La tasa de esfuerzo para comprar una vivienda en España se dispara al 35,7% y deja a catorce provincias fuera de lo razonable
El Banco de España ha vuelto a poner sobre la mesa una evidencia que cualquier español menor de cuarenta años conoce de primera mano: comprar una casa en este país se ha convertido en un ejercicio de resistencia financiera. Según el último Informe Anual del supervisor, la tasa de esfuerzo media para adquirir una vivienda alcanza ya el 35,7% de la renta disponible de los hogares, frente al 33,8% del trimestre anterior. Dicho de otro modo: de cada cien euros que entran en una casa española, más de treinta y cinco tienen que dedicarse solo a pagar la primera cuota de la hipoteca. Y eso suponiendo que exista financiación disponible al 80% del valor del inmueble, algo que la banca reparte con la generosidad de quien presta un paraguas en pleno diluvio.
Salarios que caminan y precios que corren
El diagnóstico del Banco de España es tan claro como incómodo para quienes llevan años repitiendo que el mercado «se autorregula». Desde 1980, los precios de la vivienda en España se han multiplicado por 3,5, mientras que la renta disponible de los hogares apenas ha crecido 1,8 veces. Ese desfase, sostenido durante más de cuatro décadas, es la raíz del problema: no es que los salarios no hayan subido, es que la vivienda ha subido el doble de rápido. El propio informe lo resume con una frase que debería incomodar a más de un responsable político: el esfuerzo necesario para acceder a una vivienda en propiedad en España ha crecido 80 puntos más que la media de la eurozona desde 1980, hasta situarse en 188,6 puntos frente a los 110 de la media europea.
La brecha con Europa que nadie quiere explicar en el Congreso
Comparar España con sus vecinos no ayuda a mejorar el ánimo. Alemania, con un esfuerzo potencial de apenas 60,7 puntos, parece vivir en otra dimensión inmobiliaria. Francia se mueve en los 109 puntos e Italia en los 78,5, cifras que en España firmaríamos con los ojos cerrados. Ni siquiera Estados Unidos, con su fama de mercado desregulado, se acerca a nuestros niveles: su indicador ronda los 97,4 puntos. La comparación no es un capricho estadístico, es la fotografía de un país que ha decidido, entre pasividad institucional y estímulo fiscal a la inversión, que la vivienda sea un activo antes que un derecho.
A esta ecuación hay que sumar un dato que explica buena parte del resto: el parque de vivienda social en España apenas representa el 2% del total de inmuebles, frente al 10,5% de media en la Unión Europea. En Países Bajos o Austria esa cifra roza el 25%; en Francia, el 15%. Mientras otros países amortiguan la presión del mercado con parque público, España ha preferido dejar el problema en manos del mercado libre y confiar en que los fondos de inversión, tan generosos ellos, resuelvan lo que la política pública no ha querido tocar.
Encarecimiento europeo, pero con acento español
El fenómeno no es exclusivamente español. Eurostat confirma que los precios de la vivienda crecieron un 12,8% interanual en la eurozona durante el tercer trimestre de 2025, y España se coló entre los países con mayores subidas, solo por detrás de Portugal (+17,7%), Croacia (+13,8%) y Eslovaquia (+13,4%). La diferencia es que, en nuestro caso, el encarecimiento no llega acompañado de una oferta capaz de absorberlo: el Banco de España cifra el déficit estructural de vivienda nueva en 750.000 unidades, un agujero que ni la construcción actual ni la voluntad política parecen dispuestas a cerrar a corto plazo.
Catorce provincias ya superan el límite razonable
El deterioro no es uniforme, pero avanza. Según Tinsa, el número de provincias que superan el 35% de esfuerzo —el umbral considerado razonable— ha subido a catorce, frente a las ocho del trimestre anterior. Baleares encabeza la lista con un esfuerzo del 57%, seguida de Málaga y Madrid, ambas en el 52%. A nivel de capitales, diecinueve de las cincuenta y dos superan ya ese límite, y ocho de ellas —Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma, Málaga, Cádiz, Valencia y Sevilla— entran en zona crítica, por encima del 45%.
Bajando al detalle de distrito, el paisaje es todavía más duro: Ciutat Vella en Barcelona exige un 81% de la renta disponible, y Centro en Madrid, un 80%. Once distritos madrileños, cinco barceloneses y uno malagueño superan ya el 60% de esfuerzo, cifras que convierten la compra de una vivienda en esas zonas en un ejercicio casi de ciencia ficción para cualquier hogar con ingresos medios.
El Banco de España, con la prudencia habitual de quien no quiere señalar culpables pero tampoco puede callar, concluye que el mercado español está condicionado por un desequilibrio estructural entre oferta y demanda que hace improbable una corrección de precios a corto plazo. Traducido: mientras no se construya más y mejor, y mientras la vivienda social siga siendo una rareza estadística, el 35,7% seguirá subiendo, y con él, la distancia entre lo que gana un hogar español y lo que le exige comprar un techo.
