El acceso a la vivienda en España se ha convertido en uno de los principales problemas económicos y sociales del país. No lo dice cualquiera: lo advierte el propio Banco de España en su último informe anual, firmado bajo la presidencia de José Luis Escrivá, que dibuja un panorama tan preocupante como revelador. El esfuerzo económico que deben realizar los hogares españoles para adquirir una vivienda se ha disparado desde 1980, acumulando un incremento del 88,6%, frente a una media de la Eurozona muy inferior. El resultado es un diferencial cercano a los 80 puntos respecto al conjunto de los países del euro: España se sitúa en 188,6 puntos en 2025, frente a los 110 de media de la Eurozona. Y mientras tanto, en Alemania ese mismo indicador se ha reducido hasta los 60,7 puntos. Sí, reducido. No es un error tipográfico.

La realidad española frente a la europea desde 1980: el esfuerzo por países

La comparación internacional resulta demoledora. Tomando 1980 como año base (índice 100 para todos los países), España ha llegado a 188,6 puntos en 2025. Alemania ha bajado a 60,7. Italia se sitúa en 78,5. Francia alcanza los 109,1. La media del área euro ronda los 110 puntos y la OCDE, los 96,7. En otras palabras, el esfuerzo para comprar vivienda en España más que triplica al alemán y supera con creces al de prácticamente cualquier economía comparable. La diferencia no es estadística: es estructural, acumulada durante décadas y profundamente enraizada en la forma en que este país ha tratado —y sigue tratando— la vivienda como un bien de inversión antes que como un derecho.

Hay que contextualizar, además, que España tiene una cultura propietaria muy marcada. El 74% de la población vive en vivienda en propiedad, frente al 47% en Alemania, donde el alquiler es la norma. Eso hace que la presión sobre el mercado de compra sea especialmente intensa y que el deterioro del acceso tenga consecuencias sociales de primer orden.

La separación cada vez mayor entre el precio de la vivienda y los salarios

El fondo del problema es tan sencillo de entender como difícil de corregir: los precios de la vivienda han crecido muy por encima de la capacidad económica de las familias. Desde 1980, la renta disponible de los hogares se ha multiplicado por 1,8. El precio de acceso a una vivienda en propiedad se ha multiplicado por 3,5 en el mismo periodo. Los hogares españoles tienen hoy más dinero que hace cuatro décadas, sí, pero la vivienda se ha encarecido a un ritmo muy superior.

Lo hipócrita de la situación —y merece la pena subrayarlo— es que quienes más se oponen a regular los alquileres o a facilitar el acceso de los hogares de menores ingresos son en muchos casos los mismos que se posicionan en contra del incremento de los salarios. Esta es precisamente una de las bases estructurales del problema: el desigual ritmo de crecimiento entre los precios de la vivienda y los sueldos que perciben los españoles. Los datos del Banco de España lo certifican con una crudeza que no admite muchas interpretaciones.

La escasez de vivienda social y el déficit estructural de oferta

A este desequilibrio entre precios y rentas se suma otro factor que agrava la crisis residencial: España apenas cuenta con un parque de vivienda social equivalente al 2% del total de inmuebles. La media de la Unión Europea es del 10,5%. En Austria o Países Bajos ronda el 25%; en Francia alcanza aproximadamente el 15%. La brecha es enorme y pone en evidencia décadas de dejadez en la construcción y gestión de vivienda pública.

Y si la vivienda social brilla por su ausencia, el mercado libre tampoco da abasto. El Banco de España cifra en unas 750.000 viviendas el déficit acumulado de obra nueva en España. Un desequilibrio estructural que sigue presionando los precios al alza sin que haya señales claras de corrección. Los últimos datos de Eurostat confirman que el precio de la vivienda en España repuntó un 12,8% interanual en el tercer trimestre de 2025, siendo solo superado por Portugal, Croacia y Eslovaquia en el conjunto europeo.

La falta de ahorro dificulta la compra y los bancos endurecen sus condiciones

Para quienes están pensando en comprar, el panorama se complica desde varios frentes. El primero es el del ahorro previo: sin un colchón inicial importante, acceder a una hipoteca en las condiciones actuales es una tarea titánica. La vivienda se ha encarecido durante décadas mucho más que la renta, por lo que aunque las hipotecas mejoren puntualmente, el precio de partida sigue siendo un muro difícil de escalar.

El esfuerzo teórico anual para comprar una vivienda —el porcentaje del salario que se destina a la cuota hipotecaria durante el primer año— se sitúa actualmente en el 37,8%, muy por encima del umbral del 30% que los expertos consideran saludable. En el peor momento de la historia reciente, en junio de 1990, ese porcentaje llegó al 72,3%, impulsado entonces por unos tipos de interés que en enero de 1991 alcanzaban el 17,05%. Una barbaridad que sitúa la situación actual en perspectiva, aunque no la hace menos preocupante.

La tabla por provincias refleja la desigualdad territorial con claridad: una familia en Málaga necesita 9,4 años de salario bruto para comprar una vivienda de 80 metros cuadrados; en Madrid, 10,4 años; en Baleares, 11,3 años. En el extremo opuesto, Ciudad Real o Jaén presentan ratios de 3,2 y 3,6 años respectivamente. Son dos Españas radicalmente distintas dentro del mismo problema.

Nada que ver con la burbuja inmobiliaria de 2007

El Banco de España es cuidadoso al distinguir el momento actual del ciclo que precedió a la crisis de 2008. El indicador de esfuerzo potencial se sitúa en niveles comparables a los de 2004-2005, pero todavía un 18,1% por debajo del máximo de 2007. Y lo que es más importante: el origen del problema es diferente. La burbuja anterior se alimentó de una relajación generalizada del crédito y de un sector de la construcción sobredimensionado. Ahora, en cambio, el supervisor apunta a un desequilibrio entre una demanda muy dinámica y una oferta que no crece al mismo ritmo.

No es una burbuja crediticia. Es un problema de fondo: poca vivienda disponible en las zonas con más presión, precios al alza sostenidos por esa escasez y una capacidad de ahorro de las familias que no logra seguir el ritmo.

La previsión para los dos próximos años

Las perspectivas no invitan al optimismo. Si el déficit estructural de oferta no se corrige —y construir 750.000 viviendas no es algo que ocurra en dos años—, la presión sobre los precios continuará. La demanda, impulsada también por el crecimiento de la población, sigue siendo muy dinámica. Y mientras tanto, muchos protestan cuando alguien propone regular las subidas del alquiler, pero nadie sale a la calle porque las entidades financieras ofrecen un 1,5% en el mejor de los casos por los depósitos. Parece que eso tiene que ser así, mientras la vivienda sigue siendo un activo de inversión más rentable que cualquier producto financiero convencional.

El Banco de España ha puesto los datos encima de la mesa con una claridad infrecuente en un organismo supervisor. Queda en manos de quienes toman las decisiones —y de quienes los votan— decidir si eso se traduce en políticas concretas o en otro informe que acumula polvo en un cajón.