El sector inmobiliario va a cerrar el año, por lo general, con unos datos que no imaginaba ni en el mejor de los sueños allá por enero. Y si el verano ha sido bueno, los meses que le siguen han sido mejores, sobre todo en las zonas mediterráneas, donde muchas agencias inmobiliarias tendrán visitas al notario hasta los últimos días del año.

Por tener algún dato en cuenta, que los de finales de año tardarán en llegar, la compraventa de viviendas, según el INE, se incrementó casi un 41% el pasado mes de septiembre en relación con el mismo mes de 2020, hasta alcanzar más de 53.000 operaciones. Esta cifra es la mayor en un mes de septiembre desde el ejercicio 2007.

Con este incremento de operaciones, la compraventa de viviendas encadena siete meses consecutivos de cifras positivas tras las subidas de más del 32% y del casi 66% registradas en marzo y abril, respectivamente, de más del 107% en mayo, de más del 73% en junio, de casi el 54% en julio y del casi 58% en agosto. Lo que parece destilarse de estas cifras récord de compraventas es que muchos inversores han vuelto al mercado inmobiliario una vez descartadas las bajadas de precio que se barajaron en los primeros meses de la pandemia.

Estas cifras de ventas, con una demanda disparada que ha vaciado los cajones de muchas inmobiliarias, lo que comienza a ser problemático con una captación muy compleja, no podían sino incrementar también los precios de la vivienda, aunque aún no de una manera alarmante.

De acuerdo a los datos publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agencia Urbana, el valor medio de la vivienda se situó en el tercer trimestre en los 1.661 euros/m2, un 2,6% más que un año atrás y la cifra más elevada de la serie histórica desde el cuarto trimestre de 2011, cuando el m2 se situó en 1.700 euros. Desglosando por tipo de vivienda, el Ministerio asegura que la recuperación de precios afecta tanto a las casas nuevas, como a las que tienen más de cinco años de antigüedad. Así, mientras las primeras se sitúan en casi los 2.000 euros/m2, las segundas cerraron septiembre en 1.653 euros/m2, de nuevo la cifra más alta desde final de 2011.

Y las previsiones del sector continúan siendo buenas, lo aventura la Asociación Española de Valorización (AEV), que estima unos incrementos de precio mantenidos para los próximos trimestres llegando a un 6% a finales del próximo año para moderarse hasta un 4% el siguiente.

No son los únicos datos buenos y los que sustentan una subida continuada de los precios de la vivienda menudean. Como los aportados por Tinsa, que adelanta que el valor medio de la vivienda nueva y usada se incrementó un 1,2 % en tasa mensual, lo que deja la variación interanual del índice general en un 9,5 %.

Apoyando este buen momento que vive el sector inmobiliario, el mercado hipotecario también está viviendo un notable incremento. Según datos del Instituto Nacional de Estadística, (INE), el número de hipotecas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad en el mes de septiembre es de 42.547, un 57,7% más en tasa anual. También sube el importe medio de dichas hipotecas, que aumenta un 7,0% y se sitúa en 143.831 euros.

Y al igual que los precios no están subiendo aún  en exceso y eso es un buen dato, tampoco se está incrementando la dudosidad en los créditos hipotecarios. El Banco de España asegura que la tasa de dudosidad de los créditos a hogares para la adquisición de vivienda era del 3% en el segundo trimestre de 2021, lo que nos está diciendo que el deterioro de la economía producido por la crisis sanitaria no está teniendo especial incidencia sobre la solvencia en el sector inmobiliario. Y ello está siendo posible gracias a las medidas de protección de rentas a través de ERTES y el apoyo financiero llevadas a cabo a través de moratorias, que han supuesto un importante soporte para las economías familiares.

Para que nos hagamos una idea, el 3% actual de tasa de dudosidad es la mitad que la que se registraba en el año 2014, que alcanzó el 6,1%, el máximo en la serie histórica desde el estallido de la crisis financiera.

Esta situación del inmobiliario se ve acompañada por unos datos económicos que en su mayor parte son muy positivos debido, sobre todo, al mantenimiento del tejido empresarial. Por situar en primer lugar uno de los problemas crónicos de nuestra economía, el paro ha caído a 3,1 millones de personas, como antes de la crisis. Las afiliaciones a la Seguridad Social, que ya rozan los 20 millones, también bate récords, así como la contratación indefinida que, con un 14% del total de crecimiento interanual, ya llega a los 300.000 trabajadores.

