Hay verdades tan de cajón que uno nunca pensaría que hiciera falta un tribunal para confirmarlas. Que el dueño de un piso paga la comunidad de su piso parece una de ellas, a la altura de que el agua moja o de que el ascensor siempre se estropea en agosto. Pues no. Ha hecho falta que una comunidad de vecinos recorriera tres instancias judiciales y llegara hasta el Tribunal Supremo para que alguien pusiera negro sobre blanco algo que cualquier presidente de escalera habría respondido sin levantar la vista del buzón.

El Supremo aclara que una empresa que explota el alquiler no está obligada a pagar la comunidad

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictaminado que la empresa que explota el alquiler de una vivienda no tiene que responder solidariamente de los gastos de comunidad. La razón es sencilla: el deber de contribuir al sostenimiento de los gastos generales que fija la Ley de Propiedad Horizontal es una obligación legal ligada a la titularidad del inmueble, y quien es titular es el propietario, no quien cobra las rentas.

Dicho de otro modo, por mucho que una sociedad asuma la posición de arrendadora, gestione a los inquilinos y se embolse cada mes los alquileres, eso no la convierte en dueña de nada. Ni de las cuotas ordinarias ni de las extraordinarias.

Una comunidad de vecinos demandó a la empresa y llegó al Supremo

El caso tiene su miga. Una comunidad de propietarios de Madrid se encontró con dos viviendas que dejaron de pagar y con una deuda que fue engordando hasta superar los 10.000 euros. El propietario, una mercantil, no pagaba. Así que los vecinos, hartos, decidieron ir también a por la otra empresa implicada: la sociedad cesionaria que, mediante escritura pública notarial, había asumido íntegramente la posición de arrendadora y cobraba directamente a los inquilinos.

La lógica vecinal no era descabellada: si tú cobras el alquiler y tus inquilinos usan el ascensor, la luz de la escalera y la limpieza, lo suyo sería que arrimaras el hombro. La comunidad llegó a sostener que había una situación asimilable a la cotitularidad.

Los diferentes pareceres legales

La gestora, como era de esperar, se defendió con un argumento tan seco como eficaz: nunca había comprado los pisos. Solo había adquirido los derechos de explotación derivados de los contratos de arrendamiento. Su negocio era el alquiler, no la propiedad, y por tanto la comunidad se había equivocado de ventanilla.

Frente a ella, la comunidad apelaba a algo más intuitivo que jurídico: quien se lleva los frutos debería cargar con los gastos. Una idea con mucho sentido común y, como se ha visto, muy poco recorrido en el Supremo.

Los diferentes estamentos tampoco lo tenían claro

Lo llamativo es que ni los propios jueces se pusieron de acuerdo. El Juzgado de Primera Instancia número 8 de Madrid dio la razón a la gestora, apreció su falta de legitimación pasiva y condenó en exclusiva a la propietaria.

La Audiencia Provincial de Madrid pensó lo contrario. Revocó parcialmente el fallo y condenó solidariamente a la cesionaria, al entender que obtener el rendimiento del alquiler y prestar servicios a los inquilinos justificaba que también pagara los gastos comunes. Fue más allá: desentenderse de esas cargas mientras se cobraban las rentas suponía, a su juicio, un abuso de derecho frente al resto de vecinos.

El Supremo ha enmendado la plana a la Audiencia. Los magistrados recuerdan que la deuda comunitaria es de naturaleza ob rem, es decir, va pegada al inmueble y recae sobre quien sea propietario en el momento en que se genera. La cesión del contrato de arrendamiento produce efectos entre arrendador, inquilino y cesionario, pero no se le puede oponer a la comunidad ni altera el reparto de obligaciones que fija la ley. Y los tribunales, añade, no pueden inventarse solidaridades que no nazcan de la ley o de un pacto válido frente a la comunidad.

Una sentencia interesante para las empresas gestoras de alquileres

Para las operadoras de gestión patrimonial y los fondos de alquiler, el fallo es poco menos que un salvavidas. Las juntas de propietarios ya no podrán desviar sus reclamaciones por impagos hacia gestores o cesionarios del negocio arrendaticio. Salvo en los supuestos de transmisión de la propiedad previstos por el legislador, la titularidad del dominio sigue siendo el único criterio para saber a quién se le reclaman las cuotas.

Jurídicamente impecable. Desde la escalera, algo más difícil de digerir: el que cobra no paga, y el que debe pagar no aparece.

Qué puede hacer la comunidad para cobrar

Que nadie se desespere del todo. La comunidad no se queda desarmada: la Ley de Propiedad Horizontal permite reclamar al propietario moroso por la vía rápida del procedimiento monitorio, y además el piso queda afecto al pago de las deudas del año en curso y de los tres anteriores, lo que significa que la vivienda responde aunque cambie de manos. Si el propietario es una mercantil con patrimonio, el embargo de las propias viviendas o de las rentas que generan es una vía bastante más directa que perseguir al gestor.

La moraleja es clara: antes de demandar a todo lo que se mueva, conviene saber quién figura en el Registro. Porque, por obvio que parezca, paga la comunidad quien es dueño del piso. Aunque haya hecho falta llegar al Supremo para recordarlo.