Pocas veces una noticia de vivienda llega con los vecinos descorchando, por eso conviene subrayarla. El Gobierno Vasco ha alcanzado un principio de acuerdo con Testa Residencial, la socimi controlada por el fondo estadounidense Blackstone, para quedarse con 510 viviendas protegidas del barrio donostiarra de Benta Berri por 100 millones de euros. El objetivo es que sus inquilinos sigan donde están y que esos pisos no acaben en el mercado libre cuando caduque su protección, en noviembre de 2028.

Lo ha anunciado el consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, que no ha escatimado en adjetivos y ha calificado el acuerdo de “histórico”. Por una vez, el adjetivo no parece exagerado: según el Ejecutivo vasco, es la primera operación de este tipo que se realiza en España.

Un final feliz para una historia que comenzó en 1994

Para entender el alivio hay que mirar atrás. En 1994, el Gobierno Vasco adjudicó la promoción a una unión temporal de empresas formada por Metrovacesa y Vallehermoso, y les cedió un derecho de superficie sobre suelo público durante 75 años, hasta 2069. Los pisos se entregaron a sus primeros inquilinos en 1998, en alquiler protegido y con una calificación de 30 años.

Tres décadas son mucho tiempo, y en ese periodo los inmuebles cambiaron de manos hasta llegar a Testa, es decir, a Blackstone. A comienzos de este año, cerca de 40 inquilinos recibieron cartas que anunciaban que sus contratos no se renovarían. La alarma fue inmediata. Los vecinos se organizaron en torno a la asociación Alokairu, con el respaldo de colectivos como Stop Desahucios, y el 26 de marzo el Pleno del Ayuntamiento de San Sebastián aprobó una moción que instaba al Gobierno Vasco a buscar soluciones y evitar desahucios.

Los vecinos describen el resultado como un “bombazo”. Uno de ellos lo comparaba con ver en televisión a una familia a la que le toca la lotería. Otro bromeaba con que ya estaban pensando en irse a Soria y comprarse un pueblo entre todos. La ironía dice mucho del miedo que había.

Las viviendas pasarán a ser vivienda pública para siempre

El punto clave del acuerdo es que las 510 viviendas tendrán calificación permanente como vivienda de protección pública. Ya no habrá fecha de caducidad ni otro 2028 dentro de treinta años. Además, el Gobierno Vasco, que ya es dueño del suelo, reunirá bajo una misma titularidad pública el terreno y los edificios, y los incorporará a su parque de alquiler.

Este modelo de protección a perpetuidad se aplica en Euskadi desde 2003 precisamente para evitar lo que ha pasado aquí: que el dinero público levante viviendas protegidas que, pasado un tiempo, se convierten en un activo de inversión. Benta Berri es un ejemplo de por qué la protección con fecha de vencimiento es mala idea.

Los costes y números de la operación

La operación sale a unos 196.000 euros por vivienda. En San Sebastián, que suele aparecer entre las ciudades más caras de España, esa cifra está muy por debajo del precio de mercado y se acerca más al de una VPO. De los 100 millones, 30 los aportará el Ministerio de Vivienda.

Itxaso sostiene que el coste es similar al que supondría construir desde cero el mismo número de viviendas. La diferencia es que aquí no hay que esperar años de licencias, obras y sorteos: los pisos ya existen, están ocupados y tienen vida de barrio. Los inquilinos seguirán pagando rentas de entre 600 y 1.000 euros al mes, en las condiciones actuales. Está previsto que la firma se produzca antes de final de año.

Una solución para las familias en una de las zonas más tensionadas de España

En la operación viven alrededor de 1.700 personas. El consejero ha resumido el problema así: lo grave no era que estas familias tuvieran que mudarse a pisos más caros, sino que no existe vivienda alternativa en alquiler para 510 familias, ni en la ciudad ni en su área metropolitana. Itxaso ha descrito Donostia como el punto negro de las zonas tensionadas de España, y ha recordado que el problema ya no afecta solo a los más vulnerables, sino también a las clases medias.

Hablamos de familias que llevan 30 años en sus casas, que han echado raíces y cuyos hijos van al colegio del barrio. Ningún algoritmo de rentabilidad incluye ese dato.

El alcalde, los fondos y la garantía jurídica

El alcalde, Jon Insausti, ha destacado la unidad de todos los grupos municipales en este asunto. También ha admitido que no le gusta negociar con lo que él llama fondos buitre, pero se alegra de que la administración recupere el control y de que los vecinos tengan la garantía jurídica de seguir en sus casas después de 2028.

¿Un modelo exportable o una excepción?

Itxaso asegura que, por ahora, no hay más negociaciones abiertas, aunque el departamento está ejerciendo el derecho de tanteo sobre viviendas protegidas “más que nunca”, hasta donde da el presupuesto. Ese límite presupuestario importa, porque en Euskadi hay otras 500 viviendas en riesgo de perder su calificación de VPO.

La lectura es doble. Hay que celebrar que una administración haya sido capaz de evitar un problema anunciado. Pero también hay que recordar que ese problema se creó con fondos públicos, hace treinta años, cuando alguien decidió que la protección podía caducar. Comprar ahora lo que entonces se dejó escapar es una buena solución, pero también es la factura de un error. La pregunta es cuántas comunidades autónomas tienen su propio Benta Berri pendiente, si podrán pagarlo y si están dispuestas a incrementar la oferta pública de alquiler asequible.