La inflación de agosto dispara la brecha entre los alquileres atados al IPC y los protegidos por el IRAV

La inflación vuelve a convertirse en una mala noticia para los inquilinos, aunque no para todos por igual. El IPC se ha disparado hasta el 4,3% en agosto, siete décimas por encima del 3,6% de julio y el nivel más alto desde principios de 2023, según el dato adelantado del INE. La cifra tiene una derivada muy concreta sobre el mercado de la vivienda: miles de contratos de alquiler que todavía se actualizan con el IPC van a encarecerse de golpe, mientras que los firmados tras la Ley de Vivienda de 2023 apenas lo notarán. Dos inquilinos con la misma renta, un desembolso completamente distinto según la fecha en la que firmaron. Así de arbitrario es, a estas alturas, el sistema.

La gasolina, la gran responsable del repunte

El encarecimiento no responde a una economía recalentada, sino sobre todo a los carburantes, que este agosto suben frente a la caída registrada hace un año, y en menor medida a los alimentos, que se abaratan menos que en 2025. De hecho, la inflación subyacente, la que excluye energía y alimentos frescos, baja una décima hasta el 2,9%, lo que deja claro que el problema es energético y no estructural. Conviene recordar además que el dato es provisional: el definitivo se conocerá en septiembre y podría matizar, al alza o a la baja, todos los cálculos que siguen. Poco consuelo para quien tenga que renovar el contrato este mes con el dato de hoy en la mano.

No todos los alquileres juegan con las mismas reglas

La Ley de Arrendamientos Urbanos permite actualizar la renta cada anualidad siempre que el contrato incluya una cláusula que lo prevea. El problema es que esa cláusula no dice lo mismo según cuándo se firmó. Los contratos anteriores al 26 de mayo de 2023 suelen remitirse directamente al IPC, sin ningún tipo de amortiguador. Los posteriores a esa fecha, en cambio, tienen que ajustarse al nuevo Índice de Referencia para la Actualización de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), creado precisamente para evitar que un episodio de inflación como el actual se traslade íntegro al recibo del alquiler. El resultado es un mercado partido en dos, no por barrios ni por ciudades, sino por la fecha de la firma.

 Lo que cuesta en euros, que es lo que de verdad importa

El precio medio del alquiler en España se situó en 1.211 euros mensuales en el segundo trimestre, según el Observatorio del Alquiler. El IPC del 4,3% eleva esa cuota unos 52 euros al mes, 625 euros más al año. El último IRAV disponible, el 2,49% de julio, la sube unos 30 euros mensuales, 362 euros anuales. La diferencia en un alquiler medio ronda los 263 euros al año solo por el índice elegido, y crece con la renta: en un piso de 1.000 euros supera los 200 euros anuales; en uno de 1.500 euros, la actualización con IPC añade por sí sola 774 euros al año, muy por encima de los 700 euros de diferencia frente al IRAV. No es simbólico: es un mes de renta extra escondido en la letra pequeña.

El IRAV se examina por primera vez en serio

El nuevo índice lleva utilizándose desde 2025 y se calcula tomando el valor más bajo entre varias referencias, incluyendo el IPC general, la inflación subyacente y una tasa ajustada con un componente de expectativas y un coeficiente moderador. Sobre el papel, es justo el mecanismo diseñado para episodios como el de agosto. Antes de su llegada, el Gobierno tuvo que improvisar topes extraordinarios del 2% en 2022 y 2023 y del 3% en 2024, parches de urgencia que, esta vez, ya no existen como red de seguridad para los contratos antiguos. El IRAV se enfrenta ahora a su primera gran prueba de fuego con datos reales de inflación alta, y de momento aguanta, aunque conviene no cantar victoria hasta ver varios meses seguidos de presión energética.

¿Puede el Gobierno hacer algo?

Sobre el papel, poco. El mecanismo permanente ya está en marcha y sustituye a los topes temporales, así que un nuevo límite de urgencia exigiría otro decreto extraordinario, con el desgaste político que eso implica en plena batalla por la ampliación de las zonas tensionadas y la ejecución del Plan Estatal de Vivienda. Lo más probable es que el Ejecutivo se limite a observar y a repetir que el IRAV ya cumple su función, mientras los inquilinos con contratos antiguos comprueban que la teoría y el recibo bancario no siempre coinciden.

Lo que puede pasar en los próximos meses

Si la presión sobre los carburantes se mantiene, la brecha entre los alquileres protegidos y los que no lo están se va a notar cada vez más, justo en un mercado que ya bate récords por sí solo: la renta media sube un 4,85% interanual y el precio de oferta que analiza idealista marcó en julio un máximo histórico de 15,3 euros por metro cuadrado, un 6,8% más que un año antes. En ese contexto, que la fecha de la firma decida quién paga 260, 700 o casi 800 euros más al año por el mismo piso no debería ser un detalle menor, sino la prueba de que el mercado del alquiler en España sigue funcionando a dos velocidades.