España afronta en pleno 2025 una de las mayores tensiones de su mercado inmobiliario en décadas: la falta de oferta de vivienda. Entre 2021 y 2024 se ha acumulado un déficit de construcción de entre 515.000 y 765.000 viviendas, según CaixaBank Research, una carencia que estaría detrás de hasta un 39 % del encarecimiento de los precios en los últimos años. El problema no es coyuntural, sino estructural, y afecta tanto al mercado de compra como al de alquiler, con consecuencias directas para la accesibilidad de las familias, el endeudamiento de los hogares y la cohesión social.

Este déficit representa entre un 3 % y un 4 % del parque total de viviendas principales en 2024 y cerca del 80 % de los hogares netos creados en el mismo periodo. Dicho de otra manera: la vivienda nueva solo pudo alojar al 20 % de esos nuevos hogares, obligando al resto a recurrir a pisos secundarios reconvertidos en principales o al mercado del alquiler, ya de por sí tensionado.

Sin el déficit, el precio en el conjunto de España habría aumentado un 3,7 % anual en promedio, en lugar del 6 %

El estudio del servicio de análisis de CaixaBank advierte que, sin las presiones generadas por la escasez de obra nueva, el precio medio en España habría subido un 3,7 % anual, en vez del 6 % registrado. La diferencia es significativa: el mercado ha duplicado la intensidad de su encarecimiento por un simple problema de falta de oferta.

La estadística más reciente del INE confirma que los precios han seguido acelerándose en 2025, con un alza del 12,2 % interanual en el primer trimestre, superando incluso, en términos nominales, los máximos alcanzados en 2007 antes del estallido de la burbuja inmobiliaria. Esta tendencia, combinada con el encarecimiento del alquiler, agrava las dificultades para acceder a una vivienda en España.

El déficit es más importante en las provincias con mayor presión demográfica y demanda turística

El desequilibrio no es homogéneo. Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Alicante concentran la mayor parte del déficit, precisamente las zonas con más crecimiento poblacional y atracción turística. Allí, el trasvase de viviendas principales hacia usos como la segunda residencia o el alquiler turístico ha dejado a la población residente en clara desventaja.

La presión se traslada al alquiler: según los datos de CaixaBank Research, la renta media medida a través de recibos bancarios ha aumentado un 5,5 % solo en la primera mitad de 2025, con un incremento acumulado del 30 % desde 2019. En regiones como Cataluña y Madrid la situación es aún más grave, al coincidir una oferta limitada con una demanda que no deja de crecer.

No hay un solo culpable en el déficit de oferta, también el auge del piso turístico, las compraventas por extranjeros y el alquiler temporal

CaixaBank Research subraya que la falta de vivienda no se explica únicamente por la escasa construcción. Otros factores han distorsionado el mercado:

  • El auge del alquiler turístico, que convierte viviendas principales en alojamientos temporales.

  • El aumento de la demanda extranjera, tanto de residentes como de no residentes, que presionan especialmente en zonas costeras y turísticas.

  • El crecimiento del alquiler temporal, ligado a estudiantes, teletrabajo o movilidad laboral, que reduce aún más la oferta estable para familias.

Este cóctel genera un desequilibrio persistente, donde las viviendas disponibles no crecen al mismo ritmo que la población y la demanda de uso residencial.

La vivienda encadena ya más de once años de subidas ininterrumpidas

El actual ciclo alcista es ya el más prolongado desde que existen registros. La vivienda en España acumula más de once años de incrementos consecutivos en sus precios, un hecho que preocupa a economistas y a las administraciones públicas. El aumento de valor de los inmuebles no se ha visto acompañado de una subida equivalente de los salarios, lo que ha disparado las ratios de esfuerzo hipotecario y de alquiler, situándolas por encima de los estándares recomendados por los organismos internacionales.

La similitud de la situación con el 2007 y las importantes diferencias

La comparación con 2007 es inevitable: precios disparados, escasez de oferta y fuerte demanda. Sin embargo, CaixaBank Research insiste en que las diferencias estructurales son notables. Hoy en día, el endeudamiento de los hogares es muy inferior, la banca aplica criterios de concesión más prudentes y el crédito promotor apenas supone un 5 % del PIB. Esto reduce el riesgo de un estallido abrupto como el de la burbuja de hace dos décadas, aunque no elimina las tensiones sociales derivadas de la falta de acceso a la vivienda.

Previsión de la situación para los próximos meses

Las perspectivas para 2025 y 2026 no invitan al optimismo. El informe estima que se visarán 140.000 viviendas nuevas en 2025 y 150.000 en 2026, cifras insuficientes frente a una demanda que podría alcanzar las 720.000 compraventas anuales. La creación de nuevos hogares, en torno a 180.000 cada año, y la compra de no residentes, con unas 50.000 operaciones, seguirán alimentando la presión.

En consecuencia, CaixaBank Research prevé una subida del 10 % en los precios en 2025 y del 6,3 % en 2026, confirmando que la escalada continuará pese a los intentos de incrementar la oferta.

¿Cuál ha sido la compraventa de vivienda por extranjeros y sus características?

La demanda extranjera ha alcanzado cifras récord. Entre el primer trimestre de 2024 y el mismo periodo de 2025, el 18 % de las operaciones de compraventa correspondieron a ciudadanos extranjeros, con un total de 133.000 transacciones. Esto supone un 37,9 % más respecto a 2019 y el nivel más alto desde que existen estadísticas.

Más de la mitad de esas compras corresponden a extranjeros residentes en España (56,2 %), mientras que los no residentes suponen un 44 % y pagan precios más altos: 3.063 €/m² frente a 1.795 €/m² de los compradores residentes. Este diferencial encarece de forma directa el mercado en las zonas costeras y turísticas.

Por nacionalidades, el Reino Unido sigue liderando con el 14,8 % de las compras, seguido de Alemania (13,3 %), Francia (9,8 %), Bélgica (9,6 %) y Países Bajos (7,4 %). Territorialmente, Alicante, Málaga, Baleares, Canarias y Murcia concentran la mayor parte de las operaciones, aunque también han aparecido nuevos focos en provincias como Castellón, Asturias, Huelva o Córdoba.

Una conclusión a tener en cuenta

El informe de CaixaBank Research concluye con un mensaje claro: si no se acelera la construcción de vivienda asequible y no se limita el trasvase hacia usos turísticos o temporales, el déficit seguirá ampliándose, con consecuencias cada vez más graves para el acceso a la vivienda y la estabilidad social en España.