El arranque de año confirma los peores temores de miles de hogares: la vivienda vuelve a encarecerse con fuerza y consolida una tendencia que amenaza con expulsar del mercado a una parte creciente de la población. El Índice IMIE General y Grandes Mercados refleja que el valor medio de la vivienda nueva y usada registró en enero una variación mensual del +0,9 % y una variación interanual del +14,4 %, un crecimiento que se sitúa 11,7 puntos por encima de la inflación y que prolonga el intenso ritmo alcista de 2025.
Detrás del dato hay una lectura estructural inquietante. España afronta un escenario en el que confluyen salarios moderados, escasez crónica de oferta y un previsible endurecimiento de las condiciones hipotecarias por parte de los bancos. Si a ello se suma la posibilidad de que el crédito vuelva a encarecerse o, al menos, no mejore sustancialmente, 2026 podría resultar incluso más complejo para el acceso a la vivienda que el ejercicio anterior.
La vivienda sube un 14,4% anual respecto a enero del 2025
El incremento interanual del 14,4 % no es homogéneo, pero sí generalizado. En términos nominales, todos los grandes grupos analizados —salvo los municipios de interior— registran aumentos superiores al 10 %. La presión se concentra especialmente en zonas con fuerte actividad económica o atractivo turístico, donde la demanda supera con claridad a la oferta disponible.
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, lo resume con claridad: “En enero se han vuelto a registrar intensas tasas de crecimiento de los precios residenciales en todas las zonas, especialmente en torno a los polos de empleo y focos turísticos, en donde la brecha entre demanda y oferta de vivienda es más acentuada”.
Arias advierte además de una tendencia que se consolida desde 2025: “Continúa así la tendencia iniciada hacia una mayor dificultad de acceso para el hogar medio en los principales polos de actividad y una ampliación de las áreas de influencia de las ciudades”. Es decir, el encarecimiento no solo expulsa a los compradores de los centros urbanos, sino que empuja la demanda hacia periferias cada vez más amplias, tensionando nuevos mercados.
Las compraventas del pasado año se mantuvieron en niveles robustos gracias al crecimiento demográfico, la resistencia del empleo y un coste hipotecario más contenido que en 2023. Sin embargo, Arias introduce el elemento clave del desequilibrio estructural: “La construcción produjo un volumen de vivienda que continúa siendo escaso para atender a la creación de hogares y aliviar los tensionamientos de los precios”.
Esa es la raíz del problema: no faltan compradores, faltan viviendas.
Las subidas más importantes se dan en ‘Islas’ (+21,6 % interanual) y ‘Áreas metropolitanas’ (+16,6 %)
El comportamiento territorial confirma dónde se concentra la presión. Las ‘Islas’ lideran los incrementos con un 21,6 % interanual, seguidas de las ‘Áreas metropolitanas’ con un 16,6 %. Son precisamente los entornos donde confluyen empleo, inversión y demanda internacional.
En términos mensuales, el dinamismo también es notable. Entre diciembre y enero, el valor medio creció un 2,6 % en las ‘Islas’, el mayor avance del conjunto analizado, mientras que ‘Áreas Metropolitanas’ y ‘Costa mediterránea’ registraron subidas del 1,2 %. Las ‘Capitales y grandes ciudades’ moderaron algo el ritmo mensual (0,3 %), pero mantienen un impulso acumulado elevado.
Este patrón territorial no es casual. En las áreas metropolitanas se concentra el empleo cualificado y los servicios; en las islas y costa mediterránea, el atractivo turístico y la inversión extranjera. En ambos casos, la oferta de vivienda nueva es claramente insuficiente, y la obra pública en vivienda protegida sigue muy lejos de los niveles necesarios para compensar el desequilibrio.
La consecuencia es directa: la brecha entre quienes pueden comprar y quienes no se ensancha. Los jóvenes, las familias con rentas medias y los trabajadores esenciales encuentran cada vez más difícil acceder a una vivienda en propiedad y, a su vez, presionan el mercado del alquiler, que ya muestra síntomas de saturación en numerosas ciudades.
El valor medio de la vivienda en España se encuentra un 5,6 % por debajo de los máximos de 2007
Uno de los argumentos recurrentes es que el precio medio aún no ha alcanzado los máximos nominales del boom de 2007. En efecto, el valor actual se sitúa un 5,6 % por debajo de aquel pico en términos nominales. Sin embargo, la comparación real —descontando inflación— sitúa los precios un 16 % por debajo del máximo histórico.
Este dato invita a la prudencia, pero no elimina la preocupación. Porque el contexto socioeconómico es distinto: los salarios no han crecido al mismo ritmo que la vivienda, el ahorro acumulado tras la pandemia se ha ido diluyendo y las condiciones financieras tienden a endurecerse. Además, el esfuerzo hipotecario que deben asumir los hogares vuelve a incrementarse.
Los bancos ya han comenzado a ajustar sus ofertas, especialmente en hipotecas fijas y mixtas. Si el BCE mantiene la cautela y no ejecuta recortes inmediatos, el acceso al crédito podría complicarse aún más. Y aunque una eventual bajada del precio del dinero aliviaría las cuotas, también podría reactivar la demanda y presionar nuevamente los precios al alza, si la oferta sigue sin responder.
Ahí reside el dilema estructural del mercado español: la política monetaria puede suavizar el coste financiero, pero no resuelve la escasez de vivienda. Sin un impulso decidido de la obra pública, sin mayor colaboración público-privada y sin agilización de suelo y licencias, la producción seguirá siendo insuficiente para absorber la creación de hogares.
El IMIE ha actualizado además su algoritmo de cálculo para mejorar la robustez estadística y la segmentación entre obra nueva y usada, lo que refuerza la fiabilidad de la tendencia observada. Y esa tendencia es inequívoca: el precio sigue subiendo con intensidad.
En este escenario, el riesgo no es solo económico, sino social. Cada punto porcentual de incremento en el precio de la vivienda amplía la brecha entre propietarios y quienes aspiran a serlo. Si 2025 ya fue un año de tensión, 2026 podría convertirse en un ejercicio aún más restrictivo para el acceso a la vivienda en propiedad.
La conclusión es clara: mientras la oferta no aumente de forma significativa, especialmente mediante vivienda asequible y protegida impulsada desde el sector público, el mercado continuará tensionado. Y en un país con salarios moderados y creciente presión demográfica en determinadas áreas, la vivienda seguirá siendo el principal factor de desigualdad económica y territorial.
