El mercado residencial español arranca 2026 con una paradoja que ya no admite demasiados eufemismos: los precios suben con una intensidad que no se veía desde hace años mientras la demanda empieza a dar señales inequívocas de agotamiento. No es una contradicción tan desconcertante como parece, pero sí es una señal de hasta qué punto el desequilibrio entre oferta y demanda ha llegado a distorsionar el funcionamiento normal de cualquier mercado.
Según el Informe de Vivienda elaborado por el departamento de Research de Gesvalt Tasaciones, el precio medio de la vivienda en España ha registrado un incremento interanual del 16,4% en el primer trimestre de 2026, situándose en 2.012 euros por metro cuadrado. En términos prácticos, esto significa que una vivienda estándar de 90 metros cuadrados cuesta hoy una media de 181.080 euros, frente a los 155.520 euros de hace un año. Más de 25.000 euros de diferencia en doce meses, sin que la vivienda haya cambiado un ápice.
Las compraventas cayeron en enero
Aquí es donde el mercado empieza a mostrar sus costuras. Los datos del Consejo General del Notariado reflejan que las compraventas de vivienda registraron en enero un retroceso interanual del 11%. No es un dato menor. Dos años de fuerte crecimiento en la actividad y ahora una caída de dos dígitos en el primer mes del año. La demanda no ha desaparecido, pero empieza a retroceder ante unos precios que han superado la capacidad de pago de una parte creciente de los compradores potenciales.
La aparente contradicción entre precios al alza y compraventas a la baja tiene, no obstante, una explicación relativamente sencilla: los precios siempre tardan más en reaccionar que el volumen de operaciones. La demanda cede antes de que el mercado lo procese y lo traslade a los precios. Que en este momento convivan ambos fenómenos no es una anomalía estadística, sino el retrato habitual de un punto de inflexión. Lo que todavía no sabemos es si el punto de inflexión es una pausa o el inicio de algo más duradero.
El mercado hipotecario crece en número de hipotecas, capital prestado y porcentaje de apalancamiento
Mientras tanto, el crédito sigue empujando. En 2025 se firmaron más de 501.000 hipotecas sobre vivienda, un 18,2% más que el año anterior, en un ritmo de crecimiento que superó con claridad al de las propias compraventas, que crecieron un 11,3% hasta las 714.000 operaciones. La diferencia entre ambas cifras dice mucho: hay más endeudamiento por operación, lo que se confirma con el dato de que las hipotecas con un Loan to Value superior al 80% han alcanzado ya el 11,2% del total. Más compradores que necesitan financiar una proporción mayor del valor del inmueble para poder acceder al mercado. No es una señal de fortaleza, es una señal de tensión.
El desequilibrio entre oferta y demanda se mantiene
La explicación estructural de toda esta situación sigue siendo la misma que lleva años sobre la mesa: la oferta es insuficiente. En 2025 los visados de obra nueva crecieron un 8,8%, alcanzando las 139.016 unidades. Hasta aquí las buenas noticias. Los certificados de fin de obra, sin embargo, descendieron un 9,8%, hasta las 88.254 unidades. Es decir, se proyecta más vivienda de la que se entrega. El desfase entre el inicio de las promociones y su incorporación efectiva al mercado es persistente y no da señales de resolverse a corto plazo. Más visados no significa más vivienda disponible hoy, y el mercado lo sabe y lo descuenta en precios.
Incrementos de precio en las distintas comunidades autónomas
El ciclo alcista se ha extendido a todo el territorio sin excepción. Todas las comunidades autónomas registran incrementos interanuales en el primer trimestre de 2026, con especial intensidad en la Región de Murcia (+19,0%), la Comunidad de Madrid (+16,4%) y Asturias (+15,9%). Incluso las regiones menos dinámicas, como La Rioja (+6,1%), Extremadura (+6,2%) o Galicia (+7,1%), presentan subidas positivas. En cuanto a precios absolutos, Baleares sigue encabezando el ranking autonómico con 3.439 €/m², seguida de Madrid (3.298 €/m²) y Euskadi (2.751 €/m²). En el extremo opuesto, varias comunidades del interior mantienen valores por debajo de los 1.300 €/m².
Los precios impactan con fuerza en las zonas periféricas
Otro fenómeno relevante es el desplazamiento de la presión de precios hacia mercados secundarios y zonas periféricas. Las mayores subidas provinciales se concentran en Valencia (+20,4%), Toledo (+18,8%) y Sevilla (+16,7%), lo que refleja cómo la demanda busca alternativas más asequibles conforme los grandes mercados se vuelven inaccesibles. El mismo patrón se reproduce dentro de las grandes ciudades: en Madrid, los distritos con mayores incrementos son los periféricos, como Villaverde o Puente de Vallecas, con subidas superiores al 20%. La expulsión desde las zonas más caras hacia la periferia ya no es un fenómeno latente, es un dato.
El precio del alquiler también sube
El mercado del alquiler no ofrece ningún refugio. A nivel provincial, los mayores incrementos interanuales en las rentas superan el 14% en provincias como Segovia (+15,4%), Toledo (+14,7%) y Ciudad Real (+14,6%). En las grandes capitales, Barcelona mantiene una renta media de 23,71 €/m²/mes y Madrid de 20,34 €/m²/mes. Significativamente, son precisamente algunas de las provincias del interior, donde los salarios son más bajos, las que están registrando los mayores incrementos porcentuales en el alquiler.
El esfuerzo teórico para adquirir una vivienda se sitúa en 7,8 años de renta media familiar
El dato que mejor resume la situación es quizás el más sencillo de entender: el esfuerzo teórico para adquirir una vivienda se sitúa en 7,8 años de renta media familiar. Una cifra que sigue aumentando y que, más allá de los debates técnicos sobre burbujas y ciclos, describe con toda crudeza a quién sirve hoy el mercado de la vivienda y a quién ha dejado de servir. Un mercado que se regula por exclusión no es un mercado equilibrado. Es uno que simplemente ha dejado fuera a los que no pueden seguir el ritmo.
