El precio de la vivienda nueva sigue despegando en el País Vasco, donde la escalada de precios empieza a dejar fuera del mercado a buena parte de los jóvenes que buscan su primera vivienda. Con un incremento interanual del 6,5% y un valor medio de 3.450 €/m², el País Vasco se sitúa como la comunidad de la franja norte con la vivienda nueva más cara. El problema, más allá del crecimiento estadístico, reside en el efecto que está teniendo sobre la accesibilidad a la vivienda y en la creciente distancia entre los precios y los salarios medios de la población joven.

San Sebastián y Bilbao registran la mayor variación anual de la franja norte

Los datos del Estudio de Vivienda Nueva en la franja norte, elaborado por Sociedad de Tasación, confirman que San Sebastián y Bilbao son las dos capitales con mayor variación anual del norte de España. En junio de 2025, San Sebastián alcanzó los 4.673 €/m², un aumento del 6,7% respecto al año anterior, mientras que Bilbao subió un 6,6%, situándose en 3.373 €/m². Incluso Vitoria registró un incremento del 5,8%, hasta los 2.634 €/m².

El problema de fondo es que, aunque las cifras confirman la vitalidad del mercado, también evidencian un modelo que expulsa a las nuevas generaciones de los centros urbanos. Los precios en San Sebastián y Bilbao, por encima de los máximos históricos, están ya fuera del alcance del ciudadano medio, y las alternativas en el área metropolitana no son mucho más asequibles.

Ambas capitales alcanzan el valor máximo de la serie histórica

La subida de precios no se limita a las capitales. Municipios como Basauri y Getxo también han alcanzado máximos históricos, con 2.415 €/m² y 3.264 €/m² respectivamente. En el caso de Getxo, el crecimiento del 6,4% en solo un año la sitúa entre las localidades con mayor encarecimiento del norte de España, junto a Santiago de Compostela.

Según María Cruz Ibáñez, delegada general de Sociedad de Tasación en el País Vasco, “el mercado de vivienda nueva en el País Vasco sigue mostrando gran vitalidad, con la actividad concentrada en las tres capitales de provincia”. Sin embargo, este dinamismo se traduce también en un crecimiento descontrolado de precios, difícilmente sostenible sin una política pública que promueva el acceso a la vivienda asequible.

El Índice de Confianza Inmobiliario se incrementa un 1,1%

El mismo informe destaca el comportamiento del Índice de Confianza Inmobiliario, que en el segundo trimestre de 2025 se ha situado en 58,6 puntos sobre 100 en el País Vasco, lo que supone un incremento de 1,1 puntos respecto al trimestre anterior y de 6,3 puntos en un año. Este indicador, basado en la opinión de más de 500 profesionales del sector, refleja un clima de optimismo creciente entre los agentes inmobiliarios.

Este repunte se apoya en la percepción de que el mercado mantiene una demanda sólida impulsada por la bajada de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE). Pero ese optimismo contrasta con la realidad social: los jóvenes siguen viendo cómo la vivienda nueva se aleja cada vez más de sus posibilidades.

En palabras de Ibáñez, “la reducción de los tipos ha dinamizado el mercado, pero el acceso sigue siendo un reto para muchos hogares, especialmente los jóvenes y las familias con ingresos medios o bajos”.

Comprar una vivienda de tipo medio cuesta 7,1 años de salario

El Índice de Esfuerzo Inmobiliario revela que un ciudadano medio en el País Vasco necesita destinar 7,1 años de su sueldo íntegro para adquirir una vivienda de tipo medio. Aunque esta cifra es ligeramente inferior a la media nacional (7,6 años), sigue siendo inasumible para una gran parte de los jóvenes trabajadores.

El índice lleva estabilizado en torno a esta cifra durante los últimos cuatro trimestres, lo que refleja que las mejoras salariales no acompañan el ritmo del mercado inmobiliario. El esfuerzo económico requerido, unido al endurecimiento de los criterios de concesión de hipotecas, convierte la compra de una vivienda en un objetivo cada vez más lejano.

Las autoridades autonómicas insisten en que se están impulsando programas de vivienda protegida, pero los datos del mercado muestran que la vivienda asequible es insuficiente para cubrir la demanda real. En Euskadi, como en el resto del país, el parque de vivienda nueva sigue orientado hacia perfiles con alto poder adquisitivo, dejando fuera a miles de jóvenes que, pese a contar con empleo estable, no logran acceder a su primera vivienda.

Preguntas y respuestas frecuentes sobre la vivienda de obra nueva en el País Vasco

¿Por qué sube tanto el precio de la vivienda nueva en el País Vasco?

Por la escasez de suelo disponible, el aumento de los costes de construcción y una demanda sostenida. Las principales ciudades vascas tienen un espacio urbanizable muy limitado, lo que presiona los precios al alza. A esto se suma el encarecimiento de los materiales y la concentración de la oferta en zonas muy demandadas.

¿Existen ayudas o programas públicos para jóvenes compradores?

El Gobierno Vasco mantiene programas como Gaztelagun y ayudas directas a la compra de vivienda protegida. Sin embargo, la oferta de viviendas de este tipo es muy reducida y los requisitos económicos dejan fuera a una parte importante de los jóvenes con ingresos medios, que no pueden acceder al mercado libre ni califican para ayudas.

¿Es previsible que los precios sigan subiendo en 2026?

Los expertos apuntan a una estabilización, pero no a una bajada significativa. Si el BCE continúa bajando los tipos de interés y la demanda sigue fuerte, los precios podrían mantener una tendencia alcista moderada. Solo un aumento real en la construcción de vivienda asequible podría aliviar la presión sobre el mercado.

Equilibrar el dinamismo del mercado con políticas reales de acceso a la vivienda

El mercado de vivienda nueva en el País Vasco atraviesa un momento de máxima tensión. Mientras los indicadores económicos del sector se fortalecen, miles de jóvenes y familias quedan al margen de la posibilidad de comprar una vivienda. La paradoja es evidente: el sector celebra récords de confianza y precios, mientras crece la desigualdad en el acceso.

El reto para los próximos años será equilibrar el dinamismo del mercado con políticas reales de acceso a la vivienda. Sin una intervención decidida que aumente la oferta de vivienda asequible y frene la especulación, el País Vasco corre el riesgo de consolidar un modelo urbano exclusivo, donde solo una minoría pueda permitirse vivir en las ciudades que hacen crecer su economía.

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