El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado los datos de transmisiones de derechos de la propiedad correspondientes al mes de enero de 2026, y los resultados confirman lo que el mercado ya anticipaba: el número de compraventas de vivienda retrocede un 5% interanual, hasta las 57.489 operaciones, poniendo fin a la racha alcista que cerró 2025 con una subida del 7,9% en diciembre. El arranque de año deja un mercado que sigue siendo activo pero que empieza a acusar el impacto de unos precios históricamente elevados y una oferta cada vez más escasa y de menor calidad.
La caída de las compraventas se produce en vivienda usada y nueva
El descenso no es selectivo: afecta tanto a la vivienda usada como a la obra nueva. Las operaciones sobre vivienda de segunda mano cayeron un 5,4%, hasta las 43.916 transacciones, mientras que las compraventas de vivienda nueva bajaron un 3,8%, situándose en 13.573 operaciones. En cuanto a la tipología, el 92,8% de las viviendas transmitidas fueron libres, con un retroceso del 5,2%, y el 7,2% restante correspondió a vivienda protegida, que descendió un 2,6%.
Estos datos no deben leerse como una crisis del mercado, sino como una fase de normalización tras un 2025 de cifras récord. Con todo, el mensaje de fondo es claro: los altos precios y la escasa oferta disponible a precios competitivos están expulsando progresivamente a los compradores con menor capacidad financiera, estrechando el mercado y reduciendo el número de operaciones.
Las hipotecas se incrementan un 6,3% anual
En contraposición al descenso de compraventas, el mercado hipotecario mantiene una trayectoria claramente positiva. En enero se constituyeron 40.273 nuevos préstamos hipotecarios sobre vivienda, lo que supone un aumento del 6,3% interanual y el mejor arranque de año desde 2009, acumulando ya 19 meses consecutivos de subidas.
El importe medio de las hipotecas también creció, un 8,6% interanual, hasta situarse en 165.677 euros, mientras que el capital total prestado por la banca superó los 6.672 millones de euros, un 15,4% más que en enero de 2025. El tipo de interés medio se mantuvo en el 2,87%, por debajo del 3% por duodécimo mes consecutivo, y las hipotecas a tipo fijo siguen siendo las más contratadas, representando el 66,7% del total.
Las operaciones de compraventa en las Comunidades Autónomas
El comportamiento del mercado es muy desigual según el territorio. Solo cinco comunidades autónomas registraron aumentos interanuales: Navarra lideró con un incremento del 20,5%, seguida de La Rioja (11,8%), País Vasco (9,2%), Andalucía (4,5%) y Cataluña (1,4%).
En el extremo opuesto, los descensos más pronunciados se concentraron en los mercados donde los precios han subido con más intensidad. Canarias cayó un 21,9%, la Comunidad de Madrid un 19,6% y Asturias un 14,7%. También registraron retrocesos significativos Castilla-La Mancha (-12,6%), Murcia (-10,7%) y Baleares (-9,5%). El caso de Madrid es especialmente ilustrativo: tras un ciclo alcista de precios muy agresivo, el mercado empieza a verse penalizado por su propio encarecimiento.
Menor presencia de inversores por los altos precios y mala calidad de la oferta
Uno de los elementos más relevantes de la lectura de estos datos es el cambio en el perfil del comprador. Los inversores, que en años anteriores sostenían una parte importante de la demanda, están perdiendo peso en el mercado. Los precios actuales hacen menos atractiva la inversión en términos de rentabilidad, y la oferta disponible a precios razonables es cada vez más limitada.
Este fenómeno explica en parte por qué el volumen de hipotecas crece mientras el de compraventas baja: el perfil que permanece activo en el mercado es mayoritariamente el del comprador que financia su adquisición, mientras que el comprador en efectivo —frecuentemente inversor— reduce su presencia. La escasez de producto de calidad a precios competitivos actúa como un freno estructural que aleja a parte de la demanda y obliga a muchos potenciales compradores a posponer su decisión.
Las hipotecas por Comunidades Autónomas
En el mercado hipotecario, la distribución territorial también presenta diferencias notables. Extremadura lideró el crecimiento con un 28,8%, seguida de Navarra (28,6%) y Andalucía (19,2%). Galicia y Asturias también registraron subidas superiores al 16%. Madrid y Cataluña crecieron de forma más moderada, un 6% y un 4% respectivamente.
En sentido contrario, Aragón sufrió la mayor caída con un -20,9%, seguido de La Rioja (-19,5%) y Canarias (-16,9%), comunidades que, curiosamente, figuraban entre las que más compraventas cerraron en meses anteriores.
Posible evolución para los próximos meses
El escenario más probable para los próximos meses es el de una estabilización del número de compraventas en niveles moderadamente inferiores a los de 2025, condicionada por el mantenimiento de precios elevados y la persistente escasez de oferta. El mercado hipotecario podría experimentar una ligera ralentización en el número de nuevas firmas, aunque el importe medio seguirá al alza mientras los precios no corrijan.
La demanda sigue siendo sólida, pero el acceso a la vivienda se complica para los perfiles más dependientes de financiación, lo que amplía la brecha de accesibilidad. Sin un incremento significativo de la oferta disponible a precios razonables, el mercado continuará filtrando compradores y concentrando las operaciones en perfiles con mayor capacidad económica.
