El acceso a la vivienda en España lleva años siendo un problema estructural sin solución a la vista, y el Gobierno lo sabe. Por eso, cada cierto tiempo, aparece una medida que intenta tapar con un parche lo que en realidad es una hemorragia. La última: la ampliación de la Línea de Avales del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, gestionada por el Instituto de Crédito Oficial (ICO), dirigida a jóvenes menores de 35 años y a familias con menores a cargo que quieren comprar su primera vivienda pero no consiguen reunir el ahorro necesario para la entrada. La novedad más relevante es la modulación provincial de los límites de renta, que reconoce, con cierto pudor institucional, que vivir en Madrid o Barcelona cuesta mucho más que en Soria, y que las reglas del juego no pueden ser las mismas en todo el territorio.

 Los límites de renta se adaptan al precio de la vivienda en cada provincia

Hasta ahora, el umbral general de ingresos para acceder al aval se mantenía en 4,5 veces el IPREM, es decir, unos 37.800 euros brutos anuales por adquirente. Una cifra que, en ciudades como Madrid o Barcelona, donde el precio medio del metro cuadrado supera con comodidad los 4.000 euros, dejaba fuera a buena parte de los potenciales beneficiarios. La modificación eleva ese límite en función del esfuerzo económico que exige comprar vivienda en cada provincia.

Así, en Las Palmas, Navarra, Cantabria, Alicante, Cádiz, Pontevedra, Melilla, Ceuta, Valencia y Zaragoza, el umbral sube hasta 5,5 veces el IPREM. En Álava, hasta 6,5 veces. Y en Madrid, Barcelona, Girona, Málaga, Illes Balears, Santa Cruz de Tenerife, Bizkaia y Gipuzkoa, el límite alcanza las 7,5 veces el IPREM, equivalente a 63.000 euros brutos anuales por adquirente. Que haga falta ganar 63.000 euros al año para tener opciones de comprarse un piso con aval público dice mucho del nivel al que ha llegado el mercado residencial en estas zonas. No es un halago al sistema: es una constatación de su fracaso.

Cuando la vivienda la compran dos personas, los ingresos conjuntos no pueden superar la suma del límite de cada una. Y se mantienen los factores de mejora para familias con menores a cargo: el umbral se incrementa en 0,3 veces el IPREM por cada menor, y en el caso de familias monoparentales, ese incremento puede elevarse un 70% adicional. También sube el límite de patrimonio neto de los adquirentes, que pasa de 100.000 a 150.000 euros.

Los criterios para optar al aval ICO

Acceder a esta línea de avales no está al alcance de cualquiera, aunque tampoco es un instrumento pensado para quienes ya tienen resuelto su problema de vivienda. Va dirigido a personas que tienen capacidad para pagar una hipoteca mes a mes, pero que no han podido acumular el ahorro previo que exigen los bancos, habitualmente en torno al 20% del valor del inmueble más los gastos de compraventa.

Los requisitos son claros. En el caso de los jóvenes, el solicitante no puede tener más de 35 años en la fecha de formalización del préstamo. Para las familias con menores a cargo, no se aplica límite de edad. Debe tratarse de la primera vivienda, y los ingresos deben estar dentro de los umbrales establecidos por provincias. El límite de patrimonio neto, como ya se ha señalado, no puede superar los 150.000 euros.

El aval cubre hasta el 20% del préstamo para quienes no tienen ahorros para la entrada

El mecanismo del aval funciona de la siguiente manera: permite que el importe del préstamo hipotecario concedido por la entidad financiera pueda llegar a igualar el valor de tasación o el precio de adquisición de la vivienda. En la práctica, cubre la parte que el comprador no puede aportar de su propio bolsillo.

La cobertura alcanza hasta el 20% del préstamo hipotecario, y puede elevarse hasta el 25% cuando la vivienda adquirida cuenta con una calificación energética D o superior. El aval es gratuito tanto para los compradores como para las entidades financieras adheridas. No tiene coste directo para el beneficiario, lo que lo convierte en uno de los pocos instrumentos de política habitacional que no añade un gasto explícito sobre una operación que ya de por sí supone un esfuerzo financiero enorme.

Factores de mejora y condiciones del préstamo

Además de la modulación provincial, la medida mantiene y refuerza los factores de mejora pensados para quienes tienen cargas familiares. Cada menor a cargo suma 0,3 veces el IPREM al umbral de ingresos permitido. Las familias monoparentales tienen un margen adicional del 70% sobre esos incrementos, reconociendo que sostener un hogar en solitario con hijos implica un esfuerzo desproporcionado en el contexto actual.

En cuanto a las condiciones del préstamo, la operación se formaliza a través de cualquiera de las entidades de crédito adheridas a la Línea de Avales. El plazo para acogerse a esta línea finaliza el 31 de diciembre de 2027, lo que da un margen de año y medio para que quienes cumplan los requisitos lo tramiten. La información completa, incluyendo los nuevos límites provinciales y el listado de entidades participantes, está disponible en la web del ICO.

La medida llegará a familias que de otro modo no habrían podido comprar. Eso es real. Pero el hecho de que necesitemos avales públicos, límites de renta diferenciados por provincias y parches sucesivos para que una familia con trabajo fijo pueda acceder a su primera vivienda no es una señal de éxito. Es la prueba más elocuente de que el mercado residencial español lleva años funcionando en una lógica que excluye a quienes más necesitan estabilidad.