La empresa tasadora Sociedad de Tasación ha aprovechado el inicio del segundo semestre del año para elaborar un análisis de la situación actual del mercado residencial en España en base a la evolución de una serie de variables macroeconómicas e inmobiliarias, procedentes de organismos públicos, fuentes propias y externas, incluidas dentro de la plataforma de información inmobiliaria de la empresa.
Ha sido su consejero delegado, Juan Fernández-Aceytuno, quien ha presentado las conclusiones del análisis sobre la situación del mercado residencial en España y su situación actual de cara a la segunda mitad de este año, en un encuentro organizado ante los medios de comunicación.
El análisis concluye que la vivienda muestra signos de resistencia pese a los tres “cisnes negros” presentes en la actualidad: pandemia global, conflicto bélico en Ucrania y crisis energética. En este sentido, Sociedad de Tasación subraya que la situación actual del mercado residencial en España presenta diferencias con respecto a los periodos previos a 2007. Así, pese al aumento del precio de la vivienda nueva en España, el dato de junio de 2022 publicado por Sociedad de Tasación (2.641 €/m2) se sitúa un 9% por debajo del alcanzado en 2007 (2.905 €/m2).
A pesar de este aumento en el precio de la vivienda nueva, el informe de Sociedad de Tasación pone de manifiesto que no hay indicios de “sobrecalentamiento hipotecario”, debido a la mayoritaria ausencia de financiación de suelo y estabilidad en indicadores de riesgo. A su vez, el informe también destaca que el ritmo de crecimiento del precio de la vivienda nueva está creciendo a doble velocidad que la vivienda de segunda mano ante la falta de stock disponible (especialmente en algunos mercados como Madrid y Barcelona), los cuales se caracterizan por una alta demanda, un acelerado ritmo de absorción y un mayor crecimiento en los costes de construcción.
Asegura Fernández-Aceytuno que el exceso de liquidez, la inflación y los tipos de interés negativos han fomentado durante los últimos meses la inversión en el mercado inmobiliario, cuyo objetivo de rentabilidad se sitúa en torno al 3,4-3,7%. Los inversores detectan que el incremento del coste necesario para adquirir una vivienda está incentivando que la demanda de alquiler aumente. En efecto, los salarios son todavía la principal limitación de la capacidad de endeudamiento de los compradores españoles, lo que hace que, con un incremento de inflación, subida de tipos y menor ingreso residual mensual, el alquiler adquiera protagonismo, tal y como está ocurriendo en Europa y Estados Unidos.
Este último país suele actuar como un país adelantado con respecto al resto de economías desarrolladas, empieza a registrar una leve ralentización en el incremento del precio de venta y de alquiler debido al aumento del coste de financiación y al debilitamiento de la confianza del consumidor. En los últimos meses, tanto Estados Unidos como algunos países del norte de Europa vienen registrando sobrevaloración en los precios, con incrementos de doble dígito en el último año, tanto en alquiler como en compra, mientras que en España la situación es algo más contenida, aunque se aproxima progresivamente a los incrementos registrados en la media de la Eurozona.
Además, Sociedad de Tasación recalca que es esencial que se analice el mercado de la vivienda en conexión con el de las pensiones. Del mismo modo, Juan Fernández-Aceytuno también ha destacado la necesidad de tener una visión real y prudente del sector inmobiliario, no adelantando test de estrés, y seguir de cerca el mercado.