El mercado residencial andaluz ha cerrado el primer trimestre de 2026 con una conclusión incómoda pero ya familiar: los precios suben en todas y cada una de las capitales de la comunidad, y lo hacen con una intensidad que descarta cualquier lectura tranquilizadora. El último Barómetro del Mercado Residencial de Andalucía, elaborado por Gloval, dibuja un mapa uniforme de encarecimiento que abarca desde la más cara de las capitales hasta la más accesible, sin excepciones y sin alivio a la vista.
Málaga continúa a la cabeza de los precios
Málaga mantiene con holgura su posición como la capital andaluza más cara, con 3.524 euros por metro cuadrado. Le siguen Cádiz, con 3.002 euros por m², y Sevilla, con 2.661 euros por m². El resto del escalafón lo completan Granada (2.429 €/m²), Córdoba (1.721 €/m²), Almería (1.654 €/m²), Huelva (1.584 €/m²) y Jaén (1.437 €/m²).
Que Jaén, la capital andaluza más barata, registre precios un 15,5% más caros que hace un año resume bien el problema: no se trata de que Málaga tire del resto. El mercado se tensiona en todo el territorio.
El mayor crecimiento de precios lo registra Huelva
La sorpresa del trimestre la protagoniza Huelva, que lidera las subidas interanuales entre las capitales andaluzas con un incremento del 17,3%, por delante de Málaga (16,9%) y Jaén (15,5%). Sevilla sube un 15%, Córdoba un 13,9%, Almería un 13,5% y Granada un 11,3%.
Solo Cádiz ofrece un dato algo más moderado, con una subida del 7,5% interanual, aunque «moderado» en este contexto no significa que la vivienda sea allí asequible: arranca de los 3.002 euros por m².
En términos trimestrales —respecto al cierre de 2025—, Granada lidera con un avance del 6,8%, seguida de Sevilla (5,0%) y Huelva (4,9%). Ninguna capital retrocede ni se estanca.
Los precios en las distintas provincias de Andalucía
El análisis por provincias confirma que la presión no se limita a las capitales. Los municipios de su entorno o de sus litorales registran en muchos casos crecimientos aún más intensos, impulsados por una demanda que, al no poder permitirse la capital, busca alternativas en el área metropolitana o en la costa.
La rentabilidad bruta del alquiler ofrece una lectura complementaria: Huelva lidera con un 7,43%, seguida de Jaén (6,71%), Almería (6,61%) y Córdoba (6,23%). Son los mercados con precios de compra más bajos, lo que convierte su alquiler en una inversión relativamente más rentable. La otra cara de la moneda es Cádiz capital, con la rentabilidad más baja del análisis: un 4,93%, reflejo de unos precios de compra que han crecido más deprisa que las rentas del alquiler.
Sevilla y su área metropolitana
Sevilla capital cierra el trimestre con un precio medio de 2.661 euros por m², un 15% más que un año antes y un 5% más que en diciembre de 2025. Son cifras que ya resultan severas, pero el verdadero dinamismo —una palabra que aquí tampoco debe leerse como elogio— se concentra en el área metropolitana.
El valor medio en los municipios del entorno sevillano se sitúa en 1.785 euros por m², un 15,6% más que hace un año. Tomares encabeza tanto el precio absoluto (2.282 €/m²) como el crecimiento anual (20,6%). Le siguen Castilleja de la Cuesta (+18,5%), Gines (+17,2%), Alcalá de Guadaíra (+16,4%), Gelves (+16,3%) y Espartinas (+16,2%).
El patrón es reconocible: el comprador que no puede asumir los precios de la capital se desplaza a municipios limítrofes, presionando esos mercados hasta que su precio también se vuelve prohibitivo. La renta media del alquiler en Sevilla capital alcanza los 13,21 euros por m² al mes, con una rentabilidad bruta del 5,96%.
El concepto turístico impulsa Cádiz
En la provincia de Cádiz, la capital registra la subida interanual más contenida del análisis (7,5%), pero los municipios del litoral cuentan otra historia. Jerez de la Frontera lidera las subidas provinciales con un 21,7%, seguida de San Roque (21,3%), Rota (18,0%), Chipiona (17,3%), Sanlúcar de Barrameda (14,5%) y El Puerto de Santa María (12,5%).
En precios absolutos, Tarifa es el municipio más caro de la provincia con 4.078 euros por m², por encima incluso de la propia capital. Conil de la Frontera (3.292 €/m²) y Rota (3.022 €/m²) completan el podio provincial. El informe de Gloval vincula estos valores al peso de la demanda ligada al litoral y a la segunda residencia, un factor que en la provincia gaditana actúa con especial intensidad.
Municipios destacados en Andalucía
La provincia de Málaga es, con diferencia, la que concentra los precios más altos fuera de sus respectivas capitales. Marbella encabeza el ranking provincial con 4.758 euros por m², seguida de Fuengirola (3.986 €/m²), Estepona (3.801 €/m²), Benalmádena (3.794 €/m²), Torremolinos (3.749 €/m²) y Mijas (3.522 €/m²).
Los crecimientos anuales en la Costa del Sol no dan tregua: Manilva sube un 21,3%, Mijas un 20,0%, Benalmádena un 14,8%, Vélez-Málaga un 14,2% y Torremolinos un 13,9%. El informe señala que ninguno de los municipios analizados en la provincia registra variaciones negativas. Todos suben, sin excepción.
El mercado del alquiler en Málaga capital también lidera Andalucía, con una renta media de 16,36 euros por m² al mes y una rentabilidad bruta del 5,57%.
La previsión para el resto del año
Nada en los datos del primer trimestre de 2026 sugiere que la tendencia vaya a moderarse de forma espontánea. La demanda —tanto nacional como internacional, tanto de primera residencia como de inversión y segunda residencia— sigue superando con claridad a una oferta que no crece al ritmo necesario. El resultado es conocido: los precios suben, la accesibilidad empeora y los colectivos con menores ingresos quedan progresivamente excluidos de la posibilidad de compra en las zonas más tensionadas.
Las provincias del litoral —Málaga y Cádiz— seguirán sometidas a la presión de la demanda turística y de segunda residencia, que compite directamente con la demanda residencial local. En el interior, la expansión de las áreas metropolitanas de Sevilla y Granada continuará trasladando tensión de precio a municipios que hasta hace poco ofrecían alternativas más accesibles.
El mercado residencial andaluz es, en estos momentos, un mercado que funciona bien para quien ya tiene vivienda y mal para quien necesita comprar una. No hay mucho más que añadir.
