El mercado de la vivienda en España continúa mostrando una tendencia claramente alcista en los precios durante los primeros meses del año, una situación que empieza a generar una preocupación creciente tanto en el sector inmobiliario como en la economía doméstica de miles de familias. Lo más llamativo del actual escenario es que las compraventas comienzan a moderarse, pero los precios siguen subiendo con fuerza, lo que demuestra que el principal problema del mercado residencial español sigue siendo el mismo: la falta de oferta de vivienda frente a una demanda que continúa siendo elevada.

Según la estadística trimestral IMIE Mercados Locales publicada por la tasadora Tinsa, la vivienda nueva y usada ha comenzado el año con un encarecimiento generalizado en prácticamente todo el territorio nacional, con subidas especialmente intensas en las zonas con mayor actividad económica, polos de empleo y áreas turísticas. El dato más preocupante es que el precio de la vivienda ha aumentado un 14,3% en tasa interanual durante el primer trimestre, una subida muy elevada que confirma que el problema de acceso a la vivienda sigue agravándose en España y que cada vez más ciudadanos tienen dificultades para comprar o alquilar una vivienda.

El precio de la vivienda aumentó un 3,2% respecto al trimestre anterior, alcanzando un valor medio de 1.987 €/m², lo que refleja que la tendencia alcista continúa sin mostrar signos claros de desaceleración. Este crecimiento se produce además en un momento en el que el número de operaciones de compraventa comienza a moderarse, lo que indica que el mercado no sube por un exceso de operaciones, sino por la escasez de vivienda disponible. Los mayores incrementos se localizan en la cornisa norte, Madrid, capitales del interior peninsular y en la costa mediterránea, es decir, en aquellas zonas donde existe mayor demanda residencial por empleo, turismo o crecimiento de población.

Distritos de Madrid y Barcelona alcanzan los 7.700 euros por metro cuadrado

Si el dato nacional ya es preocupante, el análisis a nivel de distrito en las seis grandes capitales españolas revela una situación aún más aguda. Prácticamente la mitad de los distritos de Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza y Málaga han aumentado los precios más de un 15% en tasa interanual, con las variaciones más extremas, por encima del 20%, concentradas en distritos de Valencia —Rascanya, Poblados del Norte, L’Olivereta, Eixample y Poblados del Oeste— y de Madrid —San Blas, Puente de Vallecas y Barrio de Salamanca—.

En cuanto a los precios absolutos, los distritos más caros del país se localizan en Madrid y Barcelona, a gran distancia del resto de capitales. El top 10 nacional lo acaparan 8 distritos de Madrid y 2 de Barcelona, con valores que oscilan entre los 5.000 y los 7.700 €/m². El Barrio de Salamanca, en Madrid, se sitúa a la cabeza con 7.729 €/m², seguido de Chamberí, Chamartín y Centro, todos ellos superando los 6.000 €/m². El primer distrito barcelonés en aparecer en esta clasificación es Sarrià-Sant Gervasi, en sexta posición, con 5.738 €/m². Una concentración de valor que refleja hasta qué punto la inversión, también la extranjera, presiona los mercados más consolidados.

La tasa de esfuerzo media se sitúa en el 33,9% y seis capitales superan el nivel crítico

El incremento de los precios por encima de la inflación, unido a la estabilización de los tipos de interés, ha seguido tensionando la accesibilidad. La tasa de esfuerzo promedio a nivel nacional se sitúa en el 33,9% de la renta disponible del hogar, frente al 33,3% del trimestre anterior. Aunque este nivel todavía se considera dentro de parámetros teóricos asumibles, la tendencia es claramente ascendente. Ocho provincias ya superan el umbral del 35% considerado razonable: Islas Baleares, Málaga, Madrid, Barcelona, Alicante, Vizcaya, Santa Cruz de Tenerife y Cádiz. El caso extremo sigue siendo Baleares, con una tasa de esfuerzo del 54%, seguida de Málaga y Madrid, ambas en el 49%.

A nivel de capital, seis ciudades exigen más del 45% de la renta disponible, lo que se considera accesibilidad crítica: Madrid (60,2%), Barcelona (59,9%), San Sebastián (59,2%), Palma (51,7%), Málaga (50,3%) y Cádiz (49,3%). Sevilla y Valencia se acercan también a ese nivel crítico, con una tasa del 43% en ambos casos, mientras que Zaragoza se mantiene más próxima a la media nacional con un 33,8%.

Los mayores tensionamientos en el acceso a la vivienda se concentran en Madrid y Barcelona

Descendiendo al nivel de distrito en las seis mayores capitales, el mapa del tensionamiento resulta contundente. Ciutat Vella, en Barcelona, registra una tasa de esfuerzo del 78,6%, y el distrito Centro de Madrid alcanza el 77,5%. Siete distritos más de Madrid, uno de Barcelona y uno de Málaga superan el 60% de esfuerzo sobre la renta disponible. Son cifras que no describen un mercado tensionado: describen un mercado que directamente excluye a buena parte de la población que vive y trabaja en esas ciudades.

Entre los indicadores financieros y de actividad del primer trimestre de 2026 destacan el importe medio de las nuevas hipotecas, situado en 184.004 euros, con una cuota mensual media de 797 euros, y una ratio de compraventas de 27,8 transacciones por cada 1.000 viviendas —con Alicante liderando con 41,3—. Los visados de obra nueva se sitúan en apenas 5,1 por cada 1.000 viviendas a nivel nacional, con Sevilla como excepción notable al alcanzar los 13,8. Un dato que resume el problema de fondo: se vende mucho más de lo que se construye, y mientras esa brecha no se cierre, los precios seguirán su camino ascendente.