El mercado inmobiliario español firma un nuevo mes en rojo y se aleja cada vez más de los registros de 2025. Según los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), las compraventas de vivienda cayeron un 7,3% en mayo respecto al mismo mes del año anterior, hasta situarse en 56.462 operaciones. Es cierto que el dato mejora ligeramente el de abril, con 3.221 transacciones más, pero el retroceso interanual es el más pronunciado de los dos últimos años. Solo en mayo de 2024 se registró una caída mayor, cuando el mercado llegó a frenarse un 22,1%.

Con este resultado, ya son cinco los meses consecutivos en los que la actividad no logra igualar los niveles de 2025. Una racha que empieza a dibujar algo más que un bache puntual y que apunta a un cambio de ciclo, aunque las cifras absolutas sigan siendo, paradójicamente, de las más altas de la serie histórica.

Los datos de mayo continúan marcando lo que parece ya una caída general de operaciones

Porque ahí está la clave de todo este relato: caer no significa hundirse. Las 56.462 compraventas de mayo son, de hecho, el cuarto mejor registro de toda la serie del INE, que arranca en 2007. Solo quedan por delante 2022 (59.984 operaciones), el propio 2025 (60.900) y el año previo al estallido de la burbuja, 2007, con 75.883 transacciones. Es decir, el mercado se desinfla desde un pico histórico, no desde una situación de normalidad.

El acumulado de enero a mayo confirma la misma fotografía: 288.176 operaciones frente a las 298.295 del mismo periodo de 2025, unas 10.000 menos que dejan al año a las puertas, otra vez, de las 300.000 compraventas en cinco meses. Pese al descenso, se trata del segundo mejor arranque de año de la última década, por detrás únicamente del ejercicio anterior y claramente por encima de 2022. Si el ritmo actual se mantiene, con una media mensual cercana a las 57.600 transacciones, 2026 podría cerrar en torno a las 700.000 compraventas.

La demanda empieza a plantar cara

El presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), José María Alfaro, resume el fenómeno con una idea que ya circulaba entre los profesionales del sector desde hace meses: la demanda “empieza a poner resistencia” frente a los precios de salida. Y lo hace por dos vías distintas. La primera, la más evidente: los ingresos del comprador medio se han quedado cortos frente a unos precios que no dejan de subir. La segunda, más silenciosa pero igual de determinante, es la aparición de lo que Alfaro llama una demanda escéptica: compradores con capacidad financiera suficiente que, sin embargo, prefieren esperar a que el mercado se ajuste antes de firmar.

Esa combinación de falta de accesibilidad y prudencia compradora ya deja huella en las estadísticas más allá del volumen de operaciones. El tiempo medio para vender una vivienda se ha triplicado en los últimos meses, pasando de dos o tres semanas a un rango de entre seis y nueve semanas, según los datos que maneja la federación.

Un mapa muy desigual por comunidades

El ajuste, sin embargo, no se reparte por igual. En la comparación interanual de mayo, Cantabria lidera la caída con un contundente 28,6% menos de operaciones, seguida de Murcia (−19,1%) y Baleares (−16,8%). También registran descensos de dos dígitos La Rioja (−14,3%), Navarra (−14,1%) y el País Vasco (−12,9%). Entre los mercados de mayor peso, Madrid retrocede un 11,2% y Galicia un 11%, mientras que la Comunidad Valenciana cae un 10,8% y Cataluña se modera con un 5,6%.

Frente a esta corrección generalizada, solo un puñado de territorios logra esquivarla: Andalucía crece un 2,2% hasta las 11.723 operaciones, Extremadura sube un 2,6% y Canarias se mantiene casi plana, con un descenso testimonial del 2%.

Al mirar el acumulado de enero a mayo, el patrón se repite con matices: Murcia (−10,6%), Madrid (−9,4%), Cantabria (−9,2%) y Baleares (−8,8%) encabezan las caídas, mientras que Cataluña (+0,9%), Andalucía (−0,2%) y Castilla-La Mancha (+0,3%) muestran una resistencia notable, apoyada en su mayor volumen de mercado.

La segunda mano, otra vez protagonista

Por tipología, mayo vuelve a confirmar el dominio absoluto de la vivienda de segunda mano, con 44.574 operaciones frente a las 11.888 de obra nueva. Una diferencia que se repite al distinguir entre vivienda libre y protegida: 52.831 compraventas de vivienda libre por apenas 3.631 de protegida, un segmento que además se debilita, con una caída interanual del 8,3% y 330 operaciones menos que en mayo de 2025.

Con precios que no ceden, una demanda cada vez más selectiva y un tramo final de año marcado por la incertidumbre de la inflación, el mercado inmobiliario español parece encaminarse hacia un ajuste ordenado más que hacia una corrección brusca. La pregunta, mes a mes, es cuánto puede tensarse esta cuerda antes de que algo termine cediendo del todo.