La construcción de vivienda en España vuelve a retroceder en uno de los momentos más delicados del mercado inmobiliario. El segundo trimestre de 2025 ha confirmado una caída significativa de la obra nueva terminada, justo cuando la demanda de vivienda se mantiene en máximos y el acceso a la compra se complica para las clases medias y trabajadoras. Según el último boletín del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el número de viviendas con obra finalizada descendió un 4,2% interanual, hasta las 22.979 unidades. Si se contabiliza el total de viviendas terminadas, incluyendo mercado libre y vivienda protegida, la bajada fue del 0,7%, hasta las 23.796 viviendas. Un dato que consolida una tendencia preocupante y prolonga un ajuste que ya dura medio año.

Los precios se incrementan y el comprador ya no llega a la obra nueva

La escasez de vivienda de nueva construcción está teniendo un impacto directo y contundente en los precios. El valor medio de la vivienda libre alcanzó los 2.094 euros por metro cuadrado, lo que supone una subida interanual del 10,4%, la mayor desde 2018. Esta evolución está provocando que la obra nueva quede fuera del alcance económico de una parte creciente de la demanda, que se ve obligada a desplazarse hacia la vivienda de segunda mano. Sin embargo, este trasvase de compradores está presionando también al alza los precios del mercado usado, cerrando aún más el círculo de acceso a la vivienda.

Falta de suelo, burocracia, coste y falta de la mano de obra y de los materiales

El Ministerio de Vivienda identifica varios factores estructurales detrás de esta caída de la construcción. Entre ellos destacan la escasez de suelo finalista, la dificultad para financiar nuevos desarrollos, el incremento de los costes de los materiales y una burocracia urbanística lenta y compleja. A estos problemas se suma la falta de mano de obra cualificada, que limita la capacidad del sector para aumentar el ritmo de producción. El resultado es un nivel de vivienda iniciada y terminada claramente insuficiente para absorber la demanda real existente.

La falta de oferta incrementa los precios en un círculo vicioso que comienza a dejar obra nueva por vender

La combinación de baja producción y precios elevados está generando un círculo vicioso en el mercado inmobiliario. La falta de oferta impulsa los precios, pero estos mismos precios empiezan a expulsar a potenciales compradores, lo que provoca que determinadas promociones de obra nueva comiencen a quedarse sin vender. No se trata de una bajada de precios, sino de un bloqueo del mercado, con viviendas nuevas inaccesibles y una demanda que no puede materializarse.

La relación entre los precios de la vivienda libre y la vivienda protegida

La brecha entre vivienda libre y protegida sigue ampliándose. En la actualidad, el precio medio de la vivienda libre es un 76% superior al de la vivienda protegida, lo que evidencia la falta de una política efectiva de VPO que actúe como regulador del mercado. La producción de vivienda protegida sigue siendo insuficiente y no compensa el déficit de oferta, dejando sin alternativas reales a los hogares con menor capacidad económica.

 El drama de no poder comprar y no encontrar vivienda en alquiler

El contexto demográfico agrava aún más la situación. España se aproxima a los 50 millones de habitantes, impulsada por la inmigración, la movilidad laboral y la creación de nuevos hogares. Sin embargo, la oferta de vivienda no acompaña este crecimiento. El esfuerzo medio para comprar una vivienda se sitúa ya en 7,8 años de renta bruta disponible, un nivel similar al de 2007, en plena burbuja inmobiliaria. Al mismo tiempo, el mercado del alquiler tampoco ofrece una salida viable, con precios elevados y una oferta cada vez más escasa.

Es necesario encontrar una solución que debiera ser política

El diagnóstico del sector es claro: el problema del acceso a la vivienda no se resolverá sin una respuesta política decidida. A medio y largo plazo, se reclama una nueva Ley del Suelo que reduzca los plazos de desarrollo urbanístico, que hoy pueden alcanzar entre 10 y 20 años. A corto plazo, los expertos plantean medidas de emergencia como el aumento de la densidad urbana mediante la ampliación en altura de edificios, una solución que permitiría incrementar la oferta en un plazo reducido. La caída de la obra nueva cuando más se necesita no es solo un problema inmobiliario, sino un desafío social y económico de primer orden que exige soluciones urgentes y estructurales.