El mercado residencial de lujo en España cerró 2025 con un crecimiento medio de precios del 10,87%, consolidando una tendencia alcista que se prolonga ya varios años sin señales de agotamiento. Así lo refleja el informe de Evolución y Tendencias del Mercado Residencial de Lujo en España 2025-2026, elaborado por el Grupo Tecnitasa, que radiografía un segmento con dinámicas propias, cada vez más desconectado del comportamiento del mercado residencial convencional. Desde los 5.723 euros por metro cuadrado de valor promedio registrados en 2020, el precio ha escalado hasta los 7.894 euros por metro cuadrado en 2025, casi un 38% más en cinco años.
Esta escalada no es neutral para el conjunto del mercado. Los recursos, el suelo y la capacidad constructiva que se destinan a la vivienda de lujo se detraen del resto de la oferta residencial: los promotores tienen incentivos evidentes para orientar su actividad hacia el segmento que ofrece mayores márgenes y menor riesgo comercial. El resultado es una presión adicional sobre la oferta de vivienda convencional y un efecto de arrastre sobre los precios generales que termina afectando a compradores que no tienen ninguna relación con el lujo.
Las ubicaciones donde se concentra la vivienda de lujo
La distribución geográfica de la oferta de alta gama es muy concentrada. Baleares acapara el 37,5% de las viviendas con un valor superior a tres millones de euros —el umbral que Tecnitasa utiliza para definir el segmento de lujo—, seguida de Málaga con el 32%. Entre ambas reúnen casi el 70% del stock nacional de este tipo de producto. A mayor distancia se sitúan Madrid con el 12,4% y Barcelona con el 6,2%, con un perfil más patrimonial y urbano.
Por subidas de precio en 2025, Madrid lideró el crecimiento interanual con un 16,47%, seguida de Málaga (13,65%), Alicante (13,27%) y Baleares (11,48%). Girona y Barcelona mostraron una evolución más moderada, del 6,06% y el 4,28% respectivamente, en línea con la menor rotación de operaciones de alto valor que caracteriza a esos mercados.
La demanda internacional impulsa los precios
Uno de los factores estructurales que sostiene esta dinámica es el peso del comprador extranjero. En 2025, el 56% de las transacciones entre tres y cinco millones de euros correspondió a compradores internacionales, una proporción que escala hasta el 64% en el tramo de entre cinco y diez millones. Se trata de un perfil inversor con baja dependencia de la financiación hipotecaria, que respalda sus operaciones con recursos propios o estructuras patrimoniales, lo que aporta estabilidad al segmento y lo hace poco sensible a las variaciones de los tipos de interés. Destinos como Madrid o Marbella compiten directamente con París, Milán, la Costa Azul o Dubái en el radar de este tipo de comprador.
Los principales factores que inciden en el precio
Desde Tecnitasa subrayan que este mercado no puede analizarse con los mismos parámetros que el residencial convencional. La escasez estructural de producto es uno de los pilares del precio: la obra nueva visible apenas representa el 3,7% del stock total, ya que gran parte del desarrollo se realiza mediante autopromoción o proyectos a medida que se comercializan antes de salir al mercado abierto. Además, una parte relevante de las operaciones se cierra en circuitos privados donde la discreción es prioritaria, lo que dificulta aún más la estimación del volumen real del mercado. En palabras de la propia compañía, en el lujo el precio se calcula, pero el valor se interpreta: la singularidad del activo y su ubicación pesan más que cualquier modelo de tasación estándar.
Nuevas tendencias: el lujo silencioso y la salud como prioridad
El informe también apunta un cambio de orientación en las preferencias del comprador de alta gama. El sector avanza hacia lo que Tecnitasa denomina lujo silencioso, un enfoque que se distancia de la ostentación y prioriza el bienestar, la funcionalidad y la intimidad. Las nuevas demandas giran en torno a la salud y la longevidad: circuitos de agua fría, gimnasios funcionales, iluminación circadiana, confort térmico y tecnología integrada de forma invisible. Una arquitectura más honesta y atemporal que refleja un cambio de valores entre los compradores de mayor patrimonio.
De cara a 2026, Tecnitasa prevé una moderación en el ritmo de crecimiento, con subidas de entre el 6% y el 8%, abandonando los dos dígitos en los mercados más maduros. Una desaceleración relativa que, en cualquier caso, seguirá ejerciendo presión sobre el conjunto del mercado residencial español.
