Huelva marca el paso de las subidas
El mercado residencial andaluz vuelve a dejar un mensaje claro en el segundo trimestre de 2026: no hay respiro para quien busca comprar. El precio de la vivienda sigue al alza en las ocho capitales andaluzas, sin excepción, y en varios casos con una intensidad que ya empieza a resultar preocupante para el bolsillo de las familias. Así lo confirma el último Barómetro del Mercado Residencial de Andalucía, elaborado por Gloval, que sitúa a Huelva como la ciudad que más se ha encarecido en los últimos doce meses, con una subida interanual del 16,5%.
Ocho capitales, ocho ritmos de subida muy diferentes
Lo primero que llama la atención del informe es que siete de las ocho capitales andaluzas registran subidas de doble dígito en el último año. Tras Huelva se sitúan Jaén, con un 15,3%; Córdoba, con un 13,2%; Almería, con un 12,9%; y Málaga, con un 12,5%. Sevilla y Granada también avanzan con fuerza, con incrementos del 11% y el 10,8% respectivamente. La excepción es Cádiz, que crece un más contenido 7%, algo que tiene su lógica: la capital gaditana es ya, junto a Málaga, uno de los mercados más maduros y caros de Andalucía, y resulta razonable que su ritmo de crecimiento se modere frente a ciudades que parten de niveles de precio bastante más bajos.
Y es que, en términos absolutos, las diferencias entre capitales siguen siendo enormes. Málaga continúa siendo, con diferencia, la ciudad más cara para comprar vivienda, con un precio medio de 3.530 euros el metro cuadrado, seguida de Cádiz, con 3.103 euros, y Sevilla, con 2.692. Ya a bastante distancia se sitúan Granada (2.467 euros), Córdoba (1.769), Almería (1.697), Huelva (1.642) y Jaén (1.456). Lo interesante es que, si comparamos el segundo trimestre con el primero, el patrón se invierte en parte: Huelva vuelve a liderar con un avance trimestral del 3,7%, seguida de Cádiz (3,4%) y Córdoba (2,8%), mientras que Málaga, pese a ser la más cara y la que más ha subido en el año, prácticamente se ha estancado en estos tres meses, con solo un 0,2%. Todo apunta a que el mercado malagueño empieza a tocar techo, al menos de forma temporal, mientras que las provincias con precios más bajos siguen ganando terreno a buen ritmo.
La rentabilidad no siempre va de la mano del precio
Uno de los aspectos más reveladores del barómetro es que pagar más caro no siempre significa sacarle más partido a la inversión. La mayor rentabilidad bruta por alquiler no se encuentra en las ciudades más caras, sino justo en las que tienen los precios de compra más bajos: Huelva vuelve a situarse a la cabeza, con un 7,47%, seguida de Jaén (6,89%), Almería (6,58%) y Córdoba (6,33%). Sevilla se queda en un 5,94%, Málaga en un 5,54% y Granada en un 5,08%, mientras que Cádiz cierra la tabla con el retorno más ajustado, un 4,95%, coherente con su elevado precio de compraventa. Como resume Roberto Rey, presidente y CEO de Gloval, “Andalucía no presenta un único mercado residencial, sino realidades cada vez más diferenciadas. Huelva, Jaén y Córdoba lideran el crecimiento desde niveles de precios más contenidos, mientras Málaga conserva el valor más alto con una evolución trimestral prácticamente estable. Al mismo tiempo, las mayores rentabilidades se localizan fuera de las capitales más caras, lo que evidencia que crecimiento, precio y retorno no siempre avanzan en la misma dirección”.
El alquiler dibuja un mapa muy desigual
Las diferencias territoriales se reproducen, casi calcadas, en el mercado del alquiler. Málaga vuelve a liderar, esta vez como la capital más cara para alquilar, con 16,29 euros por metro cuadrado al mes, muy por encima de Sevilla (13,34) y Cádiz (12,81). El resto de capitales se mueve en cifras bastante más moderadas: Granada (10,45), Huelva (10,23), Córdoba (9,34), Almería (9,31) y Jaén (8,36). Fuera de las capitales, la presión se dispara todavía más en los destinos turísticos y de costa: Marbella encabeza los precios de compraventa de toda la provincia malagueña con 4.793 euros el metro cuadrado, y Tarifa hace lo propio en Cádiz con 4.090 euros, prueba de que la fiebre alcista no se queda en las capitales, sino que se extiende con fuerza a su periferia y al litoral.
¿Qué cabe esperar para los próximos meses?
La lectura de conjunto invita a pensar que la senda alcista todavía tiene recorrido, aunque no será igual en todas partes. La moderación trimestral de Málaga y, en menor medida, de Sevilla sugiere que los mercados más maduros empiezan a acercarse a un límite de precio que ni siquiera la fuerte demanda logra estirar indefinidamente. En cambio, capitales como Huelva, Jaén, Córdoba o Almería, con crecimientos de doble dígito y avances trimestrales todavía sólidos, parecen tener margen para seguir encareciéndose, en un proceso de convergencia con el resto de Andalucía. Conviene no perder de vista, en cualquier caso, que estas subidas sostenidas terminan poniendo a prueba la capacidad real de las familias andaluzas para acceder a una vivienda, en propiedad o en alquiler. El mercado sube, sí, pero también lo hace la dificultad para entrar en él.
