El mercado inmobiliario español sigue acelerando. El Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI), elaborado por el Colegio de Registradores, registró durante el primer trimestre de 2026 un incremento trimestral del 3,1 %, confirmando que la tendencia alcista iniciada hace ya cinco años mantiene su vigor pese a los primeros signos de estabilización en el ritmo de crecimiento.

El IRAI es un indicador compuesto que integra información de los dos grandes planos del sector: la demanda —número de transacciones, precios e hipotecas constituidas— y la oferta —actividad mercantil en el ciclo completo de construcción e inmobiliario—. Esta doble perspectiva lo convierte en uno de los termómetros más completos para medir la temperatura real del mercado, más allá de los datos parciales que ofrecen otras estadísticas sectoriales.

El índice de propiedad crece un 3,2 %, con avances en compraventas e hipotecas

Desglosando los componentes del indicador, el índice de propiedad —el lado de la demanda— creció un 3,2 % durante el trimestre. Dentro de este bloque, el índice de compraventas avanzó un 3,2 %, impulsado sobre todo por el incremento del precio de las viviendas, que subió un 5,5 % en términos trimestrales. Se trata de un dato relevante: los precios siguen siendo el motor principal de la demanda, compensando incluso la ligera caída del número de operaciones.

En paralelo, el índice hipotecario avanzó un 3,3 %, con un incremento del 5,8 % en el importe medio de las hipotecas concedidas. El crédito, lejos de enfriarse, sigue alimentando la actividad transaccional y presionando al alza el valor de los préstamos. Ambos subíndices van de la mano: más precio de la vivienda exige más financiación, y el mercado hipotecario está respondiendo.

Por el lado de la oferta, el índice mercantil creció un 2,9 %, con avances tanto en el segmento de construcción —que registró una variación del 3,6 %— como en el inmobiliario, aunque este último con un comportamiento más contenido, del 0,6 %. La construcción tira con más fuerza, algo coherente con la narrativa de un sector que intenta responder —con desigual éxito— al desequilibrio estructural entre oferta y demanda de vivienda.

La evolución anual del IRAI en el primer trimestre confirma la tendencia positiva

Más allá de la fotografía trimestral, la perspectiva anual despeja cualquier duda sobre la dirección del mercado. El IRAI creció un 7,1 % en el primer trimestre respecto al mismo periodo del año anterior, acelerando ligeramente frente al 6,8 % registrado en el cuarto trimestre de 2024. No hay señales de ruptura de la tendencia; al contrario, el indicador consolida su senda alcista con paso firme.

En el análisis interanual de los componentes de demanda, destacan especialmente los datos hipotecarios: el importe de las hipotecas concedidas se disparó un 13,9 %, mientras que el número de hipotecas constituidas aumentó un 11,6 %. Son cifras que hablan de un mercado de crédito activo, con entidades financieras dispuestas a prestar y compradores dispuestos a endeudarse pese al entorno de precios elevados.

En cuanto a las compraventas, los precios subieron un 9,8 % interanual, aunque el número de operaciones descendió levemente un 1,2 %. Este detalle merece atención: el volumen de transacciones se modera, pero los precios no ceden. Es la dinámica clásica de un mercado con restricción de oferta, donde menos compradores pueden cerrar operación —por razones de accesibilidad— pero los que lo logran pagan más.

Cinco años de tendencia alcista, aunque el ritmo de expansión muestra cierta estabilización

El índice suavizado del IRAI —depurado de efectos estacionales— mantiene su evolución positiva con un avance del 1,2 %, encadenando ya cinco años consecutivos de crecimiento desde el cuarto trimestre de 2023. Es un periodo de expansión sostenida que ha coincidido con un encarecimiento sin precedentes de la vivienda en España, agravado por la presión demográfica, la llegada de capital inversor y la incapacidad del parque residencial de crecer al mismo ritmo que la demanda.

Sin embargo, el propio informe de los Registradores introduce un matiz importante: el ritmo de expansión muestra cierta estabilización. El índice sigue creciendo, pero ya no lo hace con la misma aceleración de trimestres anteriores. La actividad inmobiliaria se apoya todavía en el aumento de precios y en el buen comportamiento del crédito hipotecario, pero empiezan a asomar las primeras señales de que el ciclo podría estar aproximándose a un punto de inflexión.

Desde el punto de vista de la oferta, la actividad mercantil vinculada a construcción e inmobiliario creció un 7,5 % interanual, con el sector constructor anotando un dinamismo especialmente notable: 9,2 % frente al 2,8 % del segmento inmobiliario. Que la construcción crezca a este ritmo es necesario, pero insuficiente. Las estimaciones del sector sitúan la necesidad de nuevas viviendas en España en cifras que la capacidad productiva actual todavía no alcanza a cubrir, lo que anticipa que la presión sobre los precios no desaparecerá a corto plazo aunque el índice empiece a respirar con algo más de calma.