El mercado de la compraventa de viviendas en España afronta el último tramo del año con dos vectores claros de presión: por un lado, la fuerte actividad registrada en octubre según los datos de los notarios, y por otro, un endurecimiento fiscal selectivo que busca corregir comportamientos especulativos. En este contexto, el Gobierno ha aprobado un ajuste de los coeficientes del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), más conocido como plusvalía municipal, que penaliza las ventas rápidas de vivienda y alivia la carga fiscal de quienes mantienen los inmuebles durante largos periodos de tiempo.
La medida, incluida en un Real Decreto-ley publicado el 23 de diciembre, se enmarca en una estrategia más amplia de regulación del mercado inmobiliario, en un momento en el que los datos notariales confirman que la demanda de vivienda sigue muy activa, especialmente en las grandes ciudades y zonas tensionadas.
Según las estadísticas del Consejo General del Notariado, el mes de octubre volvió a cerrar con un aumento interanual de las compraventas, impulsado tanto por operaciones de vivienda usada como por obra nueva, y con un crecimiento significativo de las transacciones realizadas por compradores con capacidad financiera suficiente para operar sin hipoteca o con financiación reducida. Este escenario ha reforzado el debate sobre el papel de la fiscalidad como herramienta de corrección del mercado.
Suben los impuestos para la compraventa rápida de viviendas
El ajuste aprobado por el Ejecutivo implica una subida clara de la plusvalía municipal para quienes venden una vivienda pocos años después de haberla adquirido. Con los nuevos coeficientes máximos, la tributación aumenta de forma progresiva en los primeros tramos de tenencia, afectando no solo a las operaciones especulativas más evidentes, sino también a ventas realizadas en plazos medios.
Así, vender una vivienda en el mismo año de la compra pasa a tributar con un coeficiente del 0,16, frente al 0,15 anterior, mientras que las transmisiones realizadas a los dos o tres años elevan el coeficiente del 0,14 al 0,15. El impacto más significativo se produce entre los 8 y 12 años de tenencia, donde algunas subidas alcanzan hasta el 40%, especialmente en los tramos de 9 y 10 años.
Para el Gobierno, esta progresividad busca desincentivar la compraventa rápida como fórmula de inversión, una práctica que, según el Ejecutivo, contribuye a tensionar los precios de la vivienda y dificulta el acceso a los hogares para amplias capas de la población. En un mercado donde los notarios constatan que las operaciones se mantienen en niveles elevados, el mensaje fiscal es claro: cuanto menos tiempo se mantenga la vivienda, mayor será la carga tributaria.
Disminuyen para los inmuebles mantenidos largo tiempo
El endurecimiento de la plusvalía no es uniforme. El nuevo esquema contempla una rebaja de los coeficientes para los inmuebles mantenidos durante largos periodos, beneficiando a propietarios que venden una vivienda tras décadas de tenencia. En concreto, para transmisiones realizadas tras 20 años o más, el coeficiente máximo baja del 0,40 al 0,35, lo que supone una reducción del 12,5%.
Esta corrección responde a la voluntad de no penalizar a las familias que han mantenido su vivienda como residencia habitual o inversión patrimonial a largo plazo, y de ajustar el impuesto a la capacidad real de generación de plusvalías sostenidas en el tiempo. También pretende evitar que la fiscalidad actúe como freno en situaciones habituales como herencias, reorganizaciones patrimoniales o ventas vinculadas a cambios vitales.
Desde el punto de vista del mercado, este alivio fiscal puede contribuir a liberar parte del stock de vivienda, especialmente en manos de propietarios de larga duración, en un momento en el que la oferta sigue siendo claramente insuficiente para absorber la demanda.
¿Cuáles pueden ser las repercusiones en el mercado de la vivienda?
La actualización de la plusvalía llega en un contexto de precios elevados y fuerte actividad, confirmado por los datos notariales de octubre. Según el Instituto Nacional de Estadística, el precio de la vivienda libre acumula subidas interanuales superiores al 12%, una de las mayores alzas registradas en las últimas décadas, lo que intensifica la preocupación por la accesibilidad.
El impacto de esta reforma puede tener efectos contrapuestos. Por un lado, el aumento de la carga fiscal sobre ventas rápidas podría reducir determinadas operaciones especulativas, especialmente en mercados muy dinámicos. Por otro, existe el riesgo de que algunos propietarios retrasen la venta para evitar una mayor tributación, reduciendo aún más la oferta disponible a corto plazo.
En un escenario en el que los notarios siguen certificando un volumen elevado de compraventas, la clave estará en comprobar si la fiscalidad logra moderar el comportamiento del mercado sin frenar la actividad económica ni agravar el déficit de vivienda.
La fiscalidad como instrumento de regulación del inmobiliario
La reforma de la plusvalía municipal no es una medida aislada. Forma parte de una agenda fiscal más amplia impulsada por el Ejecutivo, que incluye propuestas como gravar con mayor intensidad los pisos turísticos, penalizar la vivienda vacía o revisar el tratamiento fiscal de determinados vehículos de inversión inmobiliaria.
Al no haberse aprobado los Presupuestos Generales del Estado, el Gobierno ha recurrido nuevamente al Real Decreto-ley para actualizar los coeficientes máximos, que deberán ser convalidados en el Congreso en un plazo máximo de 30 días. De no producirse dicha convalidación, los coeficientes quedarían sin efecto, como ocurrió el año anterior.
Desde 2021, tras la sentencia del Tribunal Constitucional que obligó a reformar el impuesto, la normativa prevé la actualización anual de estos coeficientes, permitiendo además que los ayuntamientos ajusten hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo para adaptarlos a la realidad de cada municipio.
En definitiva, el ajuste de la plusvalía municipal refleja el intento del Gobierno de utilizar la fiscalidad como palanca de regulación en un mercado marcado por la escasez de vivienda, el aumento de precios y una actividad de compraventa que, como muestran los datos notariales de octubre, sigue avanzando con fuerza. El equilibrio entre intervención y dinamismo será, una vez más, la gran prueba del mercado inmobiliario español en 2026.
