Viena, la diversidad como política pública y un suelo que no se vende al mejor postor.
En Viena, donde he estado esta pasada semana junto a parte de mi equipo, comprar una casa no es el plan de vida de casi nadie. Solo alrededor de uno de cada cinco hogares vive en propiedad. Los demás viven de alquiler, en un parque estable, de calidad y de precio regulado, que no se compra para revenderlo más caro. La vivienda se habita, no se capitaliza: no es el cajero donde se guardan los ahorros de una vida ni la lotería que tocará cuando los precios suban. Es, sencillamente, el sitio donde se vive.
Y eso cambia la ciudad entera. Hay una pregunta que uno se hace al caminar por Viena y que tarda en responderse: ¿dónde vive aquí la gente con dinero y dónde vive la gente más humilde? En la mayoría de las ciudades europeas la respuesta es inmediata, se lee en el plano, se nota al cambiar de acera. En Viena cuesta.
Cuando una casa deja de ser un activo financiero, deja también de empujar a cada cual hacia el barrio que puede pagar.
Pero nada de esto se sostendría sin mirar al suelo, que es donde empieza todo. En Viena el suelo público no se subasta al mejor postor. La ciudad dispone de un fondo de suelo que va adjudicando las parcelas una a una, y no las entrega a quien más paga, sino a quien presenta el mejor proyecto. Promotores de beneficio limitado y cooperativas compiten por cada solar, y un jurado valora cuatro cosas a la vez: la calidad arquitectónica, la eficiencia energética del edificio, su encaje social y un criterio económico que no significa lo que uno esperaría. Aquí el mejor proyecto económico no es el que deja más margen, sino el que garantiza rentas asequibles en el tiempo, estén donde estén esas viviendas.
Ese detalle lo cambia todo. Cuando el precio del suelo se fija de antemano y la condición es mantener alquileres moderados, el suelo deja de ser un objeto de especulación aunque cambie de manos. Y entonces se puede hacer vivienda asequible en cualquier punto de la ciudad, también en el centro, también donde el mercado jamás la pondría. La asequibilidad deja de estar desterrada a la periferia.
La diversidad de rentas que convive en los mismos portales
Sobre ese cimiento se construye lo demás, que es diversidad en todas sus formas. Diversidad de rentas, para empezar: en un mismo portal convive quien cobra un salario modesto con quien gana bastante más, porque el acceso no se reserva solo a los más pobres, y esa mezcla es precisamente lo que evita que la vivienda protegida se convierta en un gueto. Diversidad de generaciones: pisos pequeños para quien empieza, viviendas para familias, fórmulas para mayores que no quieren vivir aislados, a veces en el mismo edificio. Diversidad de tipologías y de arquitecturas, porque cada concurso trae a un equipo distinto y la ciudad no se construye de una pieza ni de un color. Y diversidad de usos: barrios como Sonnwendviertel o Seestadt Aspern, levantados sobre antiguo suelo ferroviario, se diseñan desde el principio con vivienda, comercio, oficinas, actividad económica, escuelas y espacios para la ciencia y la técnica, de modo que no sean dormitorios a los que se vuelve de noche, sino sitios donde se puede vivir el día entero.
Esa es, me parece, la lección que importa. No el dato del sesenta por ciento de vivienda pública, que se repite tanto que ha perdido significado. Lo que de verdad se aprende en Viena es que la cohesión no es un discurso, sino el producto de una gestión paciente, repetida parcela a parcela, concurso a concurso, durante cien años. La mezcla social no ocurre sola. Se diseña, se financia y se defiende. O no ocurre.
El problema es que hemos convertido la propiedad en la única alternativa razonable
Nada de esto significa despreciar a quien ha hecho el esfuerzo de comprar una casa. En nuestro país, durante dos generaciones, comprar ha sido la única forma segura de no depender de nadie, y esa decisión merece respeto. El problema no es que la gente quiera ser propietaria. El problema es que no haya otra opción razonable, y que esa ausencia de alternativa haya convertido la vivienda en el principal mecanismo de desigualdad entre quienes llegaron a tiempo y quienes no.
Hay quien dirá que Viena es una excepción irrepetible, con una historia política propia y un siglo de ventaja. Es verdad en parte. Pero la pregunta que me traigo no es si podemos copiar Viena —no podemos—, sino si estamos dispuestos a aceptar lo que de verdad enseña: que una ciudad mezclada no es la que tiene suerte, sino la que decide, una y otra vez, no vender su suelo al mejor postor.
Porque al final todo vuelve al mismo sitio. Dime qué hace una ciudad con su suelo y te diré a quién pertenece.
Denis Itxaso
Consejero de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco.
