El Ministerio de Economía, Comercio y Empresa ha sacado a audiencia pública el Anteproyecto de Ley de medidas integrales en materia de prevención del blanqueo de capitales, la financiación del terrorismo y la financiación de la proliferación de armas de destrucción masiva, un nombre kilométrico para un texto que en el fondo dice algo bastante simple: quien compre, venda o alquile una vivienda de cierto nivel a partir de ahora va a tener que explicar de dónde sale el dinero, y quien intermedie en esa operación va a tener que comprobarlo, documentarlo y, si algo no cuadra, denunciarlo. La norma sustituye a la vigente Ley 10/2010 y transpone el paquete legislativo que la Unión Europea aprobó en mayo de 2024, formado por el Reglamento (UE) 2024/1624, la Directiva (UE) 2024/1640 y el reglamento que crea la nueva autoridad europea antiblanqueo, la AMLA. Tiene que estar en vigor antes del 10 de julio de 2027, así que, aunque hoy sea solo un anteproyecto en audiencia pública hasta el 30 de septiembre, conviene irse familiarizando con él porque va a llegar sí o sí.
El ladrillo, sospechoso habitual para Bruselas
No es la primera vez que el sector inmobiliario aparece señalado. El Grupo de Acción Financiera Internacional y la propia Comisión Europea llevan años calificando la compraventa de vivienda como una de las vías favoritas del crimen organizado para convertir dinero negro en ladrillo limpio: operaciones de importe elevado, cadenas de titularidad fáciles de opacar a través de sociedades y un mercado, sobre todo en las zonas de costa e islas donde compra el capital extranjero, acostumbrado a mover cifras que en cualquier otro sector levantarían todas las alarmas. Que el legislador europeo haya decidido apretar las tuercas no debería sorprender a nadie que haya visto los precios que se pagan hoy por una villa en Baleares, Canarias o la Costa Blanca sin que nadie se pregunte demasiado de dónde sale el dinero.
Comprar una vivienda, sin importar el precio
Aquí está la parte que de verdad cambia las reglas del juego: en la compraventa no existe umbral mínimo. Da igual que la operación sea un piso de 90.000 euros en el interior o una mansión de siete millones frente al mar; si interviene una agencia, un promotor o un profesional, la operación queda sujeta a las obligaciones de identificación del cliente, verificación de su identidad, conocimiento del titular real y acreditación del origen de los fondos. Cuando el comprador sea una persona políticamente expuesta, o un familiar o allegado suyo, la diligencia debida se refuerza todavía más. Es una decisión razonable sobre el papel, pero también va a suponer, en la práctica, más papeleo y más demora para el comprador corriente, que va a tener que acostumbrarse a justificar hasta el último euro de la entrada aunque venga de una herencia declarada hace veinte años.
El alquiler de lujo entra oficialmente en el radar
Para el arrendamiento, la ley mantiene el umbral que ya existía en la normativa vigente: rentas de 10.000 euros al mes o 120.000 euros al año. Conviene no dejarse engañar por quien presenta esto como una novedad absoluta: el umbral ya figuraba en el artículo 2.1.o de la Ley 10/2010. Lo que cambia es que ahora queda incorporado en un texto que endurece de arriba abajo el sistema de control, y eso sí tiene un efecto muy directo sobre un segmento que no ha dejado de crecer: el alquiler de villas y áticos de alta gama en Baleares, Canarias, la Costa Blanca, la Costa Brava o el Mediterráneo andaluz, donde encontrar una vivienda por encima de esos diez mil euros mensuales ya no es ninguna excentricidad. Las agencias que gestionan ese tipo de alquileres pasan a tener que identificar al inquilino con el mismo rigor que si fuera un comprador, mientras que el alquiler residencial ordinario, por debajo de esas cifras, queda fuera.
Las inmobiliarias, convertidas en primera línea de control
La obligación que de verdad va a notar el sector es la de organizarse como un sujeto obligado en toda regla. Las agencias y promotoras deberán nombrar un director de cumplimiento normativo, que además tendrá que formar parte del órgano de dirección, y un responsable de cumplimiento que actúe como interlocutor ante la nueva Autoridad Nacional de Integridad Financiera (ANIFI), que sustituye al Sepblac como referencia del sistema. Antes de cerrar cualquier operación con una sociedad tendrán que consultar el Registro Central de Titularidades Reales y quedarse con una certificación electrónica que lo acredite; si lo que dice el registro no coincide con lo que cuenta el cliente, tocará notificarlo. A eso se suman políticas escritas de evaluación de riesgos, canales internos de denuncia, formación del personal y la obligación de examinar y, en su caso, comunicar a la ANIFI cualquier operación con indicios de blanqueo, absteniéndose de ejecutarla mientras no se aclare. Para una gran promotora con departamento jurídico esto es un trámite más. Para la agencia de tres personas que vende y alquila en una zona turística de costa, es una carga considerable que probablemente va a traducirse en subcontratar el cumplimiento normativo a un tercero, con el coste que eso implica.
Multas capaces de cerrar una agencia
El régimen sancionador no deja lugar a dudas sobre en qué dirección sopla el viento. Las infracciones graves —no identificar correctamente al cliente, carecer de políticas internas, no designar representante ante la ANIFI— se castigan con una multa mínima de 60.000 euros y un máximo que se fija tomando la mayor de varias cifras: el 10% de la facturación anual, el doble del valor de la operación más un 50%, el triple del beneficio obtenido o, directamente, 10 millones de euros. Los administradores y directivos responsables pueden además ser sancionados a título personal con hasta 10 millones de euros e inhabilitación de hasta cinco años para ejercer en el sector. Y quien haya sido condenado por blanqueo, financiación del terrorismo o delitos conexos no podrá ejercer como promotor o agente, ni ocupar cargos directivos, hasta que se cancelen sus antecedentes.
Un anteproyecto que aún tiene mucho camino por delante
Conviene no perder de vista que estamos ante un anteproyecto, no una ley aprobada. Le queda pasar por el Consejo de Estado, volver al Consejo de Ministros ya como proyecto de ley y tramitarse en las Cortes, con margen para que el texto cambie por el camino. Pero la dirección de fondo —más control sobre quién compra, más responsabilidad para quien intermedia y sanciones que pueden liquidar a una empresa pequeña— ya está fijada por Bruselas y no va a moverse mucho. Las agencias que operan en las zonas de costa e islas donde se concentran las operaciones de mayor volumen y los compradores extranjeros harían bien en empezar a organizarse ya, en lugar de esperar a que la ANIFI llame a su puerta con el texto definitivo bajo el brazo.
