El mercado residencial español no da tregua. Los datos del segundo trimestre de 2026 confirman que el precio de la vivienda sigue escalando, y lo hace además de forma generalizada en todo el territorio, mientras las compraventas empiezan a mostrar síntomas de agotamiento. Según el Informe de Vivienda de Gesvalt Tasaciones, publicado el pasado 8 de julio, el precio medio de venta se sitúa ya en 2.041 €/m², lo que supone un incremento interanual superior al 12%. La subida trimestral, sin embargo, se modera hasta el 1,4%, una cifra que apunta a cierta normalización tras los ritmos más intensos vividos en 2025.

Hacer números da vértigo: comprar hoy una vivienda estándar de 90 metros cuadrados exige una inversión media de 183.690 euros, frente a los 163.440 euros que costaba hace apenas un año. Veinte mil euros más en doce meses, la friolera cantidad que separa a muchos hogares de poder firmar una hipoteca.

La tasadora Gesvalt certifica un encarecimiento del 12% en la vivienda

El informe no deja lugar a dudas sobre la dirección del mercado. Todas las Comunidades Autónomas registran subidas interanuales, sin una sola excepción que rompa la tendencia. Murcia lidera el ranking con un +18,2%, seguida de Cantabria (+14,7%) y la Comunitat Valenciana (+13,7%). En el extremo contrario, La Rioja (+5,7%) y Baleares (+7,5%) muestran los avances más contenidos, aunque tampoco escapan a la escalada. En valores absolutos, Baleares sigue siendo la región más cara (3.455 €/m²), por delante de Madrid (3.333 €/m²) y Euskadi (2.774 €/m²). Entre capitales, Donostia-San Sebastián se mantiene en el trono con 4.815 €/m², con Madrid (4.441 €/m²) y Barcelona (4.151 €/m²) pisándole los talones.

Bajan las compraventas, pero de momento sin castigo en los precios

Aquí conviene pararse un momento, porque el dato es más matizado de lo que parece a primera vista. Las compraventas totales cayeron un 2,6% en el primer trimestre, hasta las 178.473 operaciones. En un mercado más racional, esa caída debería empezar a enfriar los precios. No lo hace, al menos todavía, y hay una explicación bastante prosaica: el precio de referencia lo marca el vendedor, no el comprador, y esa cifra siempre llega con retraso respecto a lo que realmente sucede en el mercado. Los propietarios, de momento, prefieren esperar. El verano suele actuar como una pausa psicológica: nadie quiere vender barato mientras haya margen para aguantar. Si el descenso de operaciones se consolida después de agosto, y los inmuebles empiezan a tardar más en venderse, será entonces cuando algunos propietarios empiecen a ajustar precios a la baja. Hasta entonces, la demanda embalsada sigue siendo lo bastante fuerte como para sostener las cifras actuales.

El alquiler tampoco da respiro

La presión no se limita a la compraventa. En el mercado del alquiler, Toledo (+12,4%), Albacete (+11,9%) y Palencia (+11,3%) lideran las subidas provinciales, demostrando que la tensión ya no es exclusiva de las grandes capitales. Madrid (22,70 €/m²/mes) y Barcelona (22,13 €/m²/mes) siguen siendo los mercados más tensionados, aunque justamente Barcelona protagoniza una de las pocas correcciones relevantes, con un descenso del 9,2%.

¿Por qué las fuentes dan cifras tan distintas?

Quien compare el dato de Gesvalt con el de Fotocasa, que sitúa el precio de la vivienda de segunda mano en 3.133 €/m² con una subida interanual del 17,2%, puede llevarse una sorpresa. La explicación está en la metodología: unos miden precios de anuncio, otros precios de transacción real. El mensaje de fondo, eso sí, es idéntico en todas las fuentes: la vivienda está en máximos históricos.

Por qué siguen subiendo los precios si baja la demanda

La paradoja tiene truco. España construye menos de 100.000 viviendas nuevas al año, muy por debajo de las 180.000-225.000 necesarias, con un déficit acumulado que supera las 750.000 unidades. A eso se suman la formación de nuevos hogares, la demanda extranjera con alto poder adquisitivo y unos alquileres tan disparados que empujan a comprar como única salida, aunque sea empeñándose hasta las cejas. Los costes de construcción, un 32% más caros desde 2020, terminan de cerrar el círculo.

El mercado hipotecario sigue fuerte

Ni siquiera el encarecimiento frena la firma de hipotecas: crecieron un 9,7% interanual en el primer trimestre, hasta 131.554 operaciones, con un importe medio de 173.331 euros. El problema es la entrada inicial: para un piso de 183.690 euros, el desembolso previo puede rondar los 55.000-65.000 euros.

Previsiones para el resto del año

Con el euríbor cerrando junio en el 2,798% y el BCE moviendo ficha en junio, el margen para el comprador se estrecha. Salvo sorpresa, lo más probable es que los precios sigan subiendo hasta final de año, aunque a un ritmo más moderado que en 2025, a la espera de que la caída de operaciones termine trasladándose, con su habitual retraso, a las etiquetas de venta.