El mercado inmobiliario del litoral español vuelve a marcar un hito preocupante. La vivienda en los municipios costeros, sin contar las capitales de provincia, se ha encarecido un 13,5% en el primer trimestre del año hasta situarse en 1.992 euros por metro cuadrado, según el informe Vivienda en Costa 2026 de la tasadora Tinsa by Accumin. La cifra que de verdad debería preocupar no es esa, sino que el esfuerzo de compra ya alcanza el 40% de la renta disponible del hogar medio, un umbral que deja a buena parte de la población local en una posición de vulnerabilidad extrema para comprar vivienda en su propia tierra. Que el litoral crezca «solo» un 13,5% frente al 14,5% de la subida nacional entre enero y marzo no es ningún consuelo: los precios siguen acelerándose, y lo hacen sobre una base ya inflada por años de presión vacacional.
Primeras señales de agotamiento en la demanda
Pese al dinamismo del sector, la propia red técnica de Tinsa detecta ya primeras señales de agotamiento en la demanda en varias zonas de costa, donde el precio de la vivienda vacacional «podría estar cerca de tocar techo». La directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias, lo resume así: el mercado residencial en costa combina un crecimiento de precios intenso con una demanda robusta que empieza a mostrar cansancio, mientras la escasez de oferta sostiene la tensión y dificulta el acceso para el salario local medio. No es que sobre demanda: es que falta oferta, y esa combinación resulta letal para quien no compite con capital extranjero o ahorros de segunda residencia.
Los condicionantes del mercado residencial en costa
Entre los condicionantes del mercado residencial en costa destaca la fusión cada vez más difusa entre primera y segunda vivienda, que prioriza la rentabilidad del segmento vacacional. A esto se suma una oferta insuficiente: los visados de obra nueva en costa crecieron un 21,7% anual, por encima del 19% de 2024, con los visados de dirección de obra en máximos desde 2009. Parece buena noticia, pero choca con la falta de suelo disponible, los altos costes de construcción, la escasez de mano de obra y la incertidumbre regulatoria. Por mucho que se construya, no se construye lo suficiente ni donde más falta hace.
Los incrementos de precio por zonas geográficas
Los incrementos por zonas geográficas confirman que hablar de «la costa española» como bloque homogéneo es impreciso. Baleares y Canarias lideran con un 14,1% interanual, seguidas de la Costa Mediterránea (13,9%), mientras la Costa Norte y el tramo atlántico andaluz avanzan un 11,7%. Esa desigualdad se traslada al bolsillo: el esfuerzo de compra en costa es del 40% de media, seis puntos por encima del dato nacional, con máximos críticos en Baleares (59%) y en las costas de Málaga (57%) y Alicante (46%), frente a tramos de Galicia, Asturias, Murcia, Valencia, Castellón y Almería por debajo del 35%. El litoral, en palabras de Arias, crece «de manera cada vez más desigual».
La situación frente a la burbuja inmobiliaria
Conviene poner los números en perspectiva sin relajarse. La situación frente a la burbuja inmobiliaria es, hoy, menos grave que en 2007: en términos reales, descontando la inflación, el precio en costa sigue un 30% por debajo de aquellos máximos. Pero en términos nominales el panorama cambia: un centenar de los 250 municipios analizados por Tinsa ya superan los precios de 2007, concentrados en Baleares, Canarias, Alicante, Málaga, Cádiz y Pontevedra. No es una burbuja generalizada, pero sí una burbuja muy real y localizada para quien vive y necesita comprar en esas seis provincias.
La demanda extranjera en máximos históricos
La demanda extranjera en máximos históricos es otro factor que explica por qué el litoral juega con reglas propias. Las compraventas por extranjeros supusieron el 17% del total nacional en 2025, y el 82% se concentró en provincias de costa. Crecen en la Andalucía atlántica (+11,4%) y la Costa Norte (+10,9%), y caen en las islas (-9,4%) y la Costa Mediterránea (-3,0%), en un año en que el conjunto del litoral retrocedió un 3% por el desplome de no residentes (-9,2%), solo parcialmente compensado por el repunte de residentes extranjeros (+3,6%). Reino Unido sigue siendo la nacionalidad mayoritaria, seguida de Alemania, con avances de Países Bajos, Hungría, Rumanía y Ucrania.
Previsión de precio para los próximos dos años
La previsión de precio para los próximos dos años apunta a una convivencia incómoda entre dos fuerzas. La escasez estructural de suelo y las trabas a la construcción no se resuelven en veinticuatro meses, lo que sostiene la presión alcista de fondo. Pero las señales de agotamiento en los tramos más tensionados —Baleares, Alicante, Málaga— sugieren una moderación del ritmo en esas zonas, sin que eso implique una corrección de precios. El escenario más probable es una desaceleración selectiva, no una vuelta atrás: la vivienda en costa seguirá subiendo, algo más despacio donde ya está al límite, y seguirá dejando fuera a quien no llegue con ahorros de segunda residencia o divisa fuerte. Si no cambia la política de suelo y vivienda, el 40% de esfuerzo actual corre el riesgo de convertirse en el suelo, y no en el techo, de los próximos años.
