El mercado de la vivienda nueva en España vuelve a lanzar una señal de alarma. El último informe de Sociedad de Tasación confirma que el precio de la obra nueva ha cerrado diciembre con un incremento interanual del 8,9%, el más elevado de los últimos cinco años y el ritmo de encarecimiento más intenso desde la anterior burbuja inmobiliaria. Con este repunte, el valor medio se sitúa ya en 3.298 euros por metro cuadrado, un nuevo máximo histórico que tensiona todavía más el acceso a la vivienda, especialmente entre los jóvenes y las familias con rentas medias.

El dato no es aislado. Supone una clara aceleración frente a los ejercicios anteriores: 2024 cerró con una subida del 5,5%, 2023 con un 5,1%, 2022 con un 7,1% y 2021 con un 3%. Es decir, lejos de moderarse, el precio de la vivienda nueva ha entrado en una fase de crecimiento más agresivo justo cuando los salarios no acompañan y el mercado hipotecario sigue siendo restrictivo.

Según el informe de Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación, el incremento registrado a finales de 2025 sitúa el mercado en el nivel de encarecimiento más alto de los últimos 19 años. Traducido a una vivienda tipo de 100 metros cuadrados, el precio medio se sitúa ya en 329.800 euros, una cifra que queda fuera del alcance de una parte creciente de la población.

La directora de Instituciones y Grandes Cuentas de la compañía, Consuelo Villanueva, advierte de que “el mercado residencial ha mantenido un elevado nivel de actividad, pero empiezan a apreciarse señales de madurez a medida que los precios se aproximan a los límites de accesibilidad de la demanda”. Una advertencia que conecta directamente con el problema estructural de la vivienda en España: los precios suben mucho más rápido que los sueldos.

Los precios por comunidades autónomas

El encarecimiento es generalizado, pero no homogéneo. En términos absolutos, Cataluña (5.288 €/m²), Comunidad de Madrid (5.172 €/m²) y País Vasco (3.582 €/m²) concentran los precios más altos de la vivienda nueva en España, muy por encima de la media nacional.

Además, otras seis comunidades —Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Comunidad Valenciana y Galicia— han alcanzado máximos históricos en su serie de precios, lo que confirma que la presión sobre la obra nueva ya no se limita a los grandes polos tradicionales.

En tasa de crecimiento anual, todas las comunidades han registrado subidas, con Madrid liderando el ranking con un 10,7%, seguida de Baleares (10,1%), Cataluña (9,6%) y Comunidad Valenciana (8,6%). En el extremo opuesto, Asturias (4,4%) y Castilla-La Mancha (4,8%) son las únicas regiones que se mantienen por debajo del 5%, aunque también registran incrementos significativos.

La tensión también se refleja en las capitales. En 14 de las 52 capitales de provincia, el precio de la vivienda nueva ya está en máximos históricos, entre ellas Madrid, Barcelona, San Sebastián, Bilbao, Palma, Málaga, Valencia, A Coruña o Las Palmas, lo que confirma que el encarecimiento no es coyuntural ni localizado.

Las previsiones para los próximos meses

Lejos de anticiparse una corrección, las previsiones de Sociedad de Tasación apuntan a que la tendencia continuará. Para el primer trimestre de 2026 se estima un precio medio de 3.365 euros por metro cuadrado, lo que mantendría la variación interanual en el 8,9%, con un incremento semestral adicional del 4,3%.

Este escenario implica que la vivienda nueva seguirá encareciéndose a un ritmo incompatible con la evolución de los salarios y con la capacidad de ahorro de los hogares. En un contexto de tipos de interés todavía elevados y exigencias hipotecarias más estrictas, el acceso a la compra se vuelve cada vez más limitado.

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario continúa incrementándose

El impacto de estos precios se refleja con claridad en el Índice de Esfuerzo Inmobiliario, que mide los años de salario íntegro necesarios para adquirir una vivienda tipo. En el cuarto trimestre de 2025, este indicador se ha situado en 7,6 años, tras un ligero aumento trimestral del 0,2% y un incremento interanual del 1,7%.

Aunque el índice se mantiene relativamente estable desde 2022, lo hace en niveles muy elevados. En la práctica, significa que un comprador medio debe destinar casi ocho años completos de sueldo bruto a pagar una vivienda, sin contar intereses ni gastos asociados.

Las diferencias territoriales son muy acusadas. Baleares sigue siendo el mercado más tensionado, con 19,4 años de salario íntegro necesarios para comprar una vivienda, pese a una ligera mejora respecto al año anterior. En el otro extremo, Extremadura se sitúa en 4,9 años, mientras que Madrid alcanza ya los 10,2 años, un nivel que no se veía desde 2012.

Falta de mano de obra y más cara, elevan el coste de la construcción

El encarecimiento de la vivienda nueva no se explica solo por la demanda. El informe señala que el coste de construcción ha alcanzado los 1.360 euros por metro cuadrado, con una subida interanual del 3,3% y un aumento trimestral del 2,8%.

Este incremento responde a un contexto de falta de mano de obra cualificada, estructura empresarial limitada y anticipación de nuevas exigencias técnicas y regulatorias, especialmente las ligadas a la próxima modificación del Código Técnico de la Edificación, que seguirá presionando los costes al alza.

Las nuevas viviendas son más eficientes energéticamente

En paralelo al encarecimiento, la vivienda nueva está mejorando su calidad energética. Según Sociedad de Tasación, el 76% de las viviendas iniciadas en 2025 cuenta con calificación A en emisiones, y el 71% presenta la máxima eficiencia en consumo energético.

Esta mejora supone un avance en sostenibilidad y ahorro futuro para los propietarios, pero también añade costes a la promoción, lo que acaba trasladándose al precio final.

Una situación que continúa empeorando

En conjunto, los datos dibujan un escenario preocupante: la vivienda nueva es cada vez más cara, más eficiente, pero también más inaccesible. Mientras los salarios avanzan con lentitud y el mercado hipotecario sigue siendo exigente, el precio de la obra nueva sigue marcando máximos históricos, alejando a una parte creciente de la población —especialmente a los jóvenes— del acceso a la vivienda en propiedad. Una brecha que amenaza con convertirse en estructural si no se actúa sobre la oferta, los costes y el modelo de acceso a la vivienda en España.