Hay frases que en el sector inmobiliario se pronuncian con la misma naturalidad con la que se habla del tiempo: «la entrega se retrasa un poco». Ese «poco» suele traducirse en meses, a veces en más de un año, y el comprador que firmó sobre plano descubre que la fecha del contrato era más una aspiración que un compromiso. Ahora el Tribunal Supremo, en su sentencia 1410/2026, de 10 de septiembre, recuerda algo tan elemental como olvidado: pacta sunt servanda. Los contratos están para cumplirse, y si la promotora no entrega a tiempo, debe pagar por ello.

Ha hecho falta llegar al Tribunal Supremo

El caso no es precisamente reciente, lo que ya dice bastante. Se trata de la promoción Residencial Los Robles II, en el Ensanche de Vallecas: 159 viviendas protegidas, con trasteros y 242 plazas de garaje. Los contratos, firmados entre 2003 y 2004, fijaban la entrega en 24 meses desde la licencia de obras, concedida el 11 de agosto de 2005. Fecha límite: 11 de agosto de 2007.

El certificado final de obra llegó el 10 de marzo de 2008 y las escrituras se firmaron en julio y agosto de ese año, con retrasos de entre 346 y 361 días. Los compradores reclamaron, y el Juzgado de Primera Instancia nº 90 de Madrid les dio con la puerta en las narices: el retraso existía, pero el perjuicio había que probarlo, y un alquiler hipotético no servía. La Audiencia Provincial de Madrid corrigió el disparate y condenó a la promotora, que, lejos de asumir su responsabilidad, recurrió en casación. Casi dos décadas después de la fecha de entrega pactada, el Supremo ha cerrado el asunto desestimando el recurso, imponiendo las costas a la promotora y acordando la pérdida del depósito. Que haya hecho falta tanto tiempo y tanta instancia para confirmar lo obvio da una idea de lo cuesta arriba que se le pone al comprador.

El derecho a compensación por incumplimiento del plazo de entrega

La clave de la sentencia está en una expresión latina que los juristas manejan con soltura: daño ex re ipsa, es decir, el daño que se demuestra por sí mismo. El Supremo entiende que una vivienda tiene un valor de uso, y que no poder disponer de ella, ni para vivir ni para alquilarla, supone una pérdida patrimonial evidente. No hace falta haber pagado otro alquiler, ni haber firmado un arrendamiento que se frustró. Basta con que la casa, ya comprometida y pagada, no esté donde y cuando debía.

El Alto Tribunal enlaza así con su doctrina de la sentencia 623/2014 y con una línea que se remonta a 1997. Eso sí, con un matiz importante: el criterio se aplica cuando la vivienda se compró para uso propio, no con fines especulativos. En otros supuestos, la carga de la prueba vuelve al demandante.

El criterio del precio de alquiler de una vivienda similar es aceptable

El otro gran aval de la sentencia es el método de cálculo. La indemnización se mide por lo que costaría alquilar una vivienda de características similares durante el tiempo de retraso. En el caso de Vallecas, al tratarse de vivienda protegida, se aplicaron las rentas oficiales de la Comunidad de Madrid: 11,2 euros por metro cuadrado y mes para la vivienda y 6,67 euros para trastero y garaje. Resultado: indemnizaciones de entre 8.814 y 17.600 euros por comprador, más intereses.

Para la vivienda libre, la lógica es la misma, pero tomando como referencia el alquiler de mercado. Un piso que se alquilaría por 1.200 euros al mes y llega con nueve meses de retraso arroja una indemnización base de 10.800 euros. No es una cifra que la promotora vaya a ofrecer por iniciativa propia, conviene no hacerse ilusiones.

Camino a seguir si una promotora incumple los plazos

Lo primero es calcular bien la fecha real de entrega, porque en la compraventa sobre plano casi nunca es una fecha de calendario, sino un plazo que arranca de la licencia o de otro hito. Después, reclamar por escrito y con constancia, mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, para que nadie pueda decir que el retraso se aceptó en silencio.

Si toca escriturar con retraso, conviene dejar constancia de las condiciones en que se firma: los compradores de Vallecas otorgaron un acta de manifestaciones que acabó formando parte del procedimiento. Y para cuantificar, hace falta un parámetro objetivo: rentas oficiales si es vivienda protegida o una tasación pericial del alquiler si es libre. El daño no hay que probarlo, pero la cifra no se fija a ojo. Los gastos reales, como alquileres pagados, guardamuebles o mudanzas dobles, no son imprescindibles, aunque suman.

Una situación bastante común y que debe solucionarse

Nadie discute que las promotoras y constructoras atraviesan un momento complicado: costes disparados, falta de mano de obra, redes eléctricas que no llegan y una burocracia que convierte cada licencia en una prueba de paciencia. Es comprensible. Lo que no es aceptable es que esas dificultades las paguen los compradores, que siguen abonando un alquiler mientras esperan o que ven cómo la vivienda adquirida para arrendar no genera un euro.

El retraso en la entrega se ha normalizado hasta el punto de parecer parte del producto. La sentencia del Supremo pone las cosas en su sitio: quien se compromete a una fecha responde por incumplirla. Quizá así, la próxima vez que alguien firme un plazo de entrega, lo haga sabiendo que tiene precio.