El mercado de la vivienda en España sigue enviando señales de alarma. Según el informe IV Solvia Market View, el precio del alquiler cerrará la primera mitad de 2026 con subidas de entre el 3% y el 6% interanual en términos generales, pero los incrementos podrán superar el 8% en las zonas de costa y en las grandes ciudades. No es una anomalía puntual: es la continuación de una tendencia que lleva años machacando la capacidad económica de millones de personas que simplemente necesitan un techo.
La subida de los alquileres sigue por encima de los salarios
El precio medio del alquiler en España se situó en 14,2 €/m² al mes al cierre del cuarto trimestre de 2025, lo que para un piso de 90 metros cuadrados se traduce en una renta mensual de aproximadamente 1.279 euros. En términos interanuales, el incremento fue del 6,9%. Los salarios en España, mientras tanto, crecen a ritmos muy inferiores, lo que significa que cada año que pasa, una proporción mayor de los ingresos de los hogares se va directamente al casero. La brecha entre lo que se cobra y lo que cuesta vivir se amplía sin que ningún mecanismo de corrección parezca estar funcionando.
El precio del alquiler en las diferentes provincias
La presión no es cosa solo de Madrid o Barcelona. 47 de las 50 provincias españolas registraron subidas interanuales en el precio del alquiler durante 2025, y 16 de ellas avanzaron a ritmos de dos dígitos. Guadalajara, Zamora, Ciudad Real, Soria, Teruel, Ávila y Álava lideraron estos incrementos, lo que desmonta la idea de que el problema se limita a las grandes urbes. Apenas tres provincias —Palencia, Guipúzcoa y Madrid— cerraron el ejercicio con caídas. El mercado del alquiler está tensionado prácticamente en todo el territorio nacional.
También el precio de la vivienda en compra se incrementará este año
El problema no afecta solo al alquiler. El precio medio de la vivienda marcó máximos históricos en el último trimestre de 2024, situándose en 2.354 euros por metro cuadrado, con la obra nueva por encima de los 2.500 euros. Solvia prevé para este año un encarecimiento adicional de entre el 6% y el 9%. Comprar tampoco es una salida realista para una parte creciente de la población.
¿Cuáles son las causas de que el precio de los alquileres haya subido por encima de los salarios los últimos años?
Las razones son estructurales y se acumulan unas sobre otras. España arrastra un déficit histórico de vivienda que BBVA Research cifra en 800.000 unidades solo para este año. La construcción de obra nueva no ha conseguido recuperar el ritmo tras el colapso del sector durante la crisis financiera, y los plazos administrativos para desarrollar suelo y promover vivienda siguen siendo un obstáculo formidable. A esto se suma una demanda sostenida alimentada por el crecimiento demográfico, la inmigración y los cambios en los modelos de convivencia —más hogares unipersonales, emancipación tardía—, así como la llegada de inversores que ven en el alquiler residencial un activo rentable en un entorno de tipos de interés aún inciertos.
¿La buscada rentabilidad del alquiler?
Y ahí está la otra cara de la moneda. El informe de Solvia señala que en todos los distritos de Madrid y Barcelona la rentabilidad bruta del alquiler supera el 4% para un piso tipo de 90 metros cuadrados. En algunos casos va mucho más allá: el distrito madrileño de Puente de Vallecas ofrece una rentabilidad del 9,4%, y el de Salamanca, del 6,7%. En Barcelona destacan Nou Barris con un 6,3% y Ciutat Vella con un 6,2%. Estas cifras explican por qué el capital sigue fluyendo hacia el mercado del alquiler residencial, retroalimentando la presión sobre los precios.
El propio Solvia reconoce que no aprecia a corto ni medio plazo «elementos capaces de corregir de forma estructural la escasez de vivienda». Eso, en román paladino, significa que la situación no va a mejorar pronto. Para quienes buscan una vivienda en alquiler a un precio razonable, las perspectivas para 2026 son, como mínimo, inquietantes.
