Madrid lidera el encarecimiento de la vivienda en España con una subida del 16,4% interanual en el primer trimestre de 2026, según el Informe de Vivienda publicado por Gesvalt Tasaciones. El precio medio en la comunidad alcanza los 3.298 €/m², frente a una media nacional de 2.012 €/m², lo que consolida a Madrid como la segunda provincia más cara del país para comprar vivienda, solo por detrás de Baleares (3.439 €/m²). En términos concretos, adquirir un piso estándar de 90 metros cuadrados en la comunidad cuesta hoy una media de 296.820 euros, 41.670 euros más que hace solo un año.

Madrid y sus distritos encabezan las subidas de precio en el primer trimestre

Que el precio suba con fuerza en Madrid no es novedad. Lo que sí merece atención es dónde se concentra ahora el crecimiento dentro de la propia capital: ya no en el centro o en los distritos de renta alta, sino en la periferia sur. Villaverde lidera con un incremento del 23,7%, seguido de Puente de Vallecas (+23,4%), Villa de Vallecas (+22,3%) y Ciudad Lineal (+22,1%). Son precisamente los barrios que hasta hace poco funcionaban como válvula de escape para quienes no podían permitirse el centro. Ahora esa válvula también se cierra.

Lo que resulta difícil de ignorar es el contexto institucional en el que se produce esta escalada. Tanto la Comunidad de Madrid como el Ayuntamiento han optado recientemente por elevar los umbrales de renta que permiten acceder a vivienda de protección oficial, ampliando el paraguas de la vivienda pública hacia las clases medias y medias-altas. El resultado práctico es que las rentas más bajas quedan progresivamente fuera del sistema, sin capacidad de acceder al mercado libre ni a las escasas alternativas protegidas que aún estaban diseñadas para ellas.

En todas las comunidades se generalizan las subidas de precio de la vivienda

El informe de Gesvalt no deja margen para lecturas optimistas: en el primer trimestre de 2026, todas las comunidades autónomas registran incrementos interanuales en el precio de venta. Sin excepción. El ciclo alcista se ha extendido a la totalidad del territorio nacional.

Las subidas más pronunciadas se producen en la Región de Murcia (+19,0%), la Comunidad de Madrid (+16,4%) y Asturias (+15,9%), seguidas de Cantabria (+15,5%) y Andalucía (+15,0%). Las regiones con crecimientos más moderados son La Rioja (+6,1%), Extremadura (+6,2%) y Galicia (+7,1%), aunque en ningún caso se registran bajadas.

Grandes diferencias entre territorios y capitales

La fotografía nacional sigue mostrando una brecha territorial muy pronunciada. Baleares (3.439 €/m²), Madrid (3.298 €/m²) y Euskadi (2.751 €/m²) encabezan el ranking autonómico, mientras que Extremadura, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia y La Rioja se mantienen por debajo de los 1.300 €/m². Hablamos de territorios donde el problema no es tanto la asequibilidad como la falta de demanda, de actividad económica y, en muchos casos, de población.

En el ranking de capitales, San Sebastián vuelve a liderar con 4.906 €/m², seguida de Madrid (4.425 €/m²) y Barcelona (4.127 €/m²). Palma de Mallorca (3.407 €/m²) y Málaga (3.064 €/m²) completan los cinco primeros puestos, confirmando que los grandes mercados urbanos y costeros siguen siendo los que más presión acumulan. En el extremo opuesto, Lérida, Cáceres y Teruel rondan los 1.150-1.200 €/m².

Sigue la presión en el alquiler. En algunas provincias de Castilla y León las subidas superan el 15%

El precio medio del alquiler en España alcanza los 22,59 €/m²/mes en Madrid tras un incremento interanual del 11,1%, lo que sitúa a la comunidad como la segunda provincia más cara también en arrendamiento, de nuevo por detrás de Baleares. Barcelona lidera el ranking nacional con 23,30 €/m²/mes, y junto con Madrid y Baleares (20,29 €/m²/mes) son las únicas tres provincias que superan los 20 euros por metro cuadrado al mes.

Pero quizá el dato más sorprendente del informe en materia de alquiler no viene de los grandes mercados, sino del interior. Segovia registra una subida interanual del 15,4% en el precio del arrendamiento, alcanzando los 11,85 €/m²/mes, la cifra más alta de Castilla y León. Le siguen Toledo (+14,7%), Ciudad Real (+14,6%), Guadalajara (+12,7%) y Burgos (+12,2%). Provincias que hasta hace poco se consideraban refugio para quienes huían de los precios de Madrid o Barcelona están experimentando tensiones de alquiler que empiezan a resultar preocupantes.

En el conjunto de Castilla y León, el precio medio de la vivienda crece un 9,1% interanual hasta los 1.156 €/m², por debajo de la media nacional pero con dinámicas internas muy dispares. Valladolid (1.403 €/m²) lidera en precio dentro de la comunidad, mientras que Zamora (964 €/m²) cierra el ranking con los valores más contenidos.

Previsiones para lo que resta del año

El informe de Gesvalt no incluye previsiones explícitas para los próximos trimestres, pero la tendencia que describe no apunta a una moderación inminente. Con todas las comunidades en positivo, la demanda sostenida y la oferta nueva muy por debajo de lo necesario, los fundamentos del mercado siguen empujando los precios al alza. La pregunta ya no es si los precios seguirán subiendo, sino a qué ritmo y hasta qué punto el acceso a la vivienda dejará de ser una opción realista para una parte creciente de la población española.