Y esta situación es fruto de un esfuerzo no sólo de la política económica del Gobierno y el apoyo de las diferentes administraciones, sino también de la población en general, que con su vacunación masiva, sin caer en absurdos negacionismos, está dando confianza a la economía y a las empresas que vuelven a invertir.

Pero en este panorama económico también hay nubarrones y algo que no funciona como debiera. Y es que el Producto Interior Bruto (PIB) está flaqueando sobre las previsiones iniciales.

El PIB de España entre julio y septiembre creció un 2% trimestral respecto al segundo trimestre, según el avance del INE. El dato preocupa porque es muy inferior a lo previsto que era un crecimiento del 2,7%. En términos anuales, la tasa de crecimiento se sitúa en el 2,7%, mantenida por la inversión empresarial, frente al 17,5% del periodo anterior. Y el causante no hay que ir muy lejos a buscarlo, se ha caído el consumo.

El consumo, que estaba siendo uno de los principales impulsores de la recuperación se ha contraído un 0,3% entre julio y septiembre. Gran contraste con la subida del 3,5% del trimestre anterior.

Y aunque puede haber causas de difícil control como puede ser el cuello de botella en la producción por la crisis de los semiconductores, que afecta a las producciones de alto valor añadido, -fuentes de Faconauto estiman que hay 100.000 personas esperando sus nuevos vehículos-, la realidad es que las subidas energéticas y su interacción en el IPC y sobre todo en los precios de la alimentación, están dejando mucho menos dinero disponible en los hogares más ajustados. A ello hay que sumar la recaída pandémica que está impulsando a muchas familias a intentar ahorrar por lo que pueda venir.

Y no es sólo el consumo de los hogares españoles; dentro de ese PIB que no cumple expectativas y que previsiblemente no cumplirá hasta el 2023, tiene una parte importante el turismo que, salvo el nacional, no acaba de despegar. Nuestro sector turístico ha pasado de generar 154.000 millones de euros en 2019, a 53.000 millones en 2020, lo que supone una caída de su peso en el PIB del 12,4% al 4,7% por los efectos de la pandemia. En 2021 recupera la senda del crecimiento y superará los 86.000 millones, el 7,4% del PIB, según los datos de Exceltur, pero no es suficiente; sobre todo cuando cerramos el año con unos nubarrones sanitarios que no terminan de despejarse y porque se ha dejado en el periodo la tontería de 167.000 millones por facturar. Además, y este es un pequeño detalle importante, el sector acumula 23.000 millones de endeudamiento solo por la financiación solicitada a través del ICO.

Las perspectivas para el próximo año se han ensombrecido un poco, con un aumento de los precios que está quitando mucho dinero a la renta disponible y no tiene trazas de mejorar. Para final de año podríamos andar en un encarecimiento del consumo del 2,9%-3%, que podría elevarse hasta el 3,2% en 2022.

Con nuevos rebrotes de la pandemia la inflación se prolongará y terminará por afectar a los salarios. En todo caso no hay que olvidar los cuellos de botella en la producción industrial, que podían durar hasta la mitad del año próximo y la necesidad de que los fondos europeos lleguen en su momento, aunque algunos lo dificultarán en lo posible., El mantenimiento de unos precios energéticos altos continuará también penalizando las rentas.

Con este panorama el sector inmobiliario, satisfecha la demanda embalsada y los cambios de enfoque habitacional traídos por la pandemia, podrá seguir siendo el foco de atención de pequeños y grandes inversores, con la logística y el «build to rent», sin olvidar el apartamento en la costa, como estrellas indiscutibles.  Además, la confianza en el producto inmobiliario sigue creciendo, la bolsa da más disgustos que alegrías y los depósitos bancarios están para llorar. Si no se incrementan demasiado los precios tenemos sector inmobiliario para un par de años, como poco. Habrá que solucionar la captación y para eso es necesario generar confianza en los vendedores. La imagen en internet y unas buenas opiniones sobre nuestra empresa pueden ser de gran ayuda.

Periodista económico

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET