El precio medio de la vivienda en España —tanto nueva como usada— continúa su escalada. Según los últimos datos de tasaciones de Tinsa by Accumin, correspondientes al segundo trimestre de 2025, el valor de la vivienda ha aumentado un 2,6 % trimestral y un 9,8 % interanual, muy por encima del nivel general de inflación (2,1 %). Un crecimiento que vuelve a poner sobre la mesa el profundo desequilibrio estructural entre oferta y demanda y que aleja, aún más, la posibilidad de acceder a una vivienda para miles de familias.
Esta tendencia, que no parece moderarse a corto plazo, tiene sus epicentros claramente localizados: Madrid, las islas, la costa mediterránea y la zona norte lideran el encarecimiento de los inmuebles. El auge de la demanda, impulsada por la buena situación económica, la recuperación del poder adquisitivo y la estabilización del coste hipotecario, se impone frente a una oferta que sigue siendo insuficiente y limitada por los retrasos estructurales en la promoción de vivienda nueva.
Madrid, las islas, la costa mediterránea y la zona norte en cabeza de las subidas
El informe de Tinsa destaca que los mayores crecimientos interanuales de precio de la vivienda, todos por encima del 10 %, se registran en Madrid, Islas Baleares y Canarias, Málaga, Valencia, Alicante, Santander, Oviedo y Sevilla. Se suma también Palma de Mallorca, otra de las capitales con fuerte presión turística y residencial.
Además, se ha detectado un fenómeno expansivo: las provincias del entorno de Madrid —Toledo, Guadalajara, Ávila y Segovia— también experimentan repuntes entre el 7 % y el 10 %, reflejo de cómo el encarecimiento en los grandes núcleos empuja la demanda hacia su periferia en busca de precios más asequibles.
El repunte no se limita a capitales de provincia: los distritos con mayores alzas interanuales se localizan en Madrid, Málaga y Valencia, ciudades que se han convertido en polos de atracción para compradores nacionales e internacionales, inversores y residentes permanentes.
La buena situación económica y la demanda impulsa los precios
El contexto económico ayuda a entender este auge. En palabras de Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, el incremento de precios se explica por “un nivel máximo de transacciones desde 2008, la resistencia del empleo, el restablecimiento del poder adquisitivo de los hogares por la contención de la inflación y una moderación del coste de la financiación hipotecaria”.
Arias también destaca que la situación actual no genera señales alarmantes en términos de endeudamiento. “El porcentaje de préstamos hipotecarios que cubre más del 80 % del valor del inmueble se sitúa en el 10,9 %, aún por debajo del 16 % registrado en el ciclo expansivo de 2004-2007, aunque sí superior al 6,7 % del pasado año”, explica, citando datos del Banco de España.
La tasa de esfuerzo de compra —es decir, el porcentaje de renta que una familia debe destinar a pagar la hipoteca el primer año— se mantiene en un 34,1 %, un nivel que se considera razonable, sobre todo si se compara con los datos previos a la crisis financiera de 2008.
El desequilibrio entre oferta y demanda continúan sin corregirse
Aunque las señales macroeconómicas son relativamente positivas, el gran problema sigue siendo estructural y persistente: no hay suficiente vivienda para absorber la demanda actual. En los últimos meses, se ha producido un aumento en los visados de dirección de obra, que crecieron un 19,4 % respecto al año anterior. Sin embargo, el número de viviendas terminadas se ha reducido un 7,9 %, lo que impide una respuesta efectiva a la demanda creciente.
“Este retroceso es reflejo de las dificultades enfrentadas por el sector de la construcción durante y después de la pandemia, entre ellas los altos costes, los retrasos en licencias y la falta de suelo finalista”, recuerda Arias.
Este cuello de botella repercute directamente en los precios, que se disparan en cuanto aparece oferta nueva en zonas con alta demanda. Los principales perjudicados, como siempre, son los jóvenes, las familias con menos ingresos y los trabajadores que no pueden permitirse vivir cerca de sus centros laborales.
No se perciben en el mercado señales preocupantes de riesgo hipotecario
Uno de los elementos más vigilados desde los organismos económicos es el posible aumento de riesgo hipotecario. Sin embargo, según los datos disponibles, el mercado no presenta aún indicios graves. El porcentaje de hipotecas por encima del 80 % del valor de tasación se encuentra en niveles manejables y el coste medio de financiación hipotecaria ha comenzado a moderarse, tras el pico de tipos vivido en 2023.
Cristina Arias subraya que, por el momento, la situación está bajo control. “No se observan desequilibrios graves en el comportamiento de la banca, ni en la concesión de crédito, ni en la solvencia de los hogares”, matiza.
A pesar de que en algunas ciudades como Cádiz, Madrid, Málaga, Barcelona y San Sebastián las familias deben destinar más del 50 % de su renta al pago de la hipoteca, el nivel medio nacional sigue dentro de los márgenes considerados saludables.
¿Una burbuja que no llega, pero que presiona?
Los datos del segundo trimestre de 2025 invitan al análisis reposado. No estamos ante una burbuja inmobiliaria clásica, como la de los años previos a la crisis de 2008. El crédito está más controlado, los criterios de concesión son más prudentes y el sistema bancario está mejor regulado. Sin embargo, la presión del precio es real y continua, sobre todo en zonas de alta demanda y escasa oferta.
El desequilibrio entre oferta y demanda, el atractivo turístico y residencial de muchas ciudades, y la escasa apuesta pública por un parque de vivienda asequible impiden que el mercado se enfríe. Mientras tanto, miles de ciudadanos siguen sin poder acceder a una vivienda digna, y la tensión se traslada cada vez más al mercado del alquiler, donde los precios también siguen subiendo.
A corto plazo, la situación parece estable. Pero si las administraciones no actúan para aumentar significativamente la oferta —especialmente la protegida—, el acceso a la vivienda seguirá siendo un privilegio y no un derecho, como proclama el artículo 47 de la Constitución Española.
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