y al fenómeno del desplazamiento de los residentes hacia áreas menos cotizadas, con peor acceso a servicios y movilidad.

Consecuencias de esta compra masiva

Lo que a corto plazo puede parecer una buena noticia para el sector inmobiliario —más operaciones, más inversión, más dinamismo— acaba teniendo efectos profundamente distorsionadores para el mercado y para la sociedad.

  1. Inflación permanente de precios: la entrada constante de capital extranjero con gran capacidad adquisitiva eleva el precio medio de la vivienda. El resultado es un mercado cada vez más inaccesible para los compradores locales, especialmente jóvenes y familias.

  2. Reducción del parque disponible: muchas de estas viviendas se destinan a segunda residencia, alquiler turístico o simplemente permanecen vacías, lo que agrava la ya conocida escasez estructural de oferta en venta y alquiler.

  3. Efecto contagio en zonas limítrofes: cuando los precios suben en zonas “prime” por la presión extranjera, se produce una expansión hacia barrios o localidades próximas, tensionando también esos entornos.

  4. Imposibilidad de regulación efectiva: los intentos de establecer medidas como zonas tensionadas, techos de alquiler o limitaciones fiscales no logran frenar una realidad que es supranacional. El capital extranjero escapa a cualquier medida local: un mercado abierto al mundo no puede regularse a sí mismo con normas internas si no hay un marco europeo coordinado.

  5. Desigualdad creciente y pérdida de tejido social: en las zonas más impactadas, los residentes históricos se ven obligados a marcharse, se pierde identidad de barrio, y se genera una sensación de desarraigo y turistificación crónica.

¿Qué puede hacerse ante esta situación?

El problema, como tantas veces, no está en el síntoma —que haya demanda extranjera—, sino en la ausencia de mecanismos para gestionar esa demanda sin expulsar a los residentes. Mientras no se aborde una política decidida de:

  • aumento del parque público de alquiler,

  • regulación del alquiler turístico,

  • limitación de la compra especulativa extranjera en determinadas zonas (como hacen países como Canadá o Nueva Zelanda),

  • y fomento de la vivienda asequible para uso habitual,

seguiremos viendo cómo el mercado inmobiliario se orienta, cada vez más, hacia los bolsillos foráneos más privilegiados, dejando fuera a los que viven, trabajan y tributan aquí.

La paradoja del éxito

España se vende bien: sol, estabilidad, conectividad, buena sanidad, gastronomía, seguridad… Pero ese atractivo, sin una política de vivienda ambiciosa y orientada al interés general, acaba volviéndose en contra de quienes sostienen el país desde dentro.

Y lo que es peor: la situación no tiene freno mientras no se asuma que el mercado no se autorregula. No cuando el precio de una vivienda en ciertas zonas supera los 6.000 €/m² y los salarios siguen en niveles precarios.

La compraventa por parte de extranjeros no va a parar. El turismo residencial ya es una industria en sí misma. Pero si no se protege la función social de la vivienda, pronto habrá españoles que no puedan permitirse vivir en ella.