El índice crece, pero sigue a años luz de la inflación

Los caseros han recibido este miércoles una noticia que, sobre el papel, debería alegrarles: el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) ha marcado en septiembre su cota más alta desde que el Instituto Nacional de Estadística (INE) empezó a publicarlo en noviembre de 2024. El problema es que, el mismo día, el propio INE situaba el IPC en el 4,9%, su nivel más elevado desde febrero de 2023. Y ahí se acaba la alegría. Porque si los gastos de una vivienda corren a casi un 5% y la renta solo puede actualizarse a la mitad, la cuenta no necesita una calculadora para salir en rojo.

La subida del 2,54% y a quién se aplicará

El IRAV se ha situado en el 2,54%, nueve centésimas por encima del 2,47% de agosto, y supera por primera vez la barrera del 2,5%. Encadena ya siete meses por encima del 2,4% y más de un año consecutivo por encima del 2%, en un contexto marcado por el shock energético derivado de la guerra en Irán y el encarecimiento de los carburantes.

Este porcentaje solo afecta a los contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda, y que tengan que actualizar su renta este mes. Los contratos anteriores siguen su propio camino: pueden revisarse con el IPC si así lo establece el contrato. Es decir, dos inquilinos puerta con puerta pueden ver subir su alquiler en porcentajes que casi se duplican uno al otro, en función únicamente de la fecha en que estamparon su firma.

¿Qué es el IRAV y cómo se calcula?

El IRAV nació con un objetivo declarado: evitar subidas desproporcionadas del alquiler como las que se habrían producido si las rentas siguieran atadas al IPC en plena escalada de precios. Para ello, el INE combina varios ingredientes: la tasa anual del IPC, la de la inflación subyacente (que en septiembre fue del 3,1%), las diferencias entre ambas y un parámetro ligado al crecimiento esperado a largo plazo. A todo ello se le aplica un coeficiente moderador definido por los ministerios de Vivienda y Economía.

La clave está en el resultado final: el índice será siempre el menor valor entre el IPC, la subyacente y esa tasa media ajustada. Dicho de otra forma, el sistema está diseñado para que la renta nunca suba al ritmo de la inflación cuando la inflación aprieta. Un freno de mano que funciona muy bien para el inquilino y bastante peor para quien paga el IBI, la comunidad, el seguro y las reparaciones.

¿Qué debe hacer un propietario para subir la renta?

Lo primero, comprobar que el contrato incluye una cláusula de actualización anual. Sin ella, no hay subida posible, por mucho que el INE publique lo que publique. Si la cláusula existe, la revisión se aplica en la fecha de aniversario del contrato y con el último índice disponible en ese momento, que actúa siempre como techo máximo: el propietario puede subir menos, pero nunca más.

Lo recomendable es comunicarlo por escrito y con antelación, indicando el índice aplicado, el periodo de referencia y la nueva renta resultante. Un burofax o un correo con acuse de recibo evita discusiones posteriores. Y conviene no olvidar que, si el propietario deja pasar la fecha sin actualizar, recuperar esa subida con carácter retroactivo puede convertirse en un conflicto innecesario.

Una progresiva devaluación de la renta del alquiler

Aquí está el meollo del asunto. Desde el sector de la garantía de alquileres ya se advierte de que el IRAV, aunque alcanza su máximo histórico, no refleja el incremento real de los costes que soportan los arrendadores. Con unos gastos que suben al 4,9% y unas rentas que lo hacen al 2,54%, la rentabilidad se erosiona mes a mes, de forma silenciosa pero constante.

Las consecuencias no son abstractas. Un propietario que pierde rentabilidad año tras año tiene tres opciones: aguantar, dejar de invertir en el mantenimiento de la vivienda o sacarla del mercado del alquiler residencial. Ninguna de las tres ayuda a resolver el problema de oferta que arrastra el país. El resultado previsible es un parque de alquiler cada vez más envejecido y cada vez más escaso, justo lo contrario de lo que pretendía la ley.

Un índice pensado para tiempos tranquilos

El IRAV se diseñó cuando la inflación parecía domesticada y la brecha con el IPC era casi testimonial. Hoy, con la energía disparada, la diferencia supera los dos puntos y medio. Un índice que funciona bien cuando no hace falta y se queda corto cuando más se necesita merece, al menos, una revisión de su coeficiente moderador. De lo contrario, el Gobierno estará trasladando al pequeño propietario el coste de contener la inflación en el alquiler.

Previsiones a fin de año

Todo apunta a que el IRAV seguirá moviéndose en el entorno del 2,5% en los últimos meses del año. Mientras el conflicto en Oriente Medio mantenga presionados los precios energéticos y la subyacente no ceda, es difícil esperar una moderación significativa. Lo más probable es que el índice cierre el ejercicio cerca de sus máximos, pero todavía muy lejos del IPC. Para los caseros, el mensaje es claro: 2026 terminará con alquileres más caros para el inquilino y menos rentables para el propietario. Un raro caso en el que pierden todos, lo que suele ser un buen síntoma.