El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado el boletín anual del Observatorio de Vivienda y Suelo correspondiente al cierre del ejercicio de 2025, y los datos que contiene merecen una lectura pausada, porque detrás de los titulares triunfalistas hay una realidad que no invita precisamente a la celebración. El precio de la vivienda libre registró un incremento interanual del 13,1%, situándose en los 2.230 euros por metro cuadrado. Un nivel que supera en un 7% en términos nominales el máximo alcanzado en 2007, en el pico del llamado boom inmobiliario, cuando el metro cuadrado costaba de media 2.085,5 euros. Es la primera vez desde aquella euforia que el mercado residencial español alcanza y rebasa esa cota. Cinco años consecutivos de subidas avalan la tendencia.

Que el precio de la vivienda suba no es una buena noticia porque los sueldos quedan atrás

Conviene detenerse aquí antes de pasar a las cifras de compraventas e hipotecas, que también son llamativas. Que el precio de la vivienda haya superado los máximos de 2007 no es un logro del que nadie debería vanagloriarse. En 2007 aquellos precios eran insostenibles y el sistema acabó reventando con consecuencias que todavía se recuerdan. Que en 2025 se haya vuelto a ese punto —y se haya superado— sin que los salarios hayan seguido una trayectoria ni remotamente comparable es, en el mejor de los casos, una señal de alerta. El artículo 47 de la Constitución establece el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Lo que los datos del Observatorio describen es una realidad en la que ese derecho se aleja progresivamente para una parte importante de la población, mientras otros, los que ya tenían vivienda en propiedad, ven cómo su patrimonio se revaloriza sin hacer nada. No es un mercado que funcione bien. Es un mercado que funciona bien para unos pocos.

Las cifras récord de 2025

Más allá del precio, el boletín acumula registros históricos en prácticamente todos los indicadores de actividad. Las compraventas de vivienda alcanzaron las 752.098 operaciones, un 5,1% más que el año anterior y el mayor volumen desde 2007. En paralelo, se constituyeron 501.073 hipotecas sobre vivienda, un 17,8% más que en el ejercicio previo y el dato más elevado desde 2012. La proporción de viviendas adquiridas mediante financiación hipotecaria se elevó hasta el 66,6% del total de operaciones, más de siete puntos por encima de la registrada en 2024. Son números que reflejan una actividad intensa, pero también una dependencia creciente del crédito para poder acceder a la vivienda, en un contexto en el que los tipos, aunque en proceso de corrección, siguen siendo significativamente más altos que hace tres años.

¿Por qué baja la rentabilidad bruta del alquiler si los precios están como nunca?

La paradoja más llamativa del informe está en el mercado del alquiler. A pesar de que los precios de arrendamiento han subido con fuerza en los últimos años —en algunas ciudades de forma dramática—, la rentabilidad bruta ha descendido de forma sostenida durante los últimos once años, pasando del 4,6% que suponía en 2014 hasta situarse en un 3,05% en el último trimestre de 2025. La explicación está en que el precio de compra de los inmuebles ha crecido mucho más rápido que las rentas de alquiler que generan, lo que comprime el retorno para el inversor. Ese diferencial creciente está detrás de la salida del mercado de un número relevante de pequeños propietarios e inversores, que prefieren desinvertir antes de asumir la gestión de un activo cuya rentabilidad mengua mientras la presión regulatoria aumenta. El resultado, paradójicamente, es menos oferta y más presión sobre los precios de arrendamiento. Un círculo que nadie parece saber cómo romper.

La diferencia entre viviendas iniciadas y terminadas

Uno de los datos más reveladores del boletín tiene que ver con la producción de vivienda nueva. El número de viviendas iniciadas en 2025 alcanzó las 137.330 unidades, el mayor registro de los últimos 16 años. La cifra suena bien hasta que se pone al lado de la de viviendas terminadas: 91.896, un 9% menos que el año anterior. La brecha entre lo que se empieza y lo que se acaba es estructural, y evidencia los problemas del sector constructor para culminar proyectos en los plazos previstos: falta de mano de obra cualificada, encarecimiento de materiales, dificultades de financiación en fases intermedias. Pero es que incluso si las 137.330 viviendas iniciadas llegaran a buen puerto, seguirían siendo insuficientes. El Banco de España ha cifrado el déficit acumulado en 750.000 unidades, y los expertos del sector coinciden en señalar que el ritmo necesario para ir resolviéndolo debería aproximarse a las 200.000 viviendas anuales. Estamos muy lejos de eso.

El esfuerzo para adquirir una vivienda

El Observatorio incluye en su boletín dos indicadores que miden el esfuerzo que supone acceder a la vivienda en propiedad, y ambos apuntan en la misma dirección. La compra de un inmueble exige en 2025 el equivalente a 7,98 años de renta bruta disponible por hogar, un dato que, aunque todavía por debajo del máximo histórico de 9,3 años registrado en 2007, sigue representando una carga extraordinaria. El esfuerzo financiero teórico para la compra se sitúa en el 35,5% de la renta bruta anual de los hogares, frente al 34,8% del año anterior. El umbral que los organismos internacionales consideran razonable es el 30%. España lo supera. Y no por poco.

Previsiones de las cifras del mercado de la vivienda para 2026

El contexto en el que arranca 2026 no anticipa una corrección espontánea. La demanda sigue siendo robusta, el stock disponible en las grandes áreas urbanas sigue siendo insuficiente y la producción nueva no crece al ritmo necesario. En el capítulo de la vivienda protegida, el Ministerio destaca que el importe acumulado en licitaciones desde 2019 asciende a 4.035 millones de euros, casi el triple de los 1.384 millones destinados en el período 2012-2018. Es un avance, pero insuficiente si no va acompañado de una mayor implicación de las Comunidades Autónomas, que en demasiados casos han optado por mirar hacia otro lado —o hacia los intereses de quienes tienen vivienda, que también votan— en lugar de articular políticas de suelo y promoción pública que alivien la presión. Las cifras de 2025 describen un mercado que crece, sí, pero que deja fuera a una parte creciente de la población. Y eso, tarde o temprano, tiene consecuencias.