Hay noticias que se anuncian como buenas y que, leídas con calma, dan más bien escalofríos. La de este mes es de esas: el precio de la vivienda “se modera”. Lo hace por cuarto mes consecutivo, sí, pero desde una altura de vértigo. Según la estadística Tinsa IMIE General y Grandes Mercados, la vivienda nueva y usada en España se encareció un 14,2% interanual en septiembre, lo que viene a ser algo así como frenar un coche que circula a 200 kilómetros por hora para dejarlo en 190. Técnicamente es una desaceleración. A efectos prácticos, sigue siendo una temeridad.

Un precio por encima de la inflación y preocupante para la UE

La cifra supera en 8,8 puntos al IPC general, y no hablamos de un desajuste puntual. Lo resume sin rodeos Cristina Arias, head of Research de Tinsa by Accumin: “En septiembre el precio residencial ha continuado desacelerando su ritmo de crecimiento. Aún así registra tasas interanuales contundentes en todos los grupos, por encima de la inflación y superiores al umbral del 9% nominal establecido por la Comisión Europea para la vigilancia ante posibles desequilibrios macroeconómicos”.

Traducido: Bruselas tiene una línea roja para detectar mercados que se recalientan y España la rebasa con holgura en todos y cada uno de los segmentos analizados. No en algunos. En todos. El dato definitivo del tercer trimestre lo confirma, con una subida del 14,9%, dos décimas por encima del 14,7% provisional publicado a finales de septiembre. Es decir, la realidad corrigió al alza la estimación. Como casi siempre últimamente.

Los precios se moderan avanzando un 0,7% en septiembre

En el último mes la vivienda subió un 0,7%, y el ritmo interanual ha ido bajando desde el 15,6% de junio. Es la parte del informe que permite hablar de alivio, aunque conviene no emocionarse. Lo lógico, con las compraventas en retroceso por el esfuerzo de compra y la restricción del crédito, es que los precios empezaran a doblar la rodilla. No ocurre. El motivo es tan conocido como ignorado: no hay oferta. Con tan poca vivienda en el mercado, menos compradores no se traducen en precios más bajos, sino en operaciones que tardan más en cerrarse y en un mayor margen de negociación. El comprador gana algo de tiempo y algo de regateo. Lo que no gana es una casa más barata.

Donde más se nota el freno es en ‘Capitales y grandes ciudades’ (0,4% mensual) y ‘Áreas metropolitanas’ (0,5%), frente al 2% que se apuntaron las ‘Islas’. Y la explicación de Arias no tiene nada de tranquilizadora: “Descontando el efecto de la inflación, las desaceleraciones de precio más pronunciadas se observan en ‘Capitales y grandes ciudades’ y en ‘Áreas metropolitanas’, zonas en donde el nivel de precios limita la capacidad de compra de una proporción creciente de la población”. Dicho de otro modo, los precios no frenan porque el mercado se haya vuelto razonable, sino porque cada vez hay menos gente capaz de pagarlos. Es el techo de la cartera, no el del mercado.

En el conjunto del año, las subidas van del 10,4% de ‘Resto de municipios’ al 17,2% de la ‘Costa mediterránea’, entre un 8,1% y un 11,7% en términos reales.

Una mayoría de zonas superan los máximos del 2007

Y llegamos al dato que más titulares merece. El valor medio de la vivienda se sitúa ya un 2,5% por encima de los máximos de la burbuja de 2007 en términos nominales. Todos los grupos han rebasado aquel listón salvo la ‘Costa mediterránea’ y ‘Resto de municipios’. Quien todavía piense que aquella burbuja fue irrepetible puede ir actualizando la referencia.

Eso sí, hay matiz: descontada la inflación, el valor real sigue un 32% por debajo de aquel pico, y todos los grupos se mantienen por debajo de sus máximos reales. Las ‘Islas’ son las que más se acercan, a solo un 13%, mientras el resto permanece a más de un 30%. Un consuelo estadístico que sirve de poco a quien tiene que firmar una hipoteca con su sueldo de 2026 y no con el de 2007 ajustado por IPC.

La economía y el empleo se mantienen, pero los salarios bajan respecto a la vivienda

El contexto macro no ayuda a enfriar nada. “El empleo ha continuado mostrando un buen comportamiento, influenciado por la regularización extraordinaria de inmigrantes, pero el poder adquisitivo de los salarios sigue reduciéndose ante el repunte inflacionista derivado de la guerra en Oriente Medio”, explica Arias. Más empleo significa más demanda potencial; salarios que pierden poder adquisitivo significan más esfuerzo para acceder a esa demanda. La ecuación da como resultado mucha gente queriendo comprar y cada vez menos pudiendo hacerlo.

Aun así, la directora de Research recuerda que, pese a la moderación por el mayor esfuerzo de compra, la restricción crediticia y la subida de tipos, “el número de compraventas continúa situándose en niveles robustos y superiores a la media histórica”. El mercado se enfría, pero desde una temperatura que hace unos años nos habría parecido febril.

Las previsiones para el resto del año

Con estos mimbres, lo razonable es esperar que la desaceleración continúe en el último trimestre, apoyada en el freno de las compraventas y en la presión de los tipos. Pero que nadie confunda moderación con bajada. Mientras la oferta siga bajo mínimos, los precios seguirán subiendo, solo que un poco más despacio, y el ajuste vendrá por la vía de los plazos y la negociación, no de la etiqueta. Cerraremos 2026 con subidas de doble dígito, por encima de la inflación y bien lejos del umbral que inquieta a Bruselas. Y probablemente volveremos a leer que el mercado “se modera”. Como si eso fuera una buena noticia.