El mercado inmobiliario español lleva cuatro meses enviando el mismo mensaje: algo ha cambiado. En abril se vendieron 53.241 viviendas, un 1,8% menos que en el mismo mes de 2025, según los datos del Instituto Nacional de Estadística. No es un dato aislado. Desde enero, el número de compraventas acumula un retroceso del 2,4%, con caídas consecutivas en cada uno de los cuatro primeros meses del año: un 5% en enero, un 0,5% en febrero, un 2,2% en marzo y ahora este nuevo descenso en abril.

El contexto en el que se produce este enfriamiento no es casual. El euríbor, principal índice de referencia para las hipotecas variables en España, dio un salto significativo tras el inicio del conflicto en Irán, encareciendo el acceso a la financiación justo cuando los precios de la vivienda han alcanzado máximos históricos. La combinación de ambos factores —financiación más cara y precios más altos— está reduciendo el universo de compradores que pueden materializar su intención de compra.

Cuatro meses de caídas consecutivas

Con todo, conviene poner los datos en perspectiva. Pese al descenso, el mercado cerró abril por encima de las 50.000 operaciones, lo que lo convierte en el segundo mejor dato de la última década para ese mes. En el pico de 2007, previo al estallido de la burbuja, se registraron algo más de 60.000 operaciones mensuales. No estamos, por tanto, ante un hundimiento del mercado, sino ante un proceso de desaceleración que el sector describe como una normalización tras máximos de actividad. El volumen sigue siendo elevado; lo que se modera es el ritmo de crecimiento.

Las operaciones por comunidades autónomas

La fotografía nacional, sin embargo, esconde realidades muy distintas según la comunidad autónoma. Cantabria lideró las subidas en abril con un incremento del 22,5% respecto al año anterior, seguida de País Vasco (+8,8%) y Cataluña (+7,8%). También registraron avances Castilla-La Mancha, Asturias, Aragón, Canarias, La Rioja, Extremadura y Murcia.

En el lado contrario, Navarra se desplomó un 29%, la mayor caída de todas las autonomías. Le siguieron Madrid con un retroceso del 11% y Castilla y León con un 9,4%. También cayeron Galicia, Comunidad Valenciana, Baleares y Andalucía, que pese a encabezar el ranking en volumen absoluto —con 10.661 operaciones— acumuló una caída del 3% interanual. El peso de las grandes regiones en negativo acabó inclinando la balanza nacional hacia el descenso.

Compraventas por tipo de vivienda

Por tipología, la vivienda usada sigue siendo el segmento que más arrastra a la baja. En abril se firmaron 41.783 compraventas de segunda mano, un 2,4% menos interanual y la cifra más baja para un mes de abril desde 2023. En cambio, la vivienda nueva rompió su racha negativa y creció un 0,6%, hasta las 11.458 operaciones, aunque en el acumulado del año sigue en rojo con una caída del 4%.

El dato que más llama la atención por su magnitud es el de la vivienda protegida: las compraventas de pisos de protección oficial se desplomaron un 12,3% en abril, acumulando un descenso del 8,2% en lo que va de año. Un retroceso que no hace sino evidenciar la escasez estructural de este tipo de producto, precisamente el más necesario para los segmentos de demanda con menor capacidad adquisitiva.

El mercado sigue resistiendo

El discurso del sector está lejos del alarmismo. Desde los principales portales y consultoras se insiste en que la demanda sigue siendo activa y que el volumen de operaciones refleja una capacidad de resistencia notable. Lo que empieza a detectarse es un cambio cualitativo: más vendedores bajando sus expectativas de precio, recuperación de la oferta disponible y compradores que, sin desaparecer, tienen menos margen financiero para cerrar la operación. Un mercado que se ajusta, no que colapsa.

La subida de tipos tendrá sus efectos

El factor que más puede condicionar la segunda mitad del año es el cambio de ciclo monetario. El Banco Central Europeo ha retomado una postura más restrictiva ante el repunte inflacionario, lo que está llevando a la banca a adoptar una posición más prudente en la concesión de hipotecas. El crédito no desaparece, pero se encarece y se filtra con más criterio. Para una parte importante de la demanda —la que ya estaba en el límite de su capacidad de endeudamiento— eso puede suponer la diferencia entre comprar o seguir esperando.

Previsiones para el resto del año

El consenso del sector apunta a una estabilización, no a una caída brusca. Los precios han alcanzado niveles que dificultan el acceso a gran parte de la demanda potencial, y el encarecimiento de la financiación añade presión adicional. En ese escenario, lo más probable es que el número de compraventas se mantenga en niveles elevados pero con crecimientos más moderados, y que los precios frenen su escalada sin llegar a corregir de forma significativa. El mercado, en definitiva, parece haber dejado atrás su fase de expansión y entrado en una nueva etapa en la que resistir ya es un buen resultado.