El campo, ese territorio que durante décadas fue sinónimo de despoblación, subvenciones y explotaciones que apenas daban para cubrir gastos, se ha convertido en el nuevo objeto de deseo del capital. El mercado de fincas rústicas en España encadena dos ejercicios de crecimiento: tras un repunte del 8,4% entre enero y agosto de 2025, mantiene la tendencia positiva este año, con 112.612 compraventas en los ocho primeros meses, un 1,9% más y la cifra más alta para ese periodo desde 2007. Todo ello mientras la vivienda, la gran protagonista del ladrillo, acumula una caída del 2,3% en sus operaciones.

Los datos, elaborados por Cocampo a partir de la estadística de transmisiones del INE, dibujan un mercado que ya supera en un 14,9% las 98.045 operaciones registradas antes de la pandemia, en 2019. Y su fundador, Regino Coca, se atreve a anticipar que 2026 puede cerrar con el mejor dato en casi dos décadas, aunque con un matiz importante: no todas las fincas ni todos los territorios se mueven al mismo ritmo.

Los inversores quieren posicionarse en la industria agroalimentaria

La pregunta no es tanto cuánto crece el mercado como quién está comprando. Junto a los agricultores y ganaderos de siempre, que buscan ampliar sus explotaciones, aparecen ahora grandes patrimonios familiares, empresas agroindustriales y fondos de inversión. Y cuando el dinero profesional pone el ojo en algo, conviene preguntarse por qué.

La respuesta tiene bastante de aritmética básica: la población mundial sigue creciendo, la tierra cultivable no, y los alimentos se perfilan como uno de los activos con más recorrido al alza en las próximas décadas. La producción alimentaria tiene todos los ingredientes que gustan a un inversor: demanda garantizada, oferta limitada y precios con tendencia a subir. Si el siglo XX fue el del petróleo, no son pocos los que apuestan a que el XXI será el de la comida. El olivar, los cítricos, el almendro, el pistacho y el aguacate encabezan la lista de cultivos que más interés despiertan.

Terrenos de secano susceptibles de cambiar de producción

Lo más llamativo, sin embargo, es el desplazamiento del foco. El encarecimiento del regadío intensivo ha empujado a los inversores hacia las fincas de secano y los terrenos agrícolas tradicionales con margen para transformarse en explotaciones más productivas. Es decir, hacia tierras que la política agraria europea llevaba años dando prácticamente por amortizadas por su escasa rentabilidad.

La ironía es evidente: aquello que Bruselas consideraba improductivo empieza a verse como una oportunidad de negocio. Con nuevas técnicas, otros cultivos y capital suficiente para afrontar la inversión inicial, el viejo secano podría recuperar un valor que nadie le concedía. Queda por ver si ese renacer beneficiará a los territorios rurales o simplemente cambiará el nombre del propietario en el registro.

Vuelven a subir las fincas de recreo y caza

No todo es rentabilidad agrícola. Los compradores particulares también han regresado al mercado en busca de fincas de recreo y propiedades rurales como inversión patrimonial, un segmento que había quedado en segundo plano y que recupera protagonismo. La finca como refugio, como lugar de ocio o como forma de proteger los ahorros frente a la inflación vuelve a tener sentido para muchas familias.

Esta variedad de perfiles está provocando una mayor especialización en la comercialización del suelo rústico, un terreno en el que las agencias inmobiliarias tradicionales empiezan a hacerse un hueco. No es mala noticia para un sector que, con la vivienda en retroceso, necesita nuevos mercados donde trabajar.

La herencia es el medio de transmisión más común

Aun así, en el campo se hereda más de lo que se compra. Entre enero y agosto se inscribieron 115.568 transmisiones por herencia, por encima de las 112.612 compraventas. Solo en agosto, las herencias alcanzaron las 12.111 operaciones, un 2,5% más que un año antes, y superaron a las compraventas por tercer mes consecutivo.

El envejecimiento de los propietarios y la falta de relevo en muchas explotaciones familiares explican el fenómeno. Muchos de esos herederos viven en la ciudad y no tienen intención alguna de coger un tractor, de modo que buena parte de esas tierras acabará en el mercado. Esa oferta adicional puede favorecer la concentración de explotaciones y, de paso, servir en bandeja nuevas oportunidades a quienes tienen liquidez. Y liquidez es lo que sobra: las hipotecas sobre fincas rústicas crecieron un 9,5% en marzo y el capital prestado se disparó un 77,1%, hasta 327,9 millones de euros, aunque la financiación bancaria sigue siendo minoritaria en un mercado donde manda el dinero propio.

La situación en las diferentes comunidades autónomas

El mapa territorial es tan desigual como cabría esperar. En agosto, Andalucía lideró las compraventas con 1.580 operaciones, seguida de la Comunitat Valenciana (1.518), Castilla y León (1.321) y Castilla-La Mancha (1.113). En crecimiento interanual destacaron Cantabria, con un 46,3%, y Madrid, con un 31,2%, mientras que Navarra se desplomó un 62,3%, seguida de La Rioja (-29,9%) y Extremadura (-15,1%).

El dato más revelador, no obstante, es el valenciano: la Comunitat Valenciana concentra el 96,7% del incremento neto de las compraventas rústicas en lo que va de año. Dicho de otro modo, sin ella el mercado prácticamente estaría plano. En herencias, el liderazgo corresponde a Castilla y León, con 2.381 fincas heredadas en agosto, reflejo de una España interior que envejece mientras el capital empieza a mirar sus tierras con otros ojos.