La vivienda nueva marca un nuevo récord histórico en España. En el primer semestre de 2025, el precio medio ha alcanzado los 3.151 euros/m², lo que supone un aumento del 7,5% interanual, según el informe Tendencias del Sector Inmobiliario elaborado por Sociedad de Tasación. Esta cifra representa el valor más alto registrado desde que se tienen datos.

Este repunte refleja un desequilibrio estructural y sostenido entre la oferta y la demanda. Mientras la demanda sigue fuerte y creciente, la oferta continúa siendo insuficiente, especialmente en capitales de provincia, zonas costeras y territorios insulares.

📈 Consuelo Villanueva señala que la presión de la demanda sigue siendo elevada

Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Senior Advisor en Sociedad de Tasación, afirma que el mercado residencial español ha consolidado una fase expansiva, con alta actividad inmobiliaria e hipotecaria, impulsada por factores como el descenso de tipos del BCE, el empuje demográfico y el aumento de la demanda extranjera.

“La presión de la demanda es elevada y generalizada, mientras que la oferta, aunque muestra ligeros signos de reactivación, sigue siendo claramente insuficiente”, ha afirmado Villanueva.

Este auge de la demanda se manifiesta especialmente en zonas como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia y Baleares, donde en muchos casos ya se han superado los picos de precios de 2007. El informe también destaca el protagonismo creciente de los compradores internacionales, que ya representan un 15% de las operaciones en toda España, y más del 30% en zonas turísticas.

🚧 La oferta de vivienda nueva sigue siendo insuficiente

Uno de los factores estructurales más determinantes en la evolución de los precios es la escasez de obra nueva. Aunque los visados para nuevas construcciones aumentaron un 19% interanual en el primer trimestre de 2025, y las viviendas libres un 12%, estas cifras no bastan para cubrir la demanda actual y futura.

Villanueva advierte que persisten importantes limitaciones estructurales, como:

  • Falta de nuevo suelo urbanizable.

  • Baja producción de vivienda protegida.

  • Escasez de mano de obra especializada.

  • Elevadas tensiones en el mercado del alquiler.

Estas carencias, unidas a una demanda que no cesa, provocan un efecto de presión alcista sobre los precios, sobre todo en el segmento de vivienda nueva, donde el stock disponible es limitado.

💰 Las hipotecas crecieron un 18% y la demanda se mantiene solvente

El crecimiento de los precios ha venido acompañado de un repunte en la financiación. En el último año, las hipotecas han aumentado un 18%, favorecidas por la bajada de tipos de interés del Banco Central Europeo. Esta mejora en las condiciones de financiación ha impulsado la actividad, pero también ha contribuido al encarecimiento de la vivienda.

Además, el sector hipotecario presenta una morosidad en mínimos históricos, con una tasa del 2% frente al 5% de 2016. Esto refleja una demanda solvente y activa, compuesta en buena parte por compradores de reposición y extranjeros.

🧱 ¿Qué hay del acceso a la vivienda para los jóvenes?

A pesar del dinamismo del sector, se está formando una bolsa de demanda excluida. Los jóvenes, la clase media con ingresos por debajo de los 27.000 euros y muchos inmigrantes están quedando fuera del mercado, tanto de compra como de alquiler.

  • El acceso a la propiedad entre menores de 30 años ha caído del 56% en 2006 al 43% actual.

  • Los alquileres han subido un 91% en la última década, frente a un aumento salarial del 26,5%.

Esta brecha genera un problema social y económico de primer orden, con una parte importante de la población sin posibilidad real de acceso a la vivienda.

🧾 Datos por comunidades y capitales: una subida generalizada

Según Sociedad de Tasación, todas las comunidades autónomas han registrado subidas interanuales en junio de 2025:

  • Baleares y Madrid: +8,9%

  • Cataluña: +8%

  • Castilla-La Mancha: +4% (la más moderada)

En capitales:

  • Barcelona: 5.695 €/m²

  • Madrid: 4.893 €/m²

  • San Sebastián: 4.673 €/m²

Las tres son las únicas que superan los 4.000 €/m². Por el contrario, las más asequibles son Ciudad Real, Cáceres y Badajoz, por debajo de los 1.400 €/m².

📌 En total, 12 capitales ya han superado sus máximos históricos, lo que refuerza la percepción de una burbuja de precios persistente en zonas tensionadas.

🏘️ ¿Qué prevé el sector para los próximos meses?

Sociedad de Tasación estima que esta tendencia se mantendrá, y proyecta para el tercer trimestre un precio medio de 3.221 €/m², lo que supondría un crecimiento anual del 8,1%.

Además, el Índice de Confianza Inmobiliario se sitúa en 57,6 puntos sobre 100, el quinto trimestre consecutivo por encima del umbral de optimismo, reflejo de un sector que ve el futuro con expectativas favorables, aunque bajo una gran complejidad estructural y geopolítica.

Una demanda estructuralmente alta frente a una oferta demasiado lenta

El mercado inmobiliario español atraviesa una nueva fase de expansión, pero esta se está asentando sobre bases desequilibradas. La demanda sigue creciendo, impulsada por factores demográficos, económicos y financieros, mientras la respuesta del lado de la oferta sigue siendo insuficiente.

Sin políticas públicas que faciliten el desarrollo de suelo urbanizable, el impulso a la vivienda protegida, la formación de mano de obra cualificada y una verdadera estrategia nacional de acceso a la vivienda, los precios seguirán su escalada, excluyendo a cada vez más sectores de la población del derecho a una vivienda digna.

En este contexto, el sector inmobiliario se enfrenta a uno de los mayores retos de las próximas décadas: equilibrar el acceso a la vivienda sin frenar el crecimiento económico ni distorsionar el mercado.