El precio de la vivienda sube un 15,4% en el año, según Tinsa

Áreas metropolitanas y capitales tocan los máximos de 2007. Las islas ya los superan

El mercado inmobiliario español sigue disparado. Según el Índice General IMIE de Tinsa by Accumin, la vivienda nueva y usada encareció un 1,3% solo en el mes de mayo, lo que eleva la tasa interanual hasta el 15,4%. Un dato que no invita precisamente al optimismo si se tiene en cuenta que la inflación general de la economía crece bastante por debajo de esa cifra: la vivienda le saca nada menos que 11,9 puntos porcentuales de ventaja al IPC. Dicho de otro modo, los salarios —que suben, pero mucho más despacio— cada vez dan para menos cuando se trata de comprar o alquilar un piso.

Lo más llamativo del informe de mayo es el comportamiento de las áreas metropolitanas, que lideran la subida mensual con un +2,3% y se convierten en el último grupo en alcanzar, junto a las capitales y grandes ciudades, los máximos nominales del boom de 2007. Las islas ya habían llegado a ese punto el año pasado; ahora los superan en un 25% en términos nominales. Las capitales, por su parte, se sitúan un 1% por encima de aquellos máximos históricos. Solo cuando se descuenta la inflación acumulada desde entonces —más de dos décadas de erosión del poder adquisitivo— todos los grupos quedan todavía por debajo de los niveles reales de la burbuja. Pero eso, a efectos prácticos, sirve de poco consuelo a quien intenta comprar hoy.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, es quien pone voz técnica a estos números, y su lectura no deja demasiado margen para el optimismo. «En mayo los precios residenciales sostienen su ritmo de crecimiento en tasas intensas. Destaca el impulso en los precios de las áreas metropolitanas y en costa mediterránea, mientras que el resto de grupos sostienen o moderan levemente su aceleración». Moderan, sí, pero desde niveles ya de por sí muy elevados: la banda de variación interanual se mueve entre el 10,3% del resto de municipios y el 19,3% de las islas. No hay ningún territorio que baje de dos dígitos.

La solvencia de los hogares, en el alambre: los salarios no corren al mismo ritmo que los precios

El informe de Tinsa apunta a la resistencia del empleo como uno de los factores que sostiene la demanda, y en eso tiene razón: el mercado laboral aguanta mejor de lo que muchos esperaban. Pero hay una diferencia fundamental entre tener trabajo y poder permitirse una vivienda. Cuando la subida del precio de la vivienda casi duplica o triplica la del salario medio, la solvencia de los hogares se resiente aunque las cifras de paro sean razonablemente buenas. La capacidad de ahorro se estrecha, la cuota hipotecaria se come una parte creciente del presupuesto familiar y el acceso a la primera vivienda —especialmente para jóvenes— se convierte en una carrera de obstáculos que muchos sencillamente no pueden terminar.

Arias lo reconoce de forma indirecta cuando señala que la actividad compradora «se ha moderado levemente en el primer trimestre de 2026» respecto al año anterior. Pero matiza enseguida que los volúmenes siguen siendo robustos y superiores a la media histórica. En parte, esa ligera moderación responde a la digestión de las bajadas de tipos que se sucedieron a lo largo de 2025 y que a principios de ese año aún no habían concluido. En parte también, a la incertidumbre generada desde finales de febrero por el conflicto en Irán, que ha vuelto a poner nerviosos a los mercados y ha metido algo de ruido en las expectativas sobre inflación y coste hipotecario.

Lagarde, Trump y la gran pregunta: ¿alguien puede parar esto?

Y aquí llegamos al nudo gordiano. El precio lleva años subiendo. Los gobiernos han aprobado medidas, han anunciado planes de vivienda, han debatido leyes, han señalado culpables —los fondos de inversión, los pisos turísticos, los propietarios, los promotores, el mercado, la falta de suelo— y el resultado visible es que el precio medio en España está ya solo un 1% por debajo de los máximos nominales de 2007, tras subir un 75,4% desde el mínimo de 2015. Una generación entera de escalada.

La gran incógnita para lo que queda de 2026 tiene dos nombres propios. El primero es Christine Lagarde. El BCE ha vuelto a tensar el discurso ante la persistencia de la inflación y la casi seguridad de una nueva subida el día 11. Si el euríbor vuelve a escalar, la demanda hipotecaria se enfriará inevitablemente —las cuotas ya están altas— y algo de presión podría salir del mercado. Sería un frenazo doloroso pero quizás necesario. El segundo nombre es Donald Trump, cuyas políticas  bélica y arancelaria han introducido una variable de incertidumbre global que complica cualquier previsión: si la economía europea acusa el impacto y el empleo se resiente, la demanda de vivienda puede moderarse sola, aunque no precisamente de la manera que nadie desearía.

Lo que parece claro, a la vista de los datos de Tinsa, es que el mercado no se va a autorregular por las buenas. Y que los mecanismos políticos disponibles —más oferta, control de alquileres, limitaciones urbanísticas— siguen moviéndose a una velocidad muy inferior a la del propio mercado. Mientras tanto, para muchas familias españolas, la vivienda ha dejado de ser un derecho alcanzable para convertirse en un problema sin solución visible.