El acceso a la vivienda, un derecho básico reconocido en la Carta Social Europea, se ha convertido en un bien de lujo en buena parte del continente. Los datos más recientes de Eurostat confirman que los precios de la vivienda en la Unión Europea siguieron aumentando entre abril y junio de 2025, marcando el séptimo trimestre consecutivo de subidas interanuales. En la práctica, esto se traduce en una creciente desigualdad entre los ciudadanos europeos, que ven cómo un derecho esencial se aleja cada vez más de su alcance.

Nominalmente, los precios aumentaron en todos los países de la UE salvo en Finlandia, y al ajustarlos a la inflación, los costes también crecieron en 21 de los 26 Estados miembros analizados. Pese a los esfuerzos regulatorios y las advertencias sobre la pérdida de asequibilidad, el libre mercado inmobiliario parece avanzar sin freno, con inversores internacionales, fondos de inversión y compradores de alto poder adquisitivo impulsando la escalada de precios en detrimento de las clases medias y trabajadoras.

¿Cuáles son los países en que sube el precio de la vivienda en Europa?

El informe trimestral de Eurostat revela un incremento medio del 5,4% interanual en los precios de la vivienda dentro de la UE. Sin embargo, siete países superaron el 10%, encabezados por Portugal (17,1%), Bulgaria (15,5%) y Hungría (15,1%), que registraron los aumentos más pronunciados. Les siguen Croacia (13,2%), España (12,8%), Eslovaquia (11,3%) y Chequia (10,5%).

Por el contrario, Finlandia fue el único país con descensos, con una caída interanual del 1,3% en el segundo trimestre de 2025. En el otro extremo, Francia (0,5%), Suecia (0,7%) y Chipre (1%) apenas registraron incrementos. En las grandes economías de la zona euro, los aumentos fueron más moderados: Alemania subió un 3,2% e Italia un 3,9%, mientras que España se situó por encima de la media comunitaria, impulsada por la inversión extranjera y el atractivo turístico de su costa.

Fuera del bloque comunitario, el caso más extremo sigue siendo Turquía, donde los precios subieron un 28,5% en el último trimestre de 2024, reflejando una burbuja alimentada por la inflación y la depreciación de la lira.

¿Hay países en que el precio esté bajando?

En términos reales —es decir, descontando la inflación—, los precios bajaron en cinco países europeos, aunque de forma moderada. Finlandia volvió a liderar las caídas con un 2,6% menos, seguida de Suecia (-1,7%) y Rumanía (-1,2%). En Francia (-0,1%) y Austria (-0,3%), los descensos fueron casi simbólicos.

Estos países comparten un denominador común: el debilitamiento de la demanda interna, el encarecimiento de las hipotecas y una oferta de vivienda que, pese a moderarse, sigue siendo suficiente para contener los precios. En Finlandia, además, la recesión técnica y el aumento del desempleo han frenado en seco la actividad del mercado inmobiliario.

¿Cuáles son las causas de la subida de precios tan desigual?

La desigualdad en la evolución de los precios responde a una combinación de factores estructurales y coyunturales. En el sur y este de Europa, la recuperación económica, el turismo y la llegada de compradores internacionales han impulsado una fuerte demanda en contextos de oferta limitada.

En Portugal, por ejemplo, el incremento del 14,3% en precios reales se explica en gran parte por la entrada masiva de nómadas digitales y expatriados, atraídos por programas de residencia y ventajas fiscales. Lisboa, Oporto y el Algarve concentran el grueso de esta demanda, desplazando a los residentes locales hacia la periferia o incluso fuera del país.

En Bulgaria, según el Índice Inmobiliario Deloitte 2025, el crecimiento se vincula a la expansión del crédito hipotecario y la expectativa de adhesión al euro, que genera optimismo inversor.

Por el contrario, las economías del norte, más dependientes del crédito y de tipos de interés bajos, han sufrido el efecto contrario: las subidas del euríbor y la caída del poder adquisitivo han reducido el acceso al crédito, conteniendo la demanda y estabilizando los precios.

¿Cuáles son las subidas teniendo en cuenta la inflación?

Ajustando los precios al incremento general del coste de la vida, el crecimiento real medio en la UE fue del 2,8%. Portugal y Bulgaria se mantienen en cabeza, con aumentos superiores al 14%, seguidos de Hungría y España (9,2% cada una) y Croacia (8,9%).

En cambio, países como Italia (1,8%) o Alemania (0,7%) apenas registraron subidas reales, lo que indica que buena parte del aumento nominal se diluye al compararlo con la inflación. En algunos casos, la caída de la construcción nueva y la escasez de suelo disponible en zonas urbanas intensifican el desequilibrio entre oferta y demanda.

¿Cómo influyen los compradores internacionales en los precios?

El peso de la demanda extranjera se ha convertido en uno de los principales motores de desigualdad en el mercado europeo. En países como España, Croacia o Grecia, la combinación de precios relativamente bajos y clima favorable atrae a jubilados europeos, inversores y teletrabajadores de alto poder adquisitivo.

En Portugal, el programa de Residentes No Habituales (RNH) y los visados para nómadas digitales generaron un efecto inflacionario claro en los centros urbanos y las zonas costeras. En Croacia, la adhesión al euro y su integración en el espacio Schengen impulsaron la llegada de inversores extranjeros, disparando los precios un 13,2% interanual.

Estas dinámicas, unidas a la escasa regulación del mercado del alquiler y la falta de vivienda pública, están profundizando las desigualdades sociales y empujando a amplios sectores de la población fuera de los centros urbanos.

¿Cuál es la posible previsión para el segundo semestre y el 2026?

De cara al cierre de 2025 y el año 2026, los analistas prevén una desaceleración moderada de los precios, aunque sin caídas generalizadas. Los principales factores que podrían influir son la evolución de la inflación, la política monetaria del Banco Central Europeo y la capacidad de los gobiernos para aumentar la oferta de vivienda asequible.

En el sur de Europa, se espera que los precios sigan creciendo por encima de la media, especialmente en España y Portugal, donde la demanda internacional y la escasez de suelo urbanizable seguirán presionando al alza. En cambio, el norte y centro del continente podrían registrar una estabilización, con ligeras caídas en países como Finlandia o Suecia.

Los expertos coinciden en que la vivienda ha dejado de comportarse como un bien de uso y se ha convertido en un activo financiero, acentuando la brecha social y territorial dentro de Europa. Sin políticas públicas ambiciosas que regulen el acceso y frenen la especulación, el continente corre el riesgo de consolidar una Europa dual: una de propietarios rentistas y otra de ciudadanos excluidos del derecho a la vivienda.

En definitiva, el mercado inmobiliario europeo sigue mostrando una tendencia ascendente y desigual, impulsada por factores globales, flujos de inversión y una política de vivienda insuficiente. La vivienda, más que un derecho, se consolida como el espejo de la desigualdad social del siglo XXI